单盘热度攀升背后 广州楼市持续分化

中经记者 陈婷 赵毅 广州报道

直面珠江，蜿蜒的乳白色幕墙间夹着一扇黑金门面，两幢玻璃材质的建筑高居而上。这背后，是一片正在施工的工地，塔吊林立，机器轰鸣。

近日，《中国经营报》记者走访保利发展（600048.SH）旗下广州保利玥玺湾项目现场看到上述场景。项目营销中心门前停着几辆“VIP”标识的豪车，还有多位准备接待客户的工作人员在站岗。几天前，该项目首次开盘，据保利发展方面公布的数据，当日销售金额达106亿元。据中指研究院统计，这一业绩不仅刷新了广州高端住宅市场的开盘纪录，还是2025年全国唯一“开盘当日破百亿”现象级项目。

克而瑞提供的数据显示，过去10年中，广州仅有3个商品住宅项目年度销售额超过百亿元。今年前10个月，广州单盘销售额前两名的规模在50亿元左右。

当前，广州楼市依然分化。据合富研究院统计，就在保利玥玺湾项目开盘当周，广州市80个代表楼盘中，位于中心区域的新房成交套数环比增长5%，近郊区域成交量环比下降11%，远郊区域受降价项目持续增加的影响，成交量环比增长4%。

11月13日，保利发展方面在接受记者采访时表示，保利玥玺湾项目首开成绩的达成，本质是公司“跟随城市发展战略、呼应大湾区高净值客群共鸣、追求高标准产品力”相互成就的结果。

高端住宅市场热度攀升

“首开劲销106亿元”“单盘3000万元以上成交套数和金额均超广州市年内总量（截至2025年11月7日数据）”。11月7日晚，保利发展方面发布了上述消息。当天，该项目采用线上选房方式首开入市。据现场数据，项目累计成交236套，累计成交金额突破106亿元，成交均价约17万元/平方米，最高单价30万元/平方米。

据克而瑞统计，2025年1—10月，开盘去化金额排名前三的项目均位于上海，最高约为98亿元。前10个月，仅上海4个项目成交金额超100亿元，保利玥玺湾项目凭此次开盘销售额跻身全国TOP5行列。时隔两年，广州重回单盘百亿俱乐部。

克而瑞分析指出，近5年，广州全市3000万元以上总价项目年均成交209套，其中于2025年1—10月成交约124套。如今，保利玥玺湾项目3000万元以上房源的成交套数已远超广州全市成交量，有望刷新2023年的历史纪录，且或将成为2025年广州全市3000万元以上高端住宅市占率第一的项目。

中指研究院提供的数据显示，放眼近两年，全国高端住宅项目虽云集上市，但实现开盘当日成交额破百亿元的项目仅有3个，保利玥玺湾项目是其中之一，另外两个分别位于上海和深圳。从4个一线城市来看，上海近两年由于多个高端楼盘集中入市，市场成交表现较为突出，3000万元以上高端项目的成交占比持续领先其他3个城市。随着保利玥玺湾项目入市销售，广州在全国高端住宅市场占据了一席之地。

根据规划，保利玥玺湾项目共6栋楼，合计500余套住宅，户型包括203—436平方米。该项目来源于2024年9月29日，保利发展经过148轮激烈竞价，击败中海、越秀等竞争对手，最终以总价约117.6亿元竞得广州市天河区临江大道北侧AT080722地块（南方面粉厂地块），溢价率33.35%，折合楼面价66957元/平方米，彼时在广州历史出让涉宅用地中楼面价排名第二。

公告显示，南方面粉厂地块建设用地面积4.7万平方米，规划建筑面积17.6万平方米，容积率3.7，起拍总价约88.2亿元，对竞拍房企的资金实力有极高要求。彼时，该地块周边3公里内仅有保利华创都荟天珺住宅项目在售，据克而瑞监测，该项目自2024年3月开盘至9月底，共网签47套，成交金额合计约9.59亿元，成交均价约10.93万元/平方米。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，在产品升级换代较快的情况下，现有的“新金琶”（珠江新城、金融城、琶洲三大片区）CBD产品相对落后，与保利玥玺湾类似的项目比较少，这也是其开盘销售过百亿元的触发因素。

事实上，近段时间以来，广州高端住宅项目热度持续攀升。10月末，保利置业旗下翡丽甲第项目首开销售117套，去化率约90%，最高单价超过10万元/平方米。广州市住房和城乡建设局官网显示，截至11月12日，该项目已售132套。

据克而瑞统计，今年1—10月，广州1000万—3000万元高端住宅市场累计成交金额约349亿元，其中保利发展成交约154亿元，市场占有率达44%。

整体库存消化周期升高

广州是保利发展重点布局的市场之一。2024年，保利发展在广州的拿地金额约为254亿元，远高于与其拿地数量一致的越秀地产（约为111.26亿元）。保利发展2025年半年报显示，公司坚持发展是第一要务，持续提高资源投放的精准度。公司持续升级客研方法论，聚焦38个重点城市重点板块及高端客户群，在广州市占率突破15%。

不过，2025年保利发展在广州放慢了拿地步伐，截至目前仅在广州以底价竞得天河智谷片区AT1003023地块，楼面价约为3.05万元/平方米。2025年前三季度，保利发展实现签约金额2017.31亿元，同比下降16.53%，签约面积 1010.42万平方米，同比下降25.13%。报告期内，公司营业收入1737.22亿元，同比下降4.95%。受行业和市场波动影响，结转项目盈利能力下降，1—9月归属于上市公司股东的净利润19.29亿元，同比下降75.31%。

值得注意的是，当前广州楼市仍呈现分化加剧、以改善需求为主导的特征。

在刚刚过去的10月，广州中原研究发展部提供的数据显示，广州全市整体推货1552套，环比下降59%，同比下降38%，开盘去化率15%；全市新房网签5787宗，成交量环比增长11%，同比下降35%。据克而瑞监测，10月，广州中心四区（海珠区、天河区、荔湾区、越秀区）、近郊三区（黄埔区、白云区、番禺区）、远郊四区（从化区、南沙区、花都区、增城区）成交面积同比分别下降40%、50%、43%。今年“金九银十”期间，广州全市商品住宅成交面积119.56万平方米，成交金额合计约402.28亿元，同比均下降约29%。

据广州中原研究发展部统计，截至10月31日，广州全市一手住宅可售面积约1435.9万平方米，环比下降2.3%，去化周期22.7个月，环比增长0.9个月，库存消化周期提升至下半年高位。

今年前10个月，广州销售规模百亿元以上的房企数量有所下降。克而瑞提供的数据显示，权益销售金额TOP30房企中，业绩规模超百亿元的房企有3家，较去年同期减少1家；全口径金额超百亿元的房企有4家，较去年同期减少4家；流量金额超百亿元的房企有3家，较去年同期减少2家。

1—10月，广州权益金额TOP30房企业绩规模1371.51亿元，同比下降16%；权益金额TOP20房企业绩规模1221.21亿元，同比下降17%；权益金额TOP10房企业绩规模929.48亿元，同比下降17%；权益金额TOP3房企业绩规模580.2亿元，同比下降16%。其中，10月权益金额TOP30房企业绩规模141.01亿元，环比增长2%，同比下降近50%。

广州中原研究发展部分析指出，随着新项目入市，广州楼市将持续释放高端产品供应活力，热度集中在市区核心板块，外围区域供求相对平淡，预期11月的供求水平较10月下降。价格方面，预计11月大部分项目将通过促销、提升渠道佣金带动成交，部分供应充足的区域或板块或出现降价。普通刚需、改善型存量产品的去化仍需依赖营销热点与供应补给的协同，不过多数客户的认购意愿仍有待提升，预计新客源补充节奏缓慢，去化周期将有所提升。