广东
南山 1978 半岛擎峯 2025 年 11 月以大幅降价促销为主要定价策略，无涨价迹象，其价格偏低是市场、区域及项目自身等多因素叠加导致，以下是具体详情：
最新房价情况该项目一期和二期（开云府）均有在售房源，且折扣力度大，二期工抵房价格更是创下新低，具体如下：
一期：2024 年 11 月入市时备案均价 7.8 万 /㎡，当前折后均价约 7.18 万 /㎡，其中 113 - 124㎡小户型折后单价多在 6.2 - 6.89 万 /㎡，139 - 167㎡大户型折后单价 7.75 - 8.23 万 /㎡。剩余小面积中低区看海房源单价约 7.1 万 /㎡，高区大户型单价 8.1 - 8.5 万 /㎡。
二期（开云府）：加推房源直接打 6 折，单价 5.3 万 /㎡起；推出的 6 套工抵房价格更低，最低单价 4.9 万 /㎡起，如 129㎡三房两卫约 715 万，203㎡四房三卫约 1095 万。此外部分特价单位单价 5.4 万 /㎡起，例如 123.73㎡户型总价约 677 万。
房价便宜的核心原因
市场竞争白热化：2025 年南山区新盘集中入市，赤湾片区内有天健湾时代府等竞品分流客户，周边还有无配建、售价限制的新宗地待开发，未来竞争压力持续增大。开发商为快速去化房源，从 2025 年 2 月起多次调价，靠大幅折扣抢占市场份额，此前项目 2023 年 10 月开盘后至 2024 年底销量不足 10 套，降价后半年才卖出近 200 套。
区域成熟度不足：赤湾板块仍处于发展阶段，周边存在多个旧改项目和集装箱码头，施工产生的噪音、粉尘等问题影响居住体验；且区域内部分商业配套仍在待营业或建设中，日常购物等需求暂时无法完全就近满足，整体环境和配套完善度滞后于南山核心成熟片区，制约了房价提升。
项目自身存在短板：小区占地面积仅约 1.11 万平方米，花园面积较小，绿化空间有限；得房率表现一般，实测基础得房率仅 72%，即便算上电梯入户赠送面积也仅 84%，相比同价位改善型楼盘缺乏优势；同时开发商品牌知名度不及一线房企，难以支撑高定价，只能靠性价比吸引购房者。
房价无涨价迹象截至 2025 年 11 月，该项目不仅未涨价，反而持续加大降价力度。从价格走势来看，2024 年底开盘的一期从备案价 7.8 万 /㎡降至折后 7.18 万 /㎡；二期从原备案价 8.9 万 /㎡降至 5.5 万 /㎡左右，后续还推出 6 折房源和低价工抵房，单价屡创新低。
南山1978半岛擎峯售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）
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南山赤湾，南山1978·半岛擎峯，备案名：琅玥湾佳园于2024年11月8日取证入市，本次推出1/2栋，共370套房源，面积有113平的3房2卫，124-140平的4房2卫，167平的5房3卫户型，备案均价7.8万/㎡，备案单价7.06-9.27万/㎡，总价801-1545万/套，计划在2026年3月份带精装交房。
半岛擎峯也是开云府2期，该楼盘全部都是商品房住宅，无安居房、公租房、回迁房等，并且属于赤湾首排一线海景住宅，一梯一户板楼设计，户户朝南。
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01.基础数据
琅玥湾佳园
【项目名称】琅玥湾佳园
【开发商】深圳市海越锦实业发展有限公司
【项目地址】南山区招商街道赤湾三路与赤湾六路交汇处
【占地面积】约1.1万㎡
【总建筑面积】约7.5万㎡
【建筑类型】2栋住宅
【可售套数】约380套
【产品面积段】建面约113-124-129-167㎡2-5房及少量顶复
【梯户比】5T5/4T4
【容积率】4.77
【使用率】约80%
【车位】330个，1:0.87
【楼层高】共两栋,48F/25F
【交楼时间】25年10月精装交付
【产权年限】70年
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01
项目户型介绍
113㎡的3房2厅2卫，设计的是竖厅格局，电梯入户送独立公区，LDKB一体化设计，动静分区，三开间朝南，客厅连接次卧出超大观景阳台，主卧大套间设计，二字型厨房带1个小生活阳台，卫生间干湿分离，得房率：72.07%（不含赠送），西南朝向。
124㎡的3+1房2厅2卫，1栋02/2栋04户型，电梯入户送独立公区，设计的是竖厅格局，LDKB一体化设计，动静分区，主卧套间设计，还有一个多功能间可以做书房，U型厨房，公卫三段式分离，得房率：72.07%（不含赠送），西南朝向。
124㎡的4房2厅2卫，1栋01/2栋05户型，电梯入户送独立公区，设计的是横厅南北通透格局，客餐厅6.1米开间，LDKB一体化设计，五开间朝南，主卧大套间设计，6.1米长观景大阳台，U型厨房，公卫三段式分离，得房率：72.07%（不含赠送），西北或东南朝向。
139㎡的4房2厅2卫，1栋03/2栋02高区户型，电梯入户送独立公区，设计的是竖厅类双龙抱珠格局，四开间朝南，主卧大套间设计，有1个多功能间可以做书房，6.4米长观景大阳台，L型厨房带1个生活阳台，卫生间干湿分离，得房率：72.07%（不含赠送），西南朝向。
167㎡的5房2厅3卫，1栋02/2栋03高区户型，电梯入户送独立公区，设计的是竖厅双龙抱珠格局，四开间朝南，超宽敞客厅巨幕阳台，主卧大套间设计，U型厨房，双公卫三段式分离，得房率：72.07%（不含赠送），西南朝向。
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02
项目区域及楼盘介绍
琅玥湾佳园，位于南山区招商街道赤湾六路与赤湾三路交汇处东北侧，地处前海赤湾板块，作为“蛇口国际海洋城”三大主要承载区之一，与太子湾片区，蛇口片区共同融入深圳“太空港-前海-蛇口”西部海洋科技创新走廊，定位为“赤湾海洋科技创新区”。
琅玥湾佳园，总占地面积约1.11万㎡，总建筑面积约7.55㎡，计容建筑面积约5.32万㎡，容积率4.5，绿化率40%，共由2栋总高45层的超高层住宅组成，分别是1栋，2栋，纯板楼设计。
总规划380户，全部都是商品房，31楼以下为低区5梯5户，31楼以上为高区，4梯4户，地下室有2层半，规划330个停车位，车位占比约1：0.87。
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大面采用灰色铝板和三层超白LOW-E玻璃类幕墙，提高建筑的安全性，腐蚀性和耐久性，确保建筑形体的美观，公建化先锋立面，品质历久弥新。
1：1的豪华梯户比，31层以下5梯5户，31楼以上4梯4户，私密性更强，居住更舒适，出入从容有序。
三重尊奢归家，主入口前设置迎宾广场，拾级而上，入社区后景致相依，酒店式的归家奢华大堂，营造归家尊崇仪式感。
约4300㎡社区园林，以“海岛花园”为主题，营造多个岛状特色空间组团，皇家园林移步移景的设计打造手法，独一无二的滨海花园体验。
社区内配备了阳光双泳池（儿童＆成人）、阳光草坪、全龄儿童活动区、四大主题多功能泛会所等社区活动场所，满足业主休闲生活所需。
车库双大堂设计，大面积采用天然浅色石材，并于天然奢石加以点缀，光厅顶面采用金属构件，结合灯带，增加层次感，彰显项目高定品质。
03
项目周边配套
交通配套：山海丹华府距离2/8号地铁线“赤湾站”距离约300米，步行约5分钟即可，2站到海上世界，前海妈湾，另外附近有小南山隧道在建，待开通后可直达前海核心区，还有妈湾跨海通道在建，待开通后可直达腾讯科技岛，无缝对接中山通道。
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学校配套：项目200米处有南二外赤湾学校，该校有41个班，其中小学26班，初中15班，是1所九年制公办学校；南山中英文学校，该校是1所12年制的国际学校，涵盖小学，初中，高中，于2023年9月份已经正式开学，并且开办了协同港籍学生班，是一所获得深圳教育局和香港教育局统一批准的港籍子弟班。这也就意味着学校办学稳定，学生可无缝衔接香港的学校。
商业配套：项目约200米有约4.6万㎡赤湾汇商业（待营业），约1.9公里有约46万㎡的太子湾高端商业（在建，建成后将会是整个深圳最大体量最高端的商业体，内有K11ECOAST兰桂坊太子湾等），约2.2公里有海上世界，2站可以抵达前海印里前海世贸中心等商业综合体。
K11ECOAST是K11在内地的首个旗舰项目，计划在2024年底开业运营，总建筑面积约22.85万㎡，延续了K11品牌 “艺术·人文·自然”三大核心元素，涵盖K11购物艺术中心、K11 HACC多用途艺术展览空间、K11 ATELIER办公楼及Promenade海滨长廊等。
K11 ECOAST致力打造中国有影响力的海滨文化艺术区，开业后将成为深圳最大的购物中心之一，也是粤港澳大湾区的商业新标杆与名片。
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04
项目现状
据罗sir了解，琅玥湾佳园目前主体已经封顶，门窗框架跟玻璃幕墙也已经完成85%左右，后面逐步会打造园林景观，室内装修以及地下室装修，虽然合同约定的是2026年3月份交房，但实际上根据工期节点在2025年10月份就会交房。
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