南加房市崩了？华人加价抢房，一年后降价求售，惨亏70万美元

受年底节假日淡季、高房贷利率以及社会政策变化多重因素影响，南加州房市在过去半年明显降温。即便是曾经被视为华人最爱、需求最旺的城市尔湾（Irvine），也开始出现价格回调、挂牌量暴增的迹象。

一名当地地产经纪人透露，一套曾被华人买家加价抢下的独立屋，在一年后的市场反转中不得不连续两次降价求售，最终以约亏损70万美元的价格卖出。

根据一位不愿具名的尔湾房产经纪人介绍，这套房位于 Statehouse Pl。公开数据也显示，这栋独立屋在 2024 年 2 月挂牌价为 220 万美元，同年3 月，一位华人买家以260万美元（加价 18.2%）成交。

此后房主在 2024 年 9 月将其挂牌出租，租金为每月 1 万美元。

2025 年 4 月，屋主以296万美元再次挂牌出售，但市场反应冷淡，不到两个月便连续两次降价。最终这套房在 2025 年 10 月以250万美元成交，较挂牌价低46万美元，跌幅达16%。

这位经纪人指出，屋主实际亏损更高，包括：

• 购入后的重新装修费用

• 两次买卖的经纪人佣金

• 房产税等持有成本

综合计算，屋主向经纪人透露的亏损约为70 万美元。此外，出租期间也遇到问题房客，加速了其出售决定。

另一位当地华人经纪人也表示，尔湾近期的房市普遍出现“挂牌价与成交价差距较大”的情况。他举了两个近期亲手成交的案例：

• Eagle Point：挂牌价 272 万美元 → 成交价仅 228 万美元

• Clear Creek：挂牌价 349.8 万美元 → 成交价 275 万美元

他说，部分在 2023 年房价大涨时期买房的业主，如今不得不低于当年的价格出售。“尔湾房屋的标价普遍偏高”，是导致差距巨大的核心原因。

不过他也提醒，部分卖家会刻意将挂牌价压低以吸引竞争，最终成交价反而更能反映真实市场价值。

来自加州房地产业者协会（CAR）的 9 月数据说明了现状：41.5% 的挂牌房屋出现降价，独立屋中位价为186 万美元，较去年同期下降9.4%

Zillow 的统计也呈现相似趋势（截至 9 月 30 日），买方市场正在显著占上风。

• 尔湾共有933 套房屋在售（库存远高于正常水平）

• 独立屋中位成交价149.5 万美元

• 中位挂牌价169.6 万美元

• 72.6% 的房屋成交价低于挂牌价

• 仅19.8%的房屋高于挂牌价成交

南加州房产经纪人指出，尔湾如今是“房市迅速降温”的典型代表。他提到，一位客户曾以 180 万美元 购入新房，装修后价值曾突破200 万；而现在，类似条件的房子160–180 万美元就能买到，价格回调约 20%。

他说：“特别是2021–2023年买新房的人，现在不卖，以后可能掉更多。”他补充，尔湾目前的挂牌量超过900 套，而过去的水平通常不到200 套。库存激增，就是市场进入寒冬的最明显信号。

多位南加州房产经纪人认为，今年房市的明显降温并非偶然，而是由多重因素叠加造成的。首先，高利率大幅抬高持有成本，许多屋主在面对物业税、装修费用和日常支出不断增加的情况下，更倾向于提前出手房产，使得市场库存迅速累积。与此同时，物价上涨让潜在买家在房贷上更加谨慎，购房意愿明显降低，导致市场出现“房子变多、买家变少”的状况。

来自川普政府的关税政策、移民政策调整，也在部分华人区带来间接影响。一些经纪人观察到，今年华人买家数量显著减少，传统华人社区如巴沙迪那（Pasadena）等地，开放看房活动中出现的多为白人及西裔客群。买家减少，加剧了市场的观望气氛。

在需求走弱的同时，买家的挑剔程度反而提升。经纪人指出，许多买家会直接要求屋主让价 10% 至 20%，而在竞争减少的情况下，卖方只能面对更弱的议价能力。

尽管如此，经纪人也强调，市场并非全面下行。地段佳、学区优、屋况良好的房产仍具有吸引力，只要定价合理，依旧会出现多位买家出价竞争的情况。但对那些在过去几年高点入场的屋主而言，市场进入调整期的迹象已经非常明显。如果仍期待价格继续上涨，不少专家警告：“现在不走，未来可能跌得更多。”

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