英国租赁市场重大变革! 租客权益大增, 对房东限制重重, 如何应对？

近日，酝酿多年备受关注的《租户权益法案》获得皇室御准，标志着英国房地产市场数十年来最重大的变革。

该法案的核心目标是重新平衡房东与租户之间的关系。其主要措施包括废除“无过错”驱逐、禁止竞价租房、禁止预付租金或签订过长的租约，以及引入新的机制应对租金上涨。改革的初衷是旨在让租房更加公平和便捷。

但在一个长期房源短缺的市场中，新法案导致的一些意想不到的后果不容忽视。房东可能会变得更加挑剔，更倾向于选择收入稳定、信用记录良好的租户。租赁市场亦或出现两级分化：收入稳定的现有租客享有更多保障，而没有朝九晚五工作或信用记录不佳的潜在租客，可能更难找到合适的出租房。

虽然 《租户权益法案》已经获得通过 ，但租客和房东仍在等待具体实施细则的明确解释。预计该法律将在未来六个月内生效。

新法案包括哪些内容？

《租户权益法案》是一项意义重大的改革，引入了驱逐租户和租赁结构的新规则。

该法案将终结长期固定期限租赁，允许租户提前两个月通知即可搬离，禁止房东无故驱逐租户，并赋予租户挑战租金上涨的权利。

此外，随着新法案的实施，租金竞价大战将被终结，房东将被禁止要求预付超过一个月的租金。

该法案将禁止房东和中介因租户有子女或领取福利而拒绝出租房屋。房东不得无故拒绝租户携带宠物。

新法案还将加强地方政府为保护租户权益而采取的执法力度，并迫使房东紧急修复存在安全隐患的房屋。

新设立的私人租赁行业监察员(Private Rented Sector Ombudsman)将对租户的投诉提供快速、具有约束力的解决方案。

租约将有何变化？

《租户权益法案》将终结固定期限的标准租赁协议，所有租赁协议都将转为滚动式定期租赁。这意味着租户只要提前两个月通知房东，就可以随时搬离房产。

新规下，房东不能再与租户签订12个月或更长的合同。

该法案具有追溯效力，因此即使租户正在履行一份不含中断条款的两至三年期限的租赁协议，也可以仅提前两个月通知房东结束租约。

政府指导称：“新的租赁制度将适用于所有私人租赁，现有租赁合同将自动转为新制度。

此外，《租户权益法案》还设立了为期12个月的保护期，在此期间房东不得以自身或家人入住、出售房产等理由驱逐租户。

房东将如何驱逐租客？

《租户权益法案》中的重点内容之一是废除Section 21“无过错”驱逐。该条款适用于新租约和现有租约，意味着房东将不能再无故驱逐租客。

虽然无过错驱逐已被废除，但在某些情况下，房东仍然有权收回房产，比如房东需要出售房产、自己或家人搬入房产。但房东不得在租约的第一年内以这些理由驱逐租户，第一年后，房东需提前四个月通知租户。

值得注意的是，如果房东已通知租户需要出售房产，则在12个月内不得将房产重新出租。

房东若存在法定驱逐理由(例如房东计划出售房产、租客拖欠租金或存在反社会行为)，仍可驱逐租客，但必须通过修订后的Section 8执行。

房东能否提高房租？

在新法案下，房东仍可以提高租金，但每年只能提高一次，且涨幅必须与市场行情相符。

租户可以对过高的、远高于市场价的租金提出上诉。

根据新法规，租户在入住房产后的六个月内，还可向仲裁庭提出租金异议。

此外，该法案还将禁止房东结束高于最初广告的租金以终结竞价战，同时合同中将不再允许写入租金上涨条款以防止租期中途涨租，房东只能通过法定程序每年按市场行情涨租一次。

除去押金和首月租金外，房东不得要求租户预付更多月份的租金。在租赁协议签署前不得收取租金。

对于此前依赖预付租金作为保障措施的房东，应使用担保人或租金担保保险等替代性风险管理工具。

建立房东数据？

新法规下，英国将建立一个全国性的私人租赁市场数据库，要求英格兰所有房东注册并列出其出租房产的详细信息。

此举旨在帮助地方政府和租户提供一个统一的信息来源，以便了解每处出租房产的所有者和管理者。

未注册的房东将无法合法出租房产，并面临罚款。

政府表示，该数据库旨在帮助房东了解其法律义务并证明其合规性，同时为租户提供更完善的信息，以便租户在签订租赁协议时做出明智的决定。

还有哪些变化值得关注？

新法案将禁止房东和中介歧视领取福利或有子女的潜在租户。

其他重要变化包括：租户拥有更大的权利要求在房屋内饲养宠物，房东必须考虑这一要求，且不得无理由拒绝。为保护权益，房东可以要求租户购买宠物保险，以承保宠物对房屋造成的任何损坏。

此外，房东对其出租房屋的质量标准也将得到提高。

“体面住房标准(Decent Homes Standard)”将适用于私人租赁住房领域。该标准规定了房屋必须达到的最低标准，并将《Awaab's Law》应用于私人租赁住房。该法律对房产中的潮湿和霉菌等危险隐患的维修设定了严格的时限，目前这些标准已在社会住房中强制执行。

地方当局将通过最高4万英镑的罚款及最高24个月租金的租金偿还令(Rent Repayment Orders)强制执行合规要求。同时将对数据库注册情况及申诉专员的处理进行监督。

房东该如何应对？

由于新法案的出台，房东和租客之间的权力平衡发生了翻天覆地的变化。

虽然一些房东可能会考虑出售房产，但大多数房东都需要为新法规做出调整。

应对新法规，行业人士建议房东首先应对自己的资产组合进行审查，以了解并应对新法规的影响，确保从新规生效之初就遵守规定。

房东可提前审阅租赁文件，以查明当前或预期的违规情况，从而及时整改并证明合规性，此举至关重要。

此外，如果您对房产有长期规划，例如出售、翻新或自住，那么清晰地记录这些意图至关重要，将对房东未来收回房产有所帮助。

如果有机会，建议房东在新规正式生效前，与那些租期已满但您希望留住的现有租户协商新的租金标准。

针对房东数据库，建议房东们提前收集所有必要文件，包括燃气安全证书、能源性能证书(EPC)及电气合规报告(EICR)。

、安家和 ：