北京海淀：清河10万㎡新地块，房价要12万？

粉丝们，海淀清河的朱房村二期地块，可能要来了！

这块地，不简单。

整个地块是一个规整的矩形，南向面宽非常宽，未来楼栋排布会很从容，采光面更有优势！

地块南侧紧挨着清河，退河保护范围最宽处能达到15米，与清河湾高尔夫球场对望，推窗就能见河景与绿地。

规整地块+大面宽+河景房的组合，注定了它会走高端路线！

可能很少有朋友知道，这里藏着北京历史记忆到现代文明的轨迹。

朱房村曾是西汉拱卫蓟城的军事城堡，1955年发掘的古城遗址里，还出土过 "千秋万岁"瓦当和五铢钱，这福运和财运的加持，挺难得。

现在是海淀与朝阳的交界线，开车10分钟就能到中关村软件园，一边是海淀的教育科技，一边是朝阳商业活力。

很多人一听清河，想到的是建发海晏、华润臻澐那样的新房高端住区，房价动辄12万+。

但一条清河桥，划出了东西两个世界。

清河桥东的这一片，房价一直非常克制。

二手房来看，区域最好的楼盘是世华龙樾和专家国际花园，在桥西。

清缘中里这类老小区报价仅3-4万/㎡，品质稍好的清缘东里能到5-6万/㎡。

也就是说，朱房二期附近的二手房，目前6万是上限！

北京楼市这几年产品进化极快，朱房村二期若对标这些新品，价格逻辑必然重构！

和地块隔着一条5环路的上林世家，算是区域改善客群的核心考量目标，2013年的房子、成熟园林及优质物业，二手房上个月156平的成交价1502万元，单价不到10万/㎡。

如果对标周边新盘，做成容积率 1.8 的改善型产品，成为 区域新房品质的标杆，可能是 未来海淀版的上林世家。

永丰、宝山等板块，新一代住宅在户型、园林、外立面等方面也已全面升级。

永丰路的幸福里润园挂牌价近8万/㎡，比板块的6万/㎡均价高了3成，宝山的改善盘也普遍比老小区溢价40%以上。

有业内人士预测，朱房村二期会在明年第一季度入市，价格可能冲到7万/㎡左右，也就是比周边现有房价贵一倍！

但这个价格能否站稳脚跟，仍要打个问号。毕竟当前海淀二手房成交周期已明显拉长，买家议价空间从3%扩至8%，单纯靠"海淀光环"支撑翻倍溢价，难度不小。

开发商得要做好产品迭代，比如延续南向宽面宽优势，控制户型在120-160㎡的主力改善区间，再结合园林河室外活动场地等，总之产品力必须形成显著优势。

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