南山｜绿景白石洲·璟公馆：价格、交房、交通、教育全维度测评！

绿景白石洲·璟公馆，作为深圳南山华侨城核心区的标杆公寓项目，已于2025年9月首次开盘，并在10月2日双节期间加推40套房源，目前仍以顺销方式持续销售。
首次开盘：2025年9月推出1栋1单元32-34层共48套公寓，主力户型为45-75㎡一至两房，均为70年产权，民水民电通燃气且带阳台设计，可积分入学。
近期加推：2025年10月2日加推40套房源，主力为75㎡大两房，延续低门槛高性价比策略，吸引科技园、后海等高薪产业人群。
销售方式：未采用集中摇号，直接认购即可，通过官方售楼处预约（400-855-2986）可享物业费减免、家电礼包等额外优惠。

主力户型价格：
45㎡一房一厅：总价230-252万元，单价约5.1万-5.6万元/㎡，适合单身或投资需求。
60㎡两房两厅：总价319-323万元，单价约5.3万-5.4万元/㎡，满足小家庭居住需求。
75㎡大两房：总价437-440万元，单价约5.8万-5.9万元/㎡，稀缺户型带阳台，居住体验更优。
价格优势：对比周边二手房（如红树湾壹号单价约12万/㎡）及一期住宅（单价8万+/㎡），璟公馆价格优势显著，属于南山核心区罕见的“价格洼地”。以 45㎡户型为例，总价仅为华侨城二手住宅（如波托菲诺纯水岸）的1/8。
优惠策略：项目采用“底价成交+额外优惠”模式，部分房源可通过工抵房渠道获得更低折扣，具体需咨询官方售楼处（400-855-2986）。

璟公馆基础信息
开发商：绿景中国控股（深耕深圳旧改30年，代表作绿景虹湾、红树湾壹号），万科集团持股8%提供资金支持。
总规模：占地48.06万㎡，总建面超500万㎡，分四期开发；一期璟庭占地3.06万㎡，建面46.18万㎡，容积率10.3，绿化率30%。
产品性质：70年产权商务公寓，民水民电通燃气，带阳台设计，可积分入学。
房源信息：主力户型为45-75㎡一至两房，总价230万起，单价5.1万/㎡起。
交付标准：一线豪装交付（约7000元/㎡标准），配备华为鸿蒙全屋智能系统、大金中央空调、杜拉维特卫浴、方太厨具等国际品牌。
交房时间：2026年7月15日。咨询热线：400-855-2986 （官方直销，中介勿扰）
项目定位：打造“城市之心超级十字轴”，集居住、商业、办公、文旅于一体。依托500万㎡体量，未来将成为南山新中心的地标性综合体。

在南山区二手房均价站稳7万+/㎡的当下，绿景白石洲璟公馆正上演着震撼的价格“剪刀差”——总价230万起即可入住南山核心，45㎡一房一厅仅需230-252 万，60㎡两房两厅319万起，与周边同地段二手房形成40%-50%的价格倒挂。

这种核心区的价格断层，在深圳楼市中堪称稀缺。更难得的是，作为500万㎡超级大城的首发公寓，它手握70年产权，还实现了民水民电、通燃气、带阳台的住宅化配置，对比片区同类公寓，稀缺性直接拉满。

45㎡一房一厅（总价230-252万）
功能布局：方正实用，动静分区，玄关设置独立收纳柜，U型厨房操作便捷，卫生间干湿分离。
空间优化：1.5米进深阳台可改造成书房或儿童活动区，约3㎡飘窗赠送提升得房率至 70%。
采光通风：东南朝向，主卧与客厅双开间采光，阳台直面中央绿轴景观。

60㎡两房两厅（总价319-323万）
经典设计：竖厅布局，客厅开间3.6米，主卧带独立衣帽间，次卧可改造成书房或儿童房。
功能升级：厨房连通约4㎡生活阳台，可放置洗衣机与杂物柜，卫生间三段式分离提升使用效率。
景观视野：西南朝向，高层房源可远眺深圳湾海景，低层房源尽享社区园林。

75㎡大两房（总价437-440万）
稀缺性：片区罕见带阳台的南北通公寓，双阳台设计（景观阳台+生活阳台），客厅开间4.2米。
奢适配置：主卧套房设计（含独立卫浴+衣帽间），次卧可改造成三房，满足家庭成长需求。
空间尺度：得房率70%，高于南山同类公寓（如丹华公馆 65%），居住舒适度突出。

小区品质信息介绍
国际水准园林：由全球顶尖设计团队打造，1.2公里中央绿轴串联商业、住宅与公寓，融合现代艺术与自然生态，荣获日本 IDPA AWARD 国际先锋设计大奖。
全龄段休闲空间：
3D 童梦乐园：约300㎡儿童活动区，配备攀爬网、沙池等安全设施。
架空层泛会所：约5600㎡多功能空间，涵盖阅读区、瑜伽室、亲子手工坊等。
酒店式私域泳池：约500㎡恒温泳池，配备更衣室与休闲躺椅，水质达国际标准。
艺术化场景：园林中融入西班牙艺术家 Jaume Plensa 的《对话》系列雕塑，提升社区文化氛围。

项目位于深圳市南山区华侨城片区，占据深南大道与大沙河科创走廊交汇的“超级十字轴心”，是深圳核心区罕见的集稀缺资产属性与高性价比于一体的标杆项目。

城市核心区位，链接四大总部基地：璟公馆坐落于南山发展主轴的黄金分割点，毗邻华侨城豪宅区，是深圳唯一同时链接科技园、深圳湾超级总部基地、后海金融 CBD、留仙洞总部基地四大核心产业集群的高端生活配套区。

项目所在的深南大道沿线，聚集了全市60% 的总部企业和70% 的高端商业，而大沙河科创走廊则是深圳“十四五” 规划中重点打造的科技创新带，未来将形成千亿级产业集群深圳政府在线。

此外，项目位列规划中的深圳中央公园周边，与深圳湾 CBD 共同构成城市核心引擎，兼具人文底蕴与未来潜力。

四线六站轨交网络，高效通勤全城
项目交通优势显著，已形成“四线六站”立体交通体系：
已开通线路：地铁1号线白石洲站（约800米）、2号线世界之窗站（约1.2公里），15分钟可达科技园，30分钟覆盖福田 CBD。
规划线路：29号线白石洲北站（项目楼下，预计2028年通车）、20号线（2026年通车），建成后将实现5分钟直达西丽高铁站，10分钟连通前海自贸区。
自驾网络：紧邻深南大道、沙河东路、北环大道三大主干道，通过地下通道可快速接驳停车场，有效缓解地面交通压力。

超级综合体配套，重构城市生活场景
作为500万㎡深圳最大旧改项目的首发公寓产品，璟公馆共享顶级配套体系：

旗舰商业集群：自带40万㎡商业体，涵盖18万㎡国际购物中心（已签约华润万象影城、Ole 超市）、1.1 公里中央绿轴商业街，预计2026年6月首期开业，将成为南山消费新地标。
2公里范围内覆盖万象天地、益田假日广场等五大商圈，商业体量超 150 万㎡，满足高端消费需求。
优质教育资源：纳入南山外国语集团学区，配建21班幼儿园和63班九年一贯制学校（预计住宅建成后同步交付），70年产权公寓可积分入学，填补南山核心区市场空白。
周边步行可达南山外国语集团沙河小学、第二实验学校，教育配套成熟。
生态与文化资源：毗邻约3.4平方公里中央公园（规划中）、华侨城国家湿地公园、大沙河生态走廊，形成“城市绿肺”，每立方厘米负氧离子含量超2000克。
3公里范围内聚集华侨城创意文化园、何香凝美术馆等艺术地标，人文氛围浓厚。
医疗保障：3公里覆盖香港大学深圳医院（三甲）、华侨城医院，社区配建6500㎡社康中心提供24小时急诊服务。

绿景白石洲·璟公馆，毗邻四大总部，大沙河黄金十字轴心，绝对核心资产，周边产业总部百万精英人才汇聚。
四线三站地铁口物业，租金水平遥遥领先，醇熟生活圈，坐揽半壁南山中心区。
五大公园环畔，关内生态资源最密集住区，高奢品质匠造，全德系精装，豪宅品质看得见。
高租金 高承租 高回报，深圳投资天花板，安全资产，竣业前0月供，交付享超高收益。

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