科技助力能源管理提效，绿色租约逐步铸就“绿色共同体”

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受政策驱动、租户需求升级及可持续发展目标推动等影响，未来租户与商业地产企业共同推进可持续发展，将成为主流，头部企业绿色租赁实践的热度将持续上升。

观点指数 11月12日，观点指数研究院发布《表现力指数 ? 2025年度商业地产表现报告》，其中在“ESG发展：协同共进”篇中指出，科技工具在提升商业地产能源效益中发挥着关键作用，绿色租约成为商业地产领域减碳的重要工具，推动业主和租户成为“绿色共同体”。

能源效益提升对商业地产企业意义重大，不仅能减少水电等费用支出，显著降低运营成本，还能满足租户对绿色、高效办公环境的需求，吸引更多优质租户，增强企业的市场竞争力。同时，也符合环保趋势，有利于提升企业的社会形象，助力可持续发展。此外，更可能因节能改造获得政策补贴，实现经济效益与社会效益的双赢。

目前，科技工具在提升商业地产能源效益中发挥着关键作用。通过智能能源管理系统，企业能够实时监测和精准分析能源消耗数据，从而优化能源的分配与使用。数据分析工具还能预测能源需求，帮助企业提前规划节能措施，进一步提升能源的利用效率，降低运营成本，推动商业地产企业在能源管理方面迈向智能化、高效化。

总的来看，样本商业地产企业的节能实践主要围绕照明、节能、节水改造、温度调节、动力、及运维管理等方面展开，主要目的在于提升商业资产的运营效率与价值，为租户提供更优质、更高效的使用体验。

例如，中海为提升既有项目的能源管理效果，积极实施节能降耗设备与节能技术改造，推动能源节约增效。截至2024年末，已完成15个节能改造项目，包括中海天府环宇坊、右岸环宇坊、佛山映月湖环宇城3个节能改造项目，改造后节电量达293万千瓦时；完成11个项目EMC节能改造项目和4个BOT热源改造项目，每年总计减少用电615万千瓦时。并计划于2025年前推进共计10个自持商业项目的节能改造。

具体项目方面，2024年，中海成都天府环宇坊及右岸环宇坊完成一系列创新应用与节能措施，以最大程度降低能耗并提升能源的利用效率。该等项目通过增加自控系统、优化冷源系统和水泵等设备的控制逻辑、优化冷却塔的散热性能和水系统的水力平衡调节、改进末端空调风柜的控制运行，进一步提高能源使用的精细化管理水平，有效降低能耗，提升整体运营效率，在公共区域的节能效果显著。

基于自身双碳目标，华润万象生活对能源使用进行一体化目标管控，成立由公司管理层、各部门负责人组成的“双碳工作领导小组”，落实各项节能策略，并通过目标分解落实、定期监督、业绩考核等方式，持续降低能源消耗和提高能源使用效率。还借助信息化手段，利用能源管理平台实时监测购物中心项目的用电情况，通过深度挖掘分析历史数据，精准定位高能耗区域并及时采取调整措施，提高能源使用的透明度和可控性。

2024年，其购物中心实现试点项目能耗同比节降5.29%。年内，对100余个在营项目幕墙、土建结构、管井封堵等进行全面排查，组织深圳万象天地、厦门万象城等项目开展气密性改造，改善冷气外逸现象。完成深圳万象城、南昌万象城、成都万象城、武汉万象城冷却塔提升改造，优化制冷系统运行效率，预估节电量143万千瓦时/年。完成无锡万象城、温州万象城、南通万象城等项目车库高效照明灯具的改造，节约照明能耗78万千瓦时/年。完成深圳湾万象城、成都万象城、南昌万象城、武昌万象城、太原万象城等16个项目穹顶镀膜改造，改善夏季热舒适性，可节能300万千瓦时/年。

与此同时，随着越来越多的租户开始关注环保和可持续发展，行业对绿色租赁的需求逐渐增加。除此之外，在业主和租户共同分担绿色改造的成本，共享节能收益，缩短业主的投资回报期等经济诉求的驱动下，绿色租约成为商业地产领域减碳的重要工具。

该类租约的核心在于，在租赁条款中明确业主和租户的相关义务和权利，租赁双方共享绿色改造和运营所带来的成本和收益，更主动地参与脱碳行动，成为“绿色共同体”。

具体实践方面，恒隆地产近年来持续加大与租户的合作力度，以共同减少能源消耗与浪费，推动循环经济和提升社区福祉。为此，该公司推出了“Changemakers 租户可持续发展合作计划”，并于2024年成功完成试点。截至2025年5月，恒隆已与香港及内地49个办公楼、零售及酒店等跨界别租户达成合作，覆盖17个物业项目、租赁总面积超过22.05万平方米，占恒隆旗下可租赁总面积的11%。

据介绍，Changemakers计划的灵感源自恒隆与LVMH集团于2022年开创的可持续发展伙伴关系，并参考了早期参与者的实践经验——包括永旺（香港）百货有限公司、东方汇理银行（中国）有限公司、DECATHLON香港、Longchamp、Qeelin麒麟、西门子（中国）有限公司沈阳分公司、渣打银行（香港）有限公司及谭仔国际有限公司等——以提升计划的影响力及租户参与度。

优化后的Changemakers计划提供全面的能源及碳管理平台，协助租户实时监测各租赁空间的能耗数据，并提供数据驱动的解决方案，助力租户提升能源效率、实现可持续发展目标并优化营运表现。

内资企业中，招商蛇口截至2024年底，在管项目签署绿色公约租户约1.60万家，覆盖项目197个，绿色合同管理面积约170万平方米，覆盖商业、写字楼、产业园、公寓四大主力业态，整体绿色签约率98%。

具体来看，招商产园签署绿色租赁公约租户约1000家，绿色签约率81%，期间绿色合同管理面积约39万平方米；招商商管签署绿色租赁公约租户约2990家，绿色签约率95%，绿色合同管理面积约81万平方米；招商伊敦签署绿色租赁公约租户约12000家，绿色签约率100%，绿色合同管理面积约52万平方米。

观点指数认为，受政策驱动、租户需求升级及可持续发展目标推动等影响，未来租户与商业地产企业共同推进可持续发展将成为主流，头部企业绿色租赁实践的热度将持续上升。

本文节选自《ESG引领：协同共进》