上海普陀，不适合大规模拆迁？

从拒绝原拆原建到改为动迁，普陀区甘泉三村最近引起了热议。

有许多普陀区的居民纷纷表示羡慕，毕竟自己苦等拆迁已久，但似乎到现在都还没啥盼头。

不过，最近普陀区动迁似乎加快了，好几个小区都进入了动迁征询范畴。

今年普陀征地与拆迁预算数近24亿元，不仅是中心七区里的末流，而且与上年执行数相比降幅40%。

普陀老破小分布的多与密，这些年城市更新也相对缓慢。

曹杨几个新村、甘泉几个新村的房子早就该动一动了。

甘泉三村实景图

去年甘泉三村的拆迁方式为原拆原建，居民不买账，今年换成了货币安置。

网传甘泉三村的赔偿合计会超过12万/㎡，这是一个很香的数字了。

最近普陀区多个小区确实接连释放出新动向。

10月以来，长寿路街道辖区内的正红里、常德路1295、1307、1313号、长寿路535-565号、石岚新村25-27号等多个小区，相继发布了改造相关的征询公告。

正红里实景图

过去二十多年间，正红里屡次传出拆迁消息却屡屡搁置，直到此次板上钉钉。

不过上述小区目前推进的都不是完全意义上的拆迁，而是以“协议置换（成套改造）”为主要路径。

从性质上看，这更像是一种“升级版的美丽家园”，不改变建筑主体结构，也不涉及整体拆除重建，而是在原有基础上进行功能提升与安全加固。

回顾普陀区近几年的动迁轨迹，不难发现真正意义上成片、大规模的城市更新与整体征收，目前在普陀仍难以全面展开。

不是每个区都具备徐汇那样大刀阔斧的气魄与底气，普陀面临的挑战或许是最为复杂的。

“拆不起”的财政现实，是普陀面临的第一重困境。

回看2024年数据，普陀区GDP约1591亿元，在上海16区中排名第13，仅略高于虹口，然而普陀的土地面积和常住人口均为虹口的1倍有余。

第二重困境是现在普陀不缺地也不缺房。

比如“真如之心” 占据了真如副中心最好的位置，今年刚刚发布的方案，这里将新增住宅、商业商办混合用地，提供约19万㎡住宅、14万㎡商业（含酒店）、7万㎡办公，并包含一栋高220米的地标塔楼。

这块“压箱底”的宝地开发迟缓，超大体量的商住办混合用地，还够普陀消化几年。

真如之心效果图

再看桃浦，这两年入市了几千套新房，基本上都卖得不太理想，10月份还有楼盘因为降价促销引起业主维权。

桃浦楔形绿地实景图

目前来看，桃浦新房可售存量仍处于高位，需要时间慢慢消化。

有桃浦，普陀不缺房，也没“资格”大张旗鼓地推进拆迁。

作为大部分位于中环的区域，普陀过去数十年的大规模拆迁，大多围绕着水产市场、老旧粮仓、污水处理厂等落后产能的腾退展开。

真正涉及成片住宅区的整体拆迁，在普陀的城市记忆中本就鲜少发生。

在这个时点，拆迁也不再是拆迁暴富、无偿受益，而是以“解困”为主，慢慢来。

属于普陀的城市更新只是刚刚开始。