公募REITs市场持续扩容提质，资产稳健运营构筑长期价值

来源：第一财经

国内REITs将如何抓住当前发展契机，实现更加畅通的投融循环，REITs投资又将迎来哪些机会。

REITs通过证券化方式将不动产转化为标准化且流动性较高的金融产品，是我国投融资体系持续改革背景下，金融市场创新的重要组成部分。首批公募REITs上市四年多以来，目前国内已上市的公募REITs数量达到77只，为投资者提供了更多低门槛参与不动产投资的选择和机会。2025年9月，国家发改委发布关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知，支持REITs扩容扩募与资产创新，进一步为REITs注入了持续动力和新的政策指引。

上海证券交易所与第一财经联合策划推出的《价值与投资》栏目，2025年第六期节目，以“REITs扩容提质，畅通投融循环”为主题，邀请公募REITs原始权益人以及运营管理机构代表，共同探讨国内REITs将如何抓住当前发展契机，实现更加畅通的投融循环，REITs投资又将迎来哪些机会。

公募REITs市场扩容提质

作为资产证券化的重要形式之一，公募REITs自2020年于国内启动试点以来，市场规模迅速提升。截至目前，我国二级市场在运行基础设施公募REITs共77只，总市值规模已超过2200亿元。虽然相比欧美、日本等成熟市场，国内公募REITs市场发展还处于相对早期，但作为国内基建项目投资的重要退出机制，其所带来的拓展项目融资渠道，扩大有效投资等方面积极影响已经显现。

在成熟市场中，REITs的扩募能够显著提升资产规模，优化收益结构，并进一步增强市场流动性，是推动公募REITs市场发展的重要机制，也是市场发展的必然趋势。随着国家发改委发布了关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知，中国公募REITs市场也已迎来了扩募的重要契机。

安徽交控集团财务部部长，财务公司党委书记、董事长王猛表示，基础设施REITs更注重的功能是盘活存量资产，提供新项目的建设资金，中金安徽交控REIT发行上市以来，有效推动了产业链再融资的有效循环，促成整个集团实现投资建设、运营和资产盘活的闭环管理。对于公募REITs的扩募，他表示，安徽交控集团对于市场扩募安排予以了高度关注，“公募REITs的扩募不仅仅是简单的规模扩张，更让整个REITs市场成为有源之水，有本之木，实现长期价值提升。”

东久工业地产投资有限公司首席投资官陈名表示，东久在完成REITs首发后不久就开始关注后续的扩募安排，挑选了两处生产制造园资产作为扩募备选资产，并已经处于发售阶段。“对于REITs市场投资人而言，相比于首发，其实扩募才是关键，REITs扩募能够有效分散资产风险，并增厚资产收益预期”，陈名介绍称，“从企业角度来看，作为REITs发行的民营企业第一单，我们非常希望借助东久新经济REITs的不断扩募，帮助企业在智能制造生产产业园领域做到行业龙头。”

厦门安居集团有限公司副总经理、首席运营官陈勇也表达了对于REITs扩募的高度关注和认可。他表示，中金厦门安居REIT目前正在积极寻求扩募，以盘活存量资产，分散风险并提升经营的稳健性。“在保租房领域，国内存量资产规模庞大，要借助REITs实现风险的有效分散就势必要通过不断的扩募来逐步盘活资产”，陈勇介绍道，“十五五期间，REITs扩募将是我们的重点工作之一，我们将把厦门岛内外更多成熟、优质的资产拿出来作为扩募的备选项目，不断注入到REITs平台中。”

上海睿投私募基金管理有限公司总经理周磊介绍称，从美国、新加坡和日本的REITs市场发展历史来看，扩募规模均远远超出首发，“在美国市场，近5年和近20年的数据都显示，REITs扩募倍率达到了首发的10倍，日本近几年的扩募倍率则更高。”他表示，目前国内公募REITs的扩募倍率远远未达到国际市场的水平，但已经开始出现类似的发展迹象，“扩募是REITs的未来，一定要坚定不移地把REITs的扩募工作坚持做下去，不要因为最开始的一些困难而丧失了对整个市场的信心。”

高水平资产运营是REITs健康发展的基石

公募REITs扩募的持续推进，除了政策的助力，也离不开REITs市场的长期稳健发展，尤其是底层资产的高水平运营，而这对企业的精细化运营能力、风险应对能力以及长期价值管理能力都提出了比较高的要求。

周磊表示，各国REIT市场均存在长期向头部聚集的趋势，一些底层资产经营稳定，明显能够抵抗所处行业周期波动的公司，以及在上升周期展现出更强弹性的公司，通常都能够获得投资人更高的认可。“REITs运营机构在面临宏观经济环境变化时展现出的资产管理能力，将会获得投资人的持续认可，这就为后续的扩募铺平了道路，而持续的扩募也将进一步推动企业成长为所在行业的龙头。”

不同企业所面对的行业发展周期各不相同，对于如何确保资产的稳健运营也有着独特的见解和策略。陈名表示，基于多元化经营过程中所积累的行业经验发现，对于园区类资产而言，即使是在同一经济周期下，不同细分类别的产业园所面临的发展压力依然存在重大差异，“相比于经营办公类园区，生产型园区企业初期投入规模更大，一旦入驻后搬迁成本非常高，因此有着更高的客户粘性，也是东久新经济REIT选择将生产园区作为底层资产的核心逻辑。”

“在REITs上市后，我们仍在加大力度探索如何进一步提升品牌效率，”陈名补充道，“通过提供厂房空间个性化定制、政企关系协调、上下游企业沟通撮合、能耗控制等等一系列服务，东久正努力将自身角色从房东转变为综合服务商，以提升产业吸附力。”

高出租率是衡量底层资产运营质量的重要指标之一，通过提升出租率、优化租金水平等方式，REITs运营企业能够有效促进资产基本盘的相对稳定。陈勇表示，在充分竞争的情况下，中金厦门安居REIT两大底层资产依然能够长期保持99%以上的出租率，收缴率也基本上保持100%，基本处于供不应求的状态。“对客户需求的高度迎合、优良的物管服务以及极致的产品性价比是公司资产运营管理的核心竞争优势，极致的成本管理，也使得在满足保障性租赁住房租金增长要求的同时，能够实现较高的分派率，达成客户、投资者和行业主管部门三方需求的平衡。”

王猛表示，作为原始权益人、运营管理机构以及最大的基金份额持有者，安徽交控集团始终以投资者的视角来推动REITs的运营，“我们会通过精细化的二级市场监测，去更好地监测价值偏差；通过真实的信息披露来反映REITs的真实的价值；通过高效的投资者关系凝聚价值共识，最终实现资产价值的提升和投资者收益保障的双赢局面。”