法拍房供应规模大回落，成交延续高位

本月66%的法拍房源为溢价成交，为年内新低。

◎ 文 / 马千里

2025年10月，法拍房供应规模环比大幅回落，成交规模延续高位。本月法拍房挂拍2.9万套，环比下降31%，同比下降13%；成交5169套，环比上升3%，连续3个月在5000套以上。竞拍热度延续低位，成交房源的溢价中位数为9.7%，约5.3%的成交房源出价次数达到100次以上。

核心要点

挂拍量：环比回落，新增挂拍2.9万套，下半年以来新低。

交易量：高位延续，成交5169套，连续3个月超过5000套法拍房成交。

成交率：全国平均成交率21%，如期迎来回升。

折价率：挂拍和成交房源平均折价率均有所增加，卖方变卖房源折价率增加最为显著。

后市展望

本月法拍房成交量延续年内高位，已连续3个月保持在5000套以上。不过市场热度仍处低位，从交易指标可见：34%的房源底价成交，创年内新高；仅有5.3%的房源出价次数超100次，为年内最低。值得关注的是，随着卖方折价意愿提升与供给规模调整，本月平均成交率回升，重回年内均线水平。

特殊个案中，普通二手房源通过法拍渠道成交的现象愈发普遍，约9.4%的成交房源属于正常买卖的普通资产，这类房源溢价率中位数高达28倍，本质是借助法拍渠道加速房产流转。深圳、广州、上海等一线城市本月此类成交超10宗，足以说明普通二手房源已成为法拍市场的重要组成部分，助力居住权循环流动。这些房源既包含普通卖家通过拍卖公司参与的标的，也涵盖银行直供的抵债资产。

个体挂拍层面，本月有多宗超亿元高总价标的试水法拍市场，如河源万绿湖酒店项目、深圳新地中央广场44套房产等。结合各地广义库存压力显现的趋势，预计未来会有更多大型项目进入法拍市场。而成交的高总价法拍房，大多具备明确盈利预期或稀缺属性，就典型案例来看：南山区华侨城纯水岸别墅三面临湖、实际使用面积超2000平方米，最终以3.6亿元创下法拍房成交新纪录；厦门一主城区会所项目凭借年租金千万元的优势，以1.12亿元成交，溢价41%。

10月“十五五”规划建议在房地产领域主要聚焦新房的投资、开发、销售制度改革，但法拍房市场作为房地产风险处置的关键环节，其走向也应得到足够重视。从行业现状来看，当前房地产广义库存达百亿平方米级别，对应至少十万亿元级的积压库存待处置，行业需充分利用法拍房等风险处置抓手。面对大量破产、抵押项目流入法拍或资产处置环节的现实，各地主管部门在编制住房发展规划时，应兼顾法拍房市场的低价房源供应，避免新库存积压；尤其在保障性住房建设方面，可关注产权清晰的合适项目，通过收购大型项目转化为保障房，从而实现库存消化与保障房供给的双重受益。

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挂拍量

供应规模大幅回落，降至下半年以来新低

供应端方面，10月新增挂拍2.9万套，环比下降31%，同比减少13%。起拍总价271亿元，环比下降33%。本月新增挂拍套数环比回落，为下半年以来新低。

从各城市情况来看，本月共有5个城市新增挂拍套数超过500套，较上月减少5个。重庆本月挂拍1430套，继续维持在各城市首位。挂牌500套以上的5个城市合计供应4450套，占全国新增挂拍总量的15%。

一线城市中，广州挂拍360套，继续居于首位，深圳以215套排在第二，上海、北京分别为163和128套。挂牌总价方面，深圳挂拍房源起拍总价12.8亿元，为全国挂拍总价最高的城市，此外上海、北京、广州分别为9.3亿元、7.9亿元和6.7亿元。

本月共有10宗起拍价超亿元的挂拍标的，均为大型房地产、商业体或多套房产共同起拍。本月起拍总价最高标的项目为河源万绿湖酒店项目及其周边的商业街、花园洋房和酒店公寓，变卖价为7亿元，为9.79亿元参考价的71.5%。该项目位于4A级万绿湖风景区内，项目投资超过10亿元，合计建筑面积达到13.7万平方米，其中酒店部分11万平方米，商业体部分0.8万平方米，花园洋房0.9万平方米，酒店公寓0.8万平方米。该酒店由于债务纠纷等问题，在2023年即已停止运营，于2025年8月启动法拍程序，在首次7.9亿元拍卖未拍出后，二次标的范围缩减至113套酒店公寓及21栋别墅，但仍未成交，最终在10月进入变卖程序。不过该酒店不仅租赁情况复杂，部分物业租期已超10年，且整体资产估值偏高，叠加此前产权纠纷、违章搭建等遗留问题，预计本次变卖仍将面临多重现实挑战。

深圳新地中央广场44套房产在二次流拍之后，本月进入变卖环节，变卖价为2.64亿元，仅为4.71亿元参考价的56%，均价仅为8400元/平方米，计入约2500万元的物业欠费，均价约为9200元/平方米。

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成交量

10月延续高位
深圳顶豪别墅3.6亿成交、溢价69.5%

成交方面，10月典型城市法拍房成交5169套，环比上升3%，同比上升8%，延续年内高位。本月法拍房成交金额59亿元，较上月环比上升4%。

月内竞拍热度延续低位，66%的房源为溢价成交，成交法拍房的中位出价次数为14次，较上月持平，5.3%的房源竞拍次数达到100次或更高，较上月下降0.2个百分点。

本月广州市法拍房成交套数继续居于首位，达到205套，温州、杭州、宁波分列2-4位，成交套数均不低于150套。就金额来看，深圳以8.4亿排在第一，其后是上海5.8亿、杭州4.4亿，广州3.3亿、北京2.2亿，其余城市均不足2亿元。

本月有多个城市出现了低价起拍的法拍房，成交价格均达到起拍价的10倍以上，这些房源共有352套，占本月成交标的总量的7%。且无一例外，这些房源均为正常买卖的普通资产，而非涉及诉讼、破产、涉案等情形的常见法拍房源。虽然其中极为极端的“1元起拍”情况有所减少，但在目前的法拍房市场中，此类正常买卖的普通资产，已经成为了法拍渠道的主要组成部分之一。譬如威海、惠州、深圳、广州、烟台、上海等城市本月均有超过10宗此类房产成交。

本月热度最高的一宗成交房产，为深圳南山区华侨城纯水岸的一处别墅，10月31日以3.64亿元的高价成交。别墅建筑面积639.35平方米，规划为地上2层、地下1层的独栋别墅，作为纯水岸小区48栋独栋别墅中面积最大的户型，其实际实用面积超2000平方米，还附带1000平方米以上的私家花园，三面临湖且临湖面长达100米，占据双码头端头位，堪称片区“墅王”，稀缺的景观资源与核心占位让其具备极强的独特性。此次拍卖的评估价为3.07亿元，起拍价约2.15亿元，吸引了6名高净值买家报名参拍，在超19.2万人次的围观下，经过118轮激烈竞价，最终以溢价1.49亿元、69.5%的高溢价率成交，单次加价幅度达百万级别，充分展现了市场对稀缺高端资产的追捧。回溯该房产历史，其2010年12月由原业主从华侨城置业一手购入时登记价格为1.88亿元，历经14年价值涨幅超1.76亿元，长期增值潜力显著。作为深圳豪宅聚集地的华侨城板块，波托菲诺纯水岸系列向来以临湖景观和高端定位闻名，而这宗标的的火热成交，不仅印证了核心地段豪宅在市场调整期的强抗跌性，更折射出高净值群体对稀缺不动产的长期信心，随着法拍机制透明化与平台服务的完善，此类核心资产也正成为高端资产配置的重要风向标。

厦门思明区一处会馆也以高溢价成交，拍卖标的地上一、二层为会所，地下一层为车库，总用地面积1万平方米，建筑面积1.2万平方米，其中地下一层人防区域999.65平方米不确权。物业原作为厦门骏豪会酒店运营，建筑设计融合园林布局，定位高端。评估价为1.13亿元，起拍价为7913万元。竞拍时吸引7人报名，历经84轮加价及69次延时，最终以1.12亿元成交，溢价41%，接近评估价。按法拍房披露资料，该会馆目前年租金（含物业费）收入可达千万元级别，虽然会所土地使用年限已经不足5年，但投资回报率仍极为可观。作为兼具稳定收益与增值潜力的核心地段商业资产，对于资金充裕、具备商业运营经验的投资者，仍是长期资产配置的优质选择。

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成交率

10月成交率迎来回升，重新回到年内高位

据CRIC抽样调查数据，10月法拍房成交率21.4%，较上月环比上升2.1个百分点。正如上月所预计，随着四季度法拍房供应规模的回落，再加之供给侧折价率的增加，以及更多二手房源选择法拍渠道加速成交，10月份法拍房成交率迎来回升。

分城市来看，重点城市中深圳以45%的成交率跃居首位，杭州、厦门、太原、福州、宁波、南京、天津、上海、南宁也在30%以上。大多数一二线城市的法拍房成交率明显高于全国平均。其中苏州成交率较上月的23%大幅下降至4%，主要是永威姑胥府的两栋商住楼出现了大量流拍，这些商住房源户型集中在100-130平方米，起拍价集中在130-160万元区间，在住宅市场也面临流速挑战的现状环境下，大批量上市的大面积商住房更加问津者寥寥。

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成交溢价

溢价房源占比创年内新低
仅10%房源成交价超过评估价

从成交房源“成交价/起拍价”的分布曲线来看，本月66%的法拍房源为溢价成交，为年内新低。其中溢价率排名前10%的房源，溢价率均超过160%，这些房源多是正常交易的普通房产，仅通过法拍渠道加速成交，因起拍底价设置极低，它们的溢价率远高于破产、诉讼等常见类型的法拍房。

不过二手房源一般没有对应评估价，聚焦常见法拍房源的“成交价/评估价”分布来看：本月仅10%的成交房源价格超过评估价，这些房源多为产权清晰、无户口及租赁纠纷的改善性住宅，且九成以上是一拍成交。但65%房源还是需要折价超过二成才能成交，多数法拍房仍需足够折价才能顺利出让。

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起拍折价

买卖双方均倾向压价，卖方变卖类房源降价幅度明显加大

10月成交法拍房的平均折价率32.7%，环比上升0.4个百分点；挂拍法拍房的平均起拍折价率为29%，上升了0.8个百分点，为二季度以来新高。挂拍折价率和成交折价率差距较上月缩小，为3.7个百分点，供求双方判断趋同。

本月买卖双方压价倾向均有所上升，其中挂拍的变卖类房源降价幅度最大，10月份平均折价率达到32.7%，较上月增加了1.2个百分点，重新回到年内高位。受一二手房交易量变化影响，本月法拍房市场的折价率也出现了增加。

对比挂拍和成交折价率差异，一拍房源相差3.4个百分点，较上月增加0.3个百分点；二拍房源相差4.8个百分点，较上月增加0.7个百分点；变卖房源两者相差1.2个百分点，减少1.7个百分点。就不同拍卖阶段的区别来看，对于变卖类房源的认知进一步趋同，有益于进入最终处置阶段房源的成功出让。

排版：鸟姐

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转自：克而瑞地产研究(cricyjzx) 多谢配合