南京西路仙乐斯广场21亿终成交 上海大宗交易市场转变

观点网 近日最新市场消息显示，厦门市属国企象屿集团通过股权方式以21亿元收购仙乐斯广场90%权益，成交单价约3万元/平方米。

据知情人士透露，该笔交易目前尚未完全收官。另有业内人士进一步证实，交易的标的物业由多方共同持有，因此象屿集团此次收购并未取得仙乐斯广场的全部股权，原持有方仍保留了少量权益。

作为南京西路东段的地标性商办综合体，此次交易不仅是该项目近十年内的第三次重大产权变动，更以较此前报价4万元/平方米，约25%的折价幅度，成为上海核心商圈近期“以价换量”的典型案例。

值得关注的是，戴德梁行数据显示，2025年三季度，上海大宗交易市场在外资阶段性离场的背景下，以内资力量为核心引擎实现逆势突围，143.6亿元的单季成交额环比激增67%。

戴德梁行认为，三季度上海大宗市场内外资成交额呈现极端情况，内资占交易总额的100%、外资的集体缺席，标志着上海大宗交易市场进入“本土化”新阶段。

十年三度易主

仙乐斯广场不仅是上海的文化地标，更是历史的见证者。它的前身是上世纪三四十年代的“仙乐斯舞厅”，曾与百乐门、大都会、丽都并称为“上海四大舞厅”。

这座于2001年完成重建的商办综合体，总建筑面积约8.5万平方米，业态涵盖商业裙楼与甲级办公楼--其中B1至7层为2.28万平方米的商场，以餐饮、美容及生活配套便利店为主；9层至39层为5.23万平方米的甲级写字楼，另配套250个地下停车位（位于B1-B3层）。

仙乐斯广场的地理优势尤为突出，毗邻人民广场地铁站，日均客流超百万，长期以来是南京西路东段的商业与商务地标之一。

从运营数据看，仙乐斯广场的基本面始终保持稳定。据高力国际及第一太平戴维斯此前披露，截至2023年底项目启动出售时，商场出租率约90%，办公楼出租率超70%，作为核心区位的成熟物业，其收益稳定性曾吸引多批外资基金入驻。

仙乐斯广场的首次公开交易可追溯至2014年4月。彼时，持有项目产权的基汇资本计划以30亿元总价将项目出售给瑞安房地产旗下的中国新天地，按当时8.496万平方米的总建筑面积计算，收购单价约3.73万元/平方米。

有市场分析认为，基汇资本彼时出售的核心目的是“套现支持其他投资”，同期其还以9.28亿美元收购北京盈科中心，成为当时外资在华最大单项物业收购案。

不过，这笔出售最终未能达成，业内人士透露，中国新天地测算的年回报率未达预期，导致谈判终止。

时隔一年，仙乐斯广场迎来第二次产权变动。2015年8月，由太盟投资集团（PAG）、高盛商业银行部门牵头的财团，联合香港震雄集团旗下震雄投资等主体共同收购了该项目。渣打银行为此次收购安排了3.3135亿美元贷款，建生国际公告显示，项目当时估值为34亿元人民币，较2014年意向售价高出约13%。

此次交易后，仙乐斯广场由三家外资基金共同持有，基汇资本仍保留部分权益并负责资产管理，其上海团队办公地点也设在项目内，形成“业主+管理者+租户”的多重身份。

2023年底，仙乐斯广场再次启动整售，代理机构公布报价为4万元/平方米，总价约28亿元，较2015年估值下降约18%。

最终达成的21亿元成交价，较初始报价再折价约25%，成为南京西路近三年来折扣幅度最大的商办收并购交易之一。

值得关注的是，该项目截至2025年剩余土地使用年限仅16年，这一“短年限”特征并未降低地方国资的承接意愿，此前2024年底成交的力宝广场（剩余9年年限）也由北京国资接盘。

市场结构性转变

仙乐斯广场的成交并非孤立事件，而是当前上海大宗交易市场特征的集中体现。从2025年上半年及三季度动态来看，上海作为中国商业地产最具吸引力的投资目的地之一，市场呈现“内资主导、结构优化、以价换量、外资谨慎”的格局。

据高力国际统计，2025年上半年，上海房地产市场大宗交易合计录得42笔大宗成交，总交易金额近258亿元，和2024年同期相比在交易数量和交易金额上都有一定量的萎缩。

但2025年三季度市场回暖显著，戴德梁行数据显示，上海大宗交易市场单季成交额达143.6亿元，环比激增67%。

交易结构上，小体量资产仍为高频交易标的，2025年一季度5亿元以下单宗资产交易宗数占比67.7%，3万平方米以下单宗资产面积宗数占比74.2%；同时优质大体量项目成交带动单体金额提升，三季度单体项目平均成交金额达8.81亿元，较2024年均值显著增长，5亿元以上交易占总宗数的47%，其中超10亿元的成交记录有4宗。

资金结构上，内资买家已完全主导市场格局，2025年一季度内资占比达97%，三季度更是占据交易总额的100%，外资集体缺席标志着市场进入“本土化”新阶段。

内资买家呈现明显分化，一方面中邮保险、信达资产等专业机构持续发力核心资产布局，另一方面地方政府、上市公司和实体企业构成非机构投资者主力。

值得关注的是，外资延续谨慎态势，2024年度未参与上海写字楼市场大宗交易，这一态势持续至2025年上半年，投资活动急剧减少，仅个别外资机构有零星布局，且方向仍集中在长租公寓等资产类别。

资产类型划分上，办公楼依旧是上海市场核心标的，戴德梁行数据显示，2025年上半年成交占比达62%，三季度以60%的交易笔数占比重回主导；零售业态位列第二，上半年成交金额32亿元，三季度占比16%；长租公寓与综合体交易各占8%，成为市场重要补充。

有分析指，困境资产交易持续活跃，涉不良抵债类成交数量增加，法拍项目成为重要交易渠道，民营企业多以“抄底”心态参与。商务园区交易相对平淡，2025年上半年成交额27亿元，集中在张江、金桥等区域；酒店业态成交放缓，以1-3亿元法拍项目为主。

值得关注的是，“以价换量”趋势持续深化，买卖双方对合理估值的共识逐步形成。投资型交易占比显著提升，高力国际指出，2025年上半年投资目的交易占比高达88%，一季度投资类交易重回主导，法拍交易笔数占比过半。

对于上海大宗交易市场的未来走向，机构普遍持“谨慎乐观”态度。

世邦魏理仕华东区投资及资本市场部负责人王晶指出，“2025年适度宽松的货币政策有望进一步降低融资成本，而房企持续的'瘦身计划'将为市场提供更多优质投资机会，推动投资市场流动性稳定提升”。

从仙乐斯广场的成交来看，其背后是上海大宗市场“外资有序退出、内资主动承接”的结构性转变。这种转变既体现了本土资本对核心城市核心资产的信心，也反映了“合理估值”的回归。

未来，随着更多类似交易的落地，上海大宗市场或将逐步摆脱此前的“低温运行”状态，向更稳健的方向发展。

而核心商圈的地标性项目，即便面临土地使用年限缩短等问题，仍可能凭借稀缺的区位优势和稳定的现金流，成为资本争夺的焦点。

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