“农房禁购”再敲钟：不是断财路，是给农民守家底

“拆”字刚刷上墙，浙江安吉老刘家就收到银行短信：卡里打进2.8万元，备注“宅基地信托分红”。

同一天，河北保定一栋刚封顶的“民宿”被钩机掀顶，126万元罚单同步送到开发商桌上。

同一天里，有人收钱，有人吐血，区别只在于有没有踩到那条刚画好的红线。

自然资源部10月启动的专项整治，头一个月就拔掉127个“瘤子”，4.3万平方米水泥板被整块掀起。

动作这么快，是因为三种新花样已经蔓延：城里人打着“乡村振兴”旗号整村租地，合同写50年，实际卖产权；退休干部回村把祖屋扩成私家小院，占地一超再超；最滑头的是中介，把20年租约后面偷偷加一行“自动续20年”，想靠时间换空间。

部里直接放话：超长租约一律按买卖算，合同当场作废，投进去的钱不退。

为什么这次下手这么重？

数据摆在那里：全国28个省的农房出租备案量前三季度同比涨42%，租金普涨15%。

市场一热，骗子就成群。

部里同步上线“农房盘活”APP，把审批压到3天，就是告诉农民：正规渠道又快又安全，别走歪门。

老刘能拿到钱，是因为他走了新出的“宅基地使用权信托”。

模式不复杂：房子交给县里的国有平台，平台统一装修做民宿，保底收益每年先打给农民，再算分红。

老刘自己出租一年顶多收2万，信托给到2.8万，还不用自己找租客、修灯泡。

更关键的是，宅基地资格权仍在老刘名下，哪天不想玩了，房子还能完整拿回来。

四川眉山试点更狠，直接把保底收益写进合同，无论经营盈亏，农民一分钱不会少。

另一边，保定那家开发商被罚，是因为把50年使用权包装成“共享农庄”，对外卖40万元一套。

法院判决书写得直白：宅基地不能卖给城里人，谁签字谁掏钱，违法成本自己吞。126万元罚款只是开头，买家集体退房，公司账户被冻结，项目负责人被限制高消费，一环扣一环，直到把钱吐干净。

政策其实留了三条正道：一是出租，备案后随便租，但单次不能超过20年；二是退出，本村人之间可以买卖宅基地资格，价格由村集体定；三是入股，把房子折价进合作社，年底按股分红。

三条道都走不通，才有人去撞墙。

最需要注意的是继承新规。

城里孩子回村继承父母老屋，房子还在就能住，一旦塌了，集体立刻收回地皮，想原址重建没门。2025年《宅基地管理办法》修订草案把这条写死，就是防止“假继承真囤地”。

想保住房子的唯一办法：提前修好，别让墙倒。

农业农村部摸底显示，全国闲置农房还有7000万套，相当于一个中等省份的住房总量。

下一步，信托模式大概率全国推开，保底收益可能定在每年每套不低于2万元，比种粮强，比打工稳。

只要记住一条：地皮是集体的，房子是自己的，合同超过20年一律不签，谁劝都别点头。

老刘现在每天躺在家里收短信，银行到账提示比鸡叫还准时。

保定那家公司老板正在卖车凑罚款，朋友圈签名改成“劝人别碰宅基地”。

同样一块地，有人拿它当提款机，有人拿它当坟场，区别就是有没有看懂政策最后一行小字：农民得利，资本让路，违规者血本无归。

你还觉得超长租约只是文字游戏吗？