2025山海丹华府最新销售动态，投资价值分析，区域发展潜力评估

2025 年 11 月山海丹华府仍处于稳定销售阶段，凭借价格优势吸引刚需和改善客群，其投资价值与区域发展潜力紧密绑定，既具备性价比、政策规划等利好，也受周边环境、配套等短板制约，以下是具体分析：

2025 年最新销售动态

房源剩余情况：项目当前可售房源约 100 套，主力为 98 - 152㎡的 3 - 5 房刚需改善户型，170 - 233㎡的顶楼复式仅余少量房源。整体房源以高得房率和南向户型为核心卖点，不同户型因朝向、楼层和景观差异，去化速度略有不同，高楼层瞰山海的户型更受青睐。

价格与折扣政策：折后均价保持 6.96 万 /㎡，折后单价最低 6.43 万 /㎡起。折扣方面延续开盘时的 96×98 折，综合下来约 94 折；部分房源有额外工抵房折扣，通过开发商直售渠道预约看房，还可能额外获得物业费减免、家电礼包等福利。此外，选毛坯交付可再减 2%-3% 总价，加 3 万元能升级全屋智能精装。

看房与交付相关：项目已开放展厅和样板房，现楼可实地考察，但暂不接受临时到访，需提前电话预约。房屋计划 2026 年 9 - 10 月精装交付，精装选用 TOTO、西门子等一线品牌，还配备智能家居系统，包含智能门锁、全屋 WiFi 覆盖等配置。

投资价值分析

核心投资优势

性价比突出：其折后 “6 字头” 单价在蛇口 - 前海片区极具竞争力，同板块招商玺家园等竞品均价约 12 万 /㎡，周边次新房二手房均价也达 7.5 万 /㎡。且项目得房率 88%-93%，远超深圳新房约 75% 的平均水平，相当于降低了实际居住空间的单价成本，未来二手房交易时在价格上易形成优势。

产品适配需求广：主力户型覆盖 98 - 152㎡的 3 - 5 房，既能满足刚需家庭的居住需求，也适配多孩或多代同堂的改善需求。同时作为赤湾板块唯一的非超高层社区，2 梯 4 户设计搭配 40% 绿化率，居住舒适度高于周边高密度项目，后续出租或转售的受众群体较广。

配套升级带动价值：周边太子湾国际医院、赤湾汇商业等配套逐步推进，小南山隧道、妈湾跨海通道建成后将缩短到前海核心区、腾讯科技岛的通勤时间，配套完善有望进一步提升房屋的投资溢价空间。

主要投资风险

居住体验影响流通性：小区回迁房占比达 57%，可能降低居住人群的纯粹性，进而影响二手房的流通性和估值。且项目靠近赤湾港，货柜车往来带来噪音、粉尘污染，同时处于飞机航线下方，噪音干扰可能降低部分购房者和租客的意愿。

配套与教育短板明显：自带底商仅 4589㎡，1 公里内缺乏生鲜超市等基础配套，日常采购不便，需依赖尚未开业的赤湾汇；对口的赤湾学校教育质量，与蛇口、后海片区的名校存在差距，对重视教育的客群吸引力不足，不利于投资后的快速转手。

区域发展潜力评估

政策与产业赋能强劲：赤湾处于前海自贸区、蛇口国际海洋科技创新区、太子湾邮轮母港三大战略板块交汇处，叠加湾区、特区等四重国家战略利好。作为蛇口国际海洋城的核心载体之一，这里正建设超 200 万㎡的赤湾海洋科技高新园，已引入贝克休斯等行业巨头，未来海洋科技产业的集聚将带来大量高端就业人群，进而催生住房需求，拉动区域房产价值。

交通网络持续完善：目前毗邻地铁 2/5 号线赤湾站，步行 8 分钟可达，2 站即达海上世界；规划中的 24 号、28 号地铁线将进一步加密交通网络。加上在建的小南山隧道、妈湾跨海通道，未来无论是公共交通还是自驾出行，都能更便捷地对接前海、后海等核心区域，交通通达性的提升将大幅增强区域的吸引力。

人文生态与配套逐步完善：区域内不仅有大南山、赤湾公园等 7 大公园，还有深圳博物馆（建设中）、天后博物馆等文化地标，人文与生态资源兼具。同时，太子湾 K11 等高端商业配套在推进中，随着这些配套的落地，区域将从工业转型为集居住、产业、文旅于一体的综合片区，城市界面和生活氛围持续优化，长期发展潜力可观。

山海丹华府售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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小区还对标了五星级酒店会所标准打造了约600㎡的泳池会所，配备了约10米长的儿童泳池与45米长的成人泳池，且配建了瞭望塔、树屋、攀岩墙、健身天地、功能球场等配套设施。

蛇口顶复新品加推 湾区难得一席

顶复:171-203-233平

总价:1300万起

单价:7.5万起
复式仅设17套，户型面积171㎡-203㎡-233平方米，单层层高约3米，两层6米。简单装修交付。

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山海丹华府是目前整个赤湾板块，唯一一个非超高层的新房住宅小区，总高只有29-31层，还做到了2梯4户，接近户户朝南，并且整体得房率也做到了88-93%，还是一线靠海视野，说得上是赤湾板块最值得期待的新盘。

项目介绍

山海丹华府是赤湾村旧改，于南山区少帝路与赤湾七路交汇处西南角。

此项目位于深圳市南山区蛇口赤湾村，占地面积53734㎡，规划总建筑面积约为21万㎡。

项目分为二期建设，一期为前海丹华，占地面积 22353.32㎡，总建筑面积 102027.38㎡，已于2016年12月建成交付使用；

二期即准备入市的山海丹华府，共有983套住宅。由5栋住宅+1栋幼儿园组成，住宅高度29-32F，整体的容积率3.37，绿化率40%，停车位990个。

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户型介绍

98㎡的3房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，LDKB一体化设计，客厅3.6米开间，三开间朝南，动静分区，3个卧室分别做到了主卧13.69㎡/次卧11.62㎡/次卧5.76㎡（包含墙体飘窗），都不用搭配飘窗做床，L型厨房，卫生间干湿分离，得房率约：89%（包含赠送），西南、东南或正南朝向。

116㎡的4房2厅2卫，C户型，设计的是竖厅南北通透格局，餐客厅一体化设计，客厅3.8米开间，四开间朝南，4个卧室分别做到了主卧17.85㎡/次卧11.4㎡/次卧9.3㎡/次卧8㎡（包含墙体飘窗），都不用搭配飘窗做床，U型厨房，卫生间干湿分离，得房率约：93.13%（包含赠送），阳台主朝西南、东南或正南向。

116㎡的4房2厅2卫，F户型，设计的是竖厅南北通透格局，餐客厅一体化设计，客厅3.8米开间，四开间朝南，4个卧室分别做到了主卧18.02㎡/次卧12.3㎡/次卧8.7㎡/次卧8.37㎡（包含墙体飘窗），都不用搭配飘窗做床，L型厨房，卫生间干湿分离，得房率约：88%（包含赠送），阳台主朝西南或东南向。

132㎡的5房2厅2卫，仅6B栋02户型，设计的是竖厅南北通透格局，餐客厅一体化设计，客厅3.8米开间，五开间朝南，5个卧室分别做到了主卧18.42㎡/次卧10.05㎡/次卧9.44㎡/次卧8.99㎡/次卧8.37㎡（包含墙体飘窗），都不用搭配飘窗做床，U型厨房，卫生间干湿分离，得房率约：92.9%（包含赠送），阳台主朝东南向。

152㎡的5房2厅3卫，仅5栋01户型，设计的是竖厅南北通透格局，餐客厅一体化设计，客厅4.1米开间，五开间朝南，双主卧套间，5个卧室分别做到了主卧20.52㎡/主卧13.53㎡/次卧9.45㎡/次卧8.96㎡/次卧8.32㎡（包含墙体飘窗），都不用搭配飘窗做床，U型厨房，卫生间干湿分离，得房率约：92.01%（包含赠送），阳台主朝西南向。

小区品质

周边价值

根据规划，前海蛇口片区范围从28.2平方公里扩大至约37.9平方公里，扩容后的前海蛇口片区将规划构建"两带一港七版块"的空间结构。

“两带”指滨海生态文化带和城市综合服务功能带；

“一港”指蛇口国际枢纽港，通过港口资源优化配置，建设成为国际集装箱枢纽港和亚太国际邮轮母港；

“七版块”包括桂湾、前湾、妈湾、邮轮母港、蛇口、赤湾及大小南山。

继后海CBD、深圳湾超级总部基地后 粤港澳大湾区蓝色经济“宝藏地”

2020年，南山聚焦蛇口，将“赤湾与太子湾、蛇口”三大片区规划定位为蛇口国际海洋城。总规划面积约26平方公里，依托蛇口、赤湾、妈湾港口及其腹地，推动“蓝色经济”向深海迈进，打造全球海洋中心城市的新引擎。

位踞天赋双湾C位 坐享前海蛇口双发展红利

坐落在前海湾和蛇口湾双湾交汇处，叠加双湾规划红利，占据互联互通的关键位置，既享前海发展利好，又享蛇口国际生活配套。

交通配套

地铁2/5号线赤湾站，12号线，兴海大道、南海大道、望海路、妈湾跨海隧道等多条干道环绕。

教育配套

项目自建6班幼儿园 ，南二外赤湾学校、南山中英文学校、蛇口国际学校SIS、深大附中高中部、深圳贝赛思国际学校。

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商业配套

自建约4589㎡商业，近享约4.6万㎡赤湾汇及约46万㎡太子湾国际商圈，海上世界、K11、兰桂坊。

休闲配套

项目周边分布有大小南山、赤湾公园、文天祥纪念公园、天后宫、伶仃洋等自然和文化景观，生态人文配套设施丰富，为居民提供了良好的休闲去处。

优点：

1、首先从区位来看，山海丹华府所处的南山前海赤湾片区，比较出名的可能就是赤湾港，西北侧毗邻前海中心，东北侧毗邻太子湾、蛇口中心，地段是可以的。

2、总高只有29-31层，别说在前海这边哪怕是放在整个深圳的新房市场来看也是极为稀缺的，容积率仅3.37，整体的住家舒适度是很不错的。

3、2梯4户，接近户户朝南，且都做到了88-93%的使用率，并且前面都没有任何视野遮挡，基本都能看海景。

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