前10个月法拍房成交1096套！均价降至7676元/平

昆明法拍房市场表现如何？最新数据来了!

根据中指院数据，今年1-10月，昆明法拍房（特指法拍住宅）共成交1096套，成交均价仅7676元/平。

相比去年同期，前10月昆明法拍房成交率有所回升，但价格仍在持续下探。

昆明法拍房均价低至“7”字头

前两天，中指院发布了最新一期全国法拍房市场监测报告。

根据报告，今年1-10月，全国共挂牌27.7万套法拍房，相比去年同期，减少了约3.4万套房源。

｜图源：中指院

成交方面，前10月全国共成交9.2万套法拍房，同比去年减少了约3000套房源，成交率仅33%。

全国法拍房成交总金额约1097.1亿，同比下降16.6%，成交均价为8319元，同比下降11%。

｜图源：中指院

具体来看看昆明法拍市场的表现。

从排行榜来看，昆明1-10月共挂牌3022套房源，在全国排12位。

这些房源中，共有1096套房源成功交易，成交率约36.3%，略高于全国平均水平。

与今年上半年30%的成交率相比，昆明法拍市场在进入下半年后开始有所回温。

但相比重庆、成都、温州等动辄50%甚至75%以上的成交率，仍旧略显冷清。

｜图源：中指院

成交价格方面，前10月昆明法拍房成交总金额为11.4亿元，成交均价为7676元/平，低于全国平均水平，折价率约78.5%。

这个价格是什么概念呢？

据中指院数据，昆明法拍房 今年一季度成交均价为8516元/平，上半年成交均价为11582元/平，前三季度均价为7838元/平。

对比去年来看，昆明法拍房整体均价也在持续下探，目前已创下近年新低。

另外，今年10月，昆明新房成交均价为11867元/平（克而瑞数据），二手房挂牌均价为9674元/平（安居客数据）。

相比之下，法拍房成交均价相当于新房的6.5折，二手房的7.9折。

｜昆明楼市一线制

三大原因，导致法拍房成交率低

不得不说，昆明法拍房的价格实在是太香了，但显然，从成交率来看，低价没能让更多买家买单。

随便打开一个法拍网站，你会发现不少房源的围观人数不少，真正报价竞拍的却寥寥无几。

部分法拍房挂牌情况｜图源：阿里法拍

比如山语桃源一套建面约182平洋房，评估价约170.7万，起拍价约119.5万，相当于打7折。

这套房源即将于11月18日开拍，目前已吸引5321人次围观，但无人报名竞拍。

按当前形势，这套房源最终能否拍出，还得打一个大大的问号。

还有部分房源，多次降价后仍无人问津。

山语桃源法拍房｜图源：阿里法拍

那么，低价的法拍房为何如此难卖呢？在楼市君看来主要有3点原因。

一是，受大环境影响，整体楼市成交都处于低迷期。

昆明城市实景｜昆明楼市一线摄

二是，购买法拍房存在一定的风险，买家出手更为谨慎。

比如法拍房的房屋属性、是否涉及二次过户、是否存在租赁关系等，都需要买家提前了解清楚。

如果房源被拍卖，是债务人因恶性债务、非自愿拍卖等原因，那么买家竞拍入住后，还可能面对追债、骚扰等麻烦。

部分存在租赁关系的房源，还可能面临承租方不配合退租的情况。

比如下面这套法拍房，有消息称因债务人将房源恶意以10年租期租给自己奶奶，导致买房无法腾房入住。

另外，法拍房竞拍手续往往比较复杂，且为了避免悔拍，通常还须缴纳保证金，对一般买家而言并不友好。

某法拍房情况｜图源：网友供图

三是，新房、二手房与法拍房的价差，正在不断缩小。

二手房方面，为了与新房抢占市场、促成交易，不少房东不惜大刀自砍，房价进一步下探。

新房方面，新规产品层出不穷，不少旧规高容项目开始以价换量。

就拿今年来说，二环边的金泰国际就推出了6500元/平的特价房。

筑友翰林府第的单价甚至低至“5”字头，吸引了不少购房者。

在低价的冲击下，无论选择新房还是二手房，都比法拍房更稳妥。

筑友翰林府第海报｜图源：楼市君朋友圈

法拍市场也有特例

这4类房源被买家抢爆了

虽然法拍房市场整体成交率不高，但楼市君搜索发现，部分房源仍是香饽饽。

比如，翠湖片区一套建面约63.83平的老破小，就吸引了10人竞拍385次，最终经过7个小时鏖战，以约6.6万/平的价格成交，溢价率高达90.8%。

同样位于翠湖片区的翠康园，小区一套建面约300平的法拍房，在经历8人竞拍268次竞拍后，以高达1166万的总价成交，溢价率约63.7%。

｜图源：阿里法拍

去年12月，万彩城一套建面约45平的公寓，吸引到19人疯抢，在竞拍46轮后以21.08万的总价成交，相比挂牌价翻了近4.5倍。

还有位于度假区的同德极少墅，小区一套建面约413平的别墅，被6人疯抢，最终溢价率高达74.6%，单价约4.5万/平。

｜图源：阿里法拍

楼市君在梳理这些抢手的法拍房后，发现它们主要具有以下几个特点：

一是，占据城市核心位置，享有优质的城市资源。

比如翠湖片区屡屡拍出高价房源，就因为其寸土寸金的位置，而核心的城市占位往往也意味着房源享受到的城市资源更成熟、更丰富。

同样，臻稀的滇池资源，也为同德极少墅的抢手加了一把火。

昆明城市实景｜昆明楼市一线摄

二是，拥有优质书包资源的房源。

比如翠康园这套房，除地段优势外，还划片武成小学本部，这种优势是其他房源难以比拟的。

三是，别墅、跃层、叠墅等低密房产。

除上文提到的同德极少墅外，近两年昆明还有多套别墅也受到买家疯抢。

这是因为，目前昆明的别墅、跃层、叠墅等产品已不多，新房定价往往又较高。

因此，在法拍市场遇到价格合适的房源，不少高端买家自然会出手。

昆明城市实景｜昆明楼市一线摄

四是，价格足够低，且投资收益可观。

就以万彩城的这套建面约45平的法拍公寓来说，起拍价仅38888元，竞拍成交后，即使价格比起拍价翻了4.5倍，仍然远低于市场价。

关键是，这套房源还享有7多年的长期租约，首期租金约1771元/月，未来还将分4个阶段不断上涨，租金收益率成功跑赢银行。

这样价格低还不愁租的房源，买家们自然很心动。

万彩城公寓租约｜图源阿里法拍

那么，如果有合适的法拍房，你会选择出手吗？

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