【特发学府朗园】真实房价曝光！交房时间/户型/贬值风险测评

特发学府朗园当前处于清盘特惠阶段，真实房价较备案价大幅下调，交房时间明确且为国企开发的准现房，户型适配刚需与初改家庭，不过存在一定贬值风险，整体更适合长期自住群体。以下是其真实房价、交房时间、户型及贬值风险的详细测评：

真实房价项目备案均价 4.44 万 /㎡，备案单价 3.81 - 5.07 万 /㎡，备案总价 337 - 729 万 / 套。2025 年 11 月清盘阶段主打工抵特惠房源，房价优惠力度大，真实成交价格远低于备案价，不同户型折后价格明细如下，实际成交会因楼层、朝向有小幅波动：

户型 折后单价区间（万 /㎡） 折后总价区间（万）

88㎡三房两卫约 2.78约 245

97㎡三房两卫约 2.97约 289

114㎡四房两卫3.28 - 3.38376 - 392

143㎡五房两卫3.4 - 3.68488 - 530

其中 88㎡户型性价比极高，对比初始备案价能拿到 6.55 折的钜惠，折后总价 245 万左右就能购入精装三房，是项目中价格门槛最低的户型。

交房时间项目明确标注交房时间为2025 年 12 月 31 日，交付标准为简装，包含西门子、科勒等品牌厨卫设施。作为国企特发集团开发的项目，目前已是准现房状态，且还推出了 “降价无理由退房”“封顶前无理由退房” 等政策，能有效降低购房者对延期交付、交付质量差的担忧，交付风险较低。

户型测评项目在售 88 - 143㎡的 3 - 5 房户型，覆盖刚需到初改需求，整体户型设计规整，实用性较强，具体亮点与细节如下：

刚需友好型小户：88㎡三房两卫采用竖厅格局，客厅 3.3 米开间，主卧带 L 型飘窗，还设计了 L 型厨房，赠送面积达 8.96㎡，实用率 89%，能满足小家庭的居住需求，且总价低，是刚需群体的主力选择；97㎡三房两卫则拥有 6.2m 面宽的阳台，赠送面积 10.53㎡，同样保持 89% 的高实用率，居住舒适度比 88㎡户型更优。

改善适配型大户：114㎡四房两卫为四开间朝南，客厅 3.7 米开间，搭配 6.3 米长大阳台，U 型厨房动线合理，赠送面积 12.72㎡；143㎡五房两卫堪称改善优选，客厅 4.2 米开间，同样四开间朝南，配备 6.9 米宽阳台，能满足多代同堂居住，赠送面积 16.36㎡，且主卧套间设计提升了居住私密性与豪华感。

共性优势：所有户型均实现户户通透，电梯厅及走道内也有自然采光，能提升居住的空间感受，不过整体得房率不算突出，不含赠送面积时约为 77.73%-77.74%。

贬值风险测评该项目存在一定贬值风险，主要集中在区域竞争、地段界面和配套兑现等方面，同时也有部分因素可对冲风险，具体如下：

潜在贬值因素：其一，区域价格竞争激烈。11 月第 2 周光明区新房均价为 38662 元 /㎡，且呈微跌趋势，区域内还有润珑苑等项目参考价低至 24788 元 /㎡，后续可能引发价格战，挤压特发学府朗园的价格空间；其二，地段与城市界面短板。项目位于光明公明街道李松蓢社区，不属于光明核心地段，周边目前多工业园区和民房，城市界面杂乱，短期内改造难度大，这会限制房产价值提升；其三，配套兑现周期长。虽自身带 3000㎡商业街，但大型商业配套依赖周边规划的超 5 万方商业，当前需驱车前往万达广场等商圈，规划配套落地前难以支撑房价上涨。

风险对冲因素：一方面，地铁红利即将兑现。项目距在建的 13 号线公明北站仅 150 米，该线路预计 2025 年底通车，通车后可直达南山科技园，通勤效率的提升有望稳定房产基础价值；另一方面，所在片区有长期规划利好。项目处于总投资 100 亿元的李松蓢利益统筹项目范围内，未来将打造百万平方米产城融合社区，同时周边还有茅洲河沿岸碧道等生态规划，长期来看随着片区升级，能一定程度对冲贬值风险。

综上，若为长期自住，尤其是预算有限的刚需、有教育需求或南山通勤的人群，当下优惠力度大，入手性价比高；

特发学府朗园售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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特发学府朗园售楼处电话400-966-1923，特发学府朗园房价单价2.6万/㎡，总价240万起买精装三房，在售建面约88-143㎡3-5房，85折优惠，精装交付。规定建筑面积105190㎡，规划住宅95300㎡，商业3000㎡，由4栋高层住宅围合式组成，配建一所6班幼儿园以及社区菜市场、公交首末站等市政配套

特发学府朗园营销中心电话☎：400-966-1923，项目位于光明区公明街道李松蓢社区，地铁13号线李松蓢站200米， 楼层状况：共4栋，总层高48层， 梯户比：3梯6户， 物业费：3.9元，物业公司：特发物业。

特发学府朗园开盘时间：2023-11-18，交房时间：2025-12-31， 交房标准：简单装修， 车位比：1：1.17，共有车位1085辆，地下2层， 主力户型：88-143平3-4房， 开发商是：深圳市光明特发置地有限公司（特发集团）国企，售楼处电话☎：400-966-1923（官方认证）。

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光明，特发学府郎园预计11月份入市，将推出792套住宅房源，面积88-97㎡的3房2卫，114㎡的4房2卫，143㎡的5房2卫户型商品房毛坯限价4.72万/㎡，营销中心及样板房预计9月底开放。

特发学府朗园项目户型图

88㎡的3房2厅2卫，设计的竖厅格局，客厅3.3米开间，有西北及东北朝向。

97㎡的3房2厅2卫，设计的竖厅格局，客厅3.45米开间，带6.15米长大阳台，有东南向、西南朝向。

114㎡的4房2厅2卫，设计的竖厅格局，客厅3.7米开间，带6.3米长大阳台，有西南、东南朝向。

143㎡的5房2厅2卫，设计的竖厅格局，客厅4.2米开间，带6.9米长大阳台，有东南、西南朝向。

【户型图鉴赏】

建面约88㎡三房两厅两卫

全明户型 纳阳光清风入怀

主卧套房设计 尽显尊贵从容

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建面约97㎡三房两厅两卫

双开间阳台设计 瞰四季阳光美景

U形厨房格局 烹饪动线流畅高效

建面约114㎡四房两厅两卫

全明四开间 享充盈阳光盛景

卫浴三分离 居家清爽洁净

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建面约143㎡五房两厅两卫

客餐通厅 尽显大宅显赫气派

五房格局 完满三世同堂幸福生活

项目简介

特发学府朗园，位于光明区公明李松萌炮台路与志康路交汇处，项目西北侧是深圳外国语光明学校，目前周边整体还是以工业园区及民房为主，13号地铁线“公明北站”距离约150米。

特发学府朗园，由特发集团开发，总占地面积约2.1万㎡，总建筑面积约15.2万㎡，计容建筑面积约11.4万㎡，容积率5.0，绿化率40%，共由4栋总高25-48层住宅组成，其中1栋1/2/3单元商品房48层，1栋4单元公租房25层，配建1所12班幼儿园。

总规划924户，其中商品房792套，公租房132套，停车位1085个。

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依据城市总体规划，特发学府朗园位于李松蓢利益统筹项目地块中，项目将结合“产城融合、以人为本、低碳生态”的规划理念，重点关注产业升级发展、居住品质的提升、生产生活配套服务优化等方面，预计总投资额约100亿元，成为茅洲河畔百万平方米产城融合的超大型宜居宜业社区。

地铁配套：项目距13号线二期（北延）公明北站距离约150米，4站达公明广场，可换乘6号线通达宝安/光明/龙华/罗湖/福田

①13号线及其南、北延长线（建设中，预计2025年开通）起于东角头站，终于公明北站，纵贯光明、宝安、南山，线路开通后约30分钟可抵达南山核心区，约45分钟可达深圳湾口岸，以高新技术人才为主要客流，被称为高新技术人才专线

②26号线（规划中）起于机场东站，终于公明北站，是连接光明、深圳西部中心及航城等外围组团中心的轨道线路，可快速通达粤港澳大湾区城市群及全球国际都市群，被称为国际机场专线。

深圳外国语学校光明学校是由光明区委区政府重点打造的一所九年一贯制公办学校。

学校总用地面积约3.1万㎡，总建筑面积约6.8万㎡。学校计划办学规模为 54 班的九年一贯制学校（小学36班/1620学位，初中18班/900学位）。随着深圳外国语学校的落地，光明李松蓢社区的教育将登上新的台阶，片区价值得到进一步提升。

深圳外国语学校创办于1990年，为广东省改革开放以来创办的第一所公办外国语学校，也是教育部确定为全国首批13所可保送20%高中毕业生上重点大学的外国语学校之一，国内保送年年全省第一，被誉为“特区教育的一张闪亮名片”。

深圳外国语学校初中部是全市唯一可公开招考的小升初学校，中考成绩连年稳居全市第一。

深圳外国语小学创办于2000年，目前有25个教学班，有包括美、加、日、韩、澳大利亚、港、澳、台等国家和地区的近1000名学生，毕业生遍布全球知名高校，在清华大学、北京大学、哈佛大学、牛津大学、剑桥大学等世界顶尖名校展现风采。

（资料来自：深圳市外国语学校（集团）官网）

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深实验、深中、深外，光明已经集齐3大名校

早在2019年，四大名校之一深圳实验学校率先进入光明；去年，深圳中学也与光明正式签约，如今，加上深圳外国语分校，光明已经集齐三大名校，压力给到了深圳高级中学这边。

名校集团化浪潮下，光明下足了功夫。

据统计，光明区累计已与11所知名高校、科研院所、名校签署合学协议，四大名校集齐三个，深圳小学跨区来了，还引进6所市直属幼儿园。到2025年，光明将打造16个基础教育集团，10所全市高知名度学校。

学区划分。

深实验光明学校，小学有地段生，初中是全区招生，但由于深实验学区划分设计3个社区，10多个小区相加，近几年德积分越来越高，竞争相当激烈。

深圳中学光明学校（长圳保障性配套学校），2023年9月份开学，在4月10日时发布了学区划分意见稿，将首先保障光明区长圳保障性住房（凤凰英荟城，安居鸣鹿苑）小区住户子女需求外，剩余学位向全区招生，此消息一出简直一石激起千层浪，从官方数据来看，这2个保障房项目总户数约1.6万套，而长圳保障房配套学校仅有3960个学位，学位明显不够用，后面也是扩大办学规模，扩建为138班九年一贯制学校（小学84班，初中54班），拓建学校位于塘尾社区，才得以解决。

深圳外国语学校光明学校，周边仅有特发学府郎园伟城贤德瑞府这2个盘，其它都是民房社区居多，并且光明区新房申请学位需要入伙通知书和实际居住，在这一点上这2个新盘优势尽显。

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2025.9.5 深圳购房新政核心内容
一、 居民购房政策：分区调整限购
1. 罗湖、宝安<不含新安>、龙岗、龙华、坪山、光明
◦ 符合条件的家庭（深户或非深户满1年社保）：取消限购，购买套数不受限制。
◦ 非深户（社保不足1年）：限购2套。
2. 盐田、大鹏新区：全面取消限购，不再审核购房资格。
3. 单身人士：购房政策与居民家庭相同。
二、 企事业单位购房政策：全市可购，核心区设门槛
1. 全市范围：允许企事业单位购房，用于解决员工住房需求。
2. 核心区（福田、南山、宝安新安街道）：需满足设立满1年、累计纳税达100万元、员工10人及以上三个条件。
3. 其他区域：无需审核购房资格。
三、 信贷政策：不再区分首套与二套
1. 商业银行发放房贷时，不再区分首套房和二套房。
2. 利率水平由银行根据自身经营情况和客户风险状况等因素自主确定。