“银行直供房，不计成本卖！”有的半价出售，众多刚需还不知道！银行用过的房很抢手，有人加价100万元抢拍

每经记者：刘嘉魁

11月10日一早，京东资产平台上，兰州农商行挂牌的“育才壹品”小区上百套住宅，以低至市场价一半的价格拍卖，却遭遇了“0出价”的流拍。

银行直接下场卖房不止出现在兰州农商行，国有大行如农业银行挂牌直售的房产标的达3436个（未去重，下同），城商行如吉林银行超2000个，农信系统如广东农信超1.2万个……一个性价比很高的“银行直供房”折扣市场，正悄然浮出水面。

这些房产大多是企业或个人的“抵债资产”，按相关规定要在两年内卖完，银行试图快速盘活这些沉睡的资产，所以，价格往往只有市场价的一半。

但有一类房子相当抢手，买方往往出高价抢拍，比如银行使用过的办公楼。一个典型的案例是工商银行濮阳分行开发支行原办公楼，起拍价239万元，最终竟以340万元的价格拍出，超出起拍价100万元。

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银行直供房性价比高

价格远低于市场价

11月10日，兰州农商行在京东资产平台挂牌的100套“育才壹品”住宅，起拍价为7万至11万不等，折合单价仅2000元/平方米，远低于约5000元的市场价。

然而，《每日经济新闻》记者（简称每经记者）注意到，直至公开竞价结束，这100套房产均为“0次出价”状态。实际上，该行在此小区拥有200多套类似房源，这些房产已不是第一次亮相拍卖平台，却无人问津。

每经记者调查发现，从国有大行到地方农信社，纷纷从幕后走向前台，化身“销售”，试图快速盘活“沉睡的资产”。

在阿里与京东资产平台中，多家银行正挂牌销售房产。拍卖平台甚至打出“银行直供，不计成本卖”的宣传语。

截图来源：阿里拍卖平台

据记者统计，截至11月10日，京东资产交易平台“竞价金融资产”项下尚有414套由银行挂出的待拍住宅用房，957套商业用房，远超去年同期。

例如，京东网资产平台显示，天水麦积农村合作银行将于11月12日公开拍卖多达231处房产，其中包括98处商业用房，133套住宅。住宅起拍价为50余万元至70余万元不等，折合每平方米单价约为5500元。

宁夏黄河农村商业银行即将拍卖一套位于银川市永宁县的公寓，面积55.66平方米，起拍价仅9万余元。

截图来源：京东资产平台

从银行类型来看，城商行与农信社成为这波直售的主力军。在京东资产平台上，兰州银行2024年挂牌直售房产标的1127个，2025年增至1822个；吉林银行挂牌数量超过2000个，天津银行接近1300个。

农信系统的规模更为庞大。据不完全统计，广东农信系统出售的房产标的数量超1.2万个，贵州农信系统为9618个，湖南农信系统为1370个。

截图来源：京东资产平台

相比之下，大型国有银行和股份制银行的直售规模较小，但也在加速推进。阿里资产平台上，“银行直供好货”栏目下有多家推荐银行，其中农业银行挂牌直售的房产标的共有3436个，建设银行1571个，邮储银行1091个，中国银行483个，平安银行723个，民生银行637个。

截图来源：阿里拍卖平台

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处置不良债权

银行卖房“化债”

这些银行直供房源的产生，与银行不良资产处置密切相关。西部地区某城商行不良资产处置部门专业人士对每经记者透露，这些房产大多为企业或个人贷款的抵押物。由于借款人无法偿还贷款，形成了不良债权。

“不过，这类所谓的银行直供房产，只是银行抵债资产处理的一个传统模式，并非银行增加了一项关于房地产的主营业务或者其他业务。”业内人士强调，市场需要清醒看待这类业务，避免误读。

他表示，传统处置方式主要有两种：一种是出售债权，将债权打包以较低折扣价出售给第三方，如不良资产管理公司；另一种是抵债，有两个途径，分为协议抵债和司法诉讼抵债。

目前市场上激增的“银行直供房”，大多来源于抵债资产。

何为抵债？该人士告诉记者，协议抵债即双方不用通过司法程序，达成一致意见，完成交割，再自行处置。司法手段抵债即通过法院法拍程序。

“在法院拍卖环节，一般按照不低于评估价值的70%进行一拍。如果一拍流拍，二拍是在一拍价格的基础上再降20%，即二拍价格不低于一拍价格的80%。所以，两轮下来，标的物价值大约是原评估公司评估价值的56%。”前述城商行人士表示，原来的房产抵押率可能是够的，但是时过境迁，很多房产价值下浮很大。

“法拍可以理解为整个抵债过程中的前置环节，如果房产标的在法拍过程中顺利拍出，那就不存在后面的抵债资产一说了。”他详细解释道，抵债资产是进入司法拍卖以后流拍的这类资产，法院裁定以后，银行把这个资产接回来，过户在银行名下，然后银行再通过其他途径变卖，例如京东、阿里平台。

兰州农商行在沈抚新区育才壹品小区的房产正是这一过程的典型例证。这些房产由沈阳智峰房地产开发有限公司开发，该公司欠兰州农商行共计2.94亿元。

2022年12月，兰州市中级人民法院裁定强制执行，执行金额达4.6亿元。银行通过法院强制执行获得该小区的未售住宅和商铺，完成产权过户后直接出售。

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银行直供房遇冷

但银行用过的房抢手

银行直供房最吸引人的优势在于其价格。记者注意到，贝壳找房网信息显示，沈抚新区育才壹品小区二手房挂牌价在5000元/平方米左右，而银行直售起拍价单价仅为2000元/平方米，不到市场价的一半。

截图来源：京东资产平台

又如，吉林银行大连分行即将拍卖一处位于大连星海广场的住宅，面积270余平方米，起拍价325.04万元，折合单价为每平方米1.2万元。记者注意到，二手房买卖平台显示，同区域住宅挂牌价为每平方米2万元左右。

尽管价格优势明显，但这些银行直供房源的成交情况并不理想。以育才壹品为例，虽然价格一降再降，目前挂牌价低于市场价50%以上，却未能促成一套成交。

截图来源：京东资产平台

不过，记者留意到，银行直供房的成交情况呈现分化态势，有几类资产较受欢迎：闹市区的商业用房、独立办公用房以及稀缺住宅。

其中，原银行办公楼往往受到市场认可。例如，工商银行濮阳分行开发支行原办公楼起拍价239万元，最终以340万元的价格拍出；该分行濮阳县支行原办公楼起拍价416万元，最终以465.2万元拍出。

截图来源：京东资产平台

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按揭贷款风险整体可控

银行加速处置房产的战略转向，其背后是一场在效率与价值之间的艰难平衡。传统的不良债权处置路径，如同一条拥堵的河道，正变得愈发迟缓。

一位熟悉拍卖的司法人士坦言，从贷款违约、司法诉讼到最终通过法拍变现，整个周期动辄两三年之久，在当前的市场环境下，这一过程可能进一步拉长，时间成本与资产贬值的风险与日俱增。

另一方面，传统的“法拍”路径遭遇寒流，银行不得不开辟“直售”新战场。克而瑞研报显示，2025年6月，法拍房供应规模创下年内3.2万套的新高，但市场承接力明显不足，成交率低迷。更值得注意的是，即便挂拍法拍房的平均起拍折价率已达28.4%，最终成交的平均折价率也仅为31.3%，这反映出市场出清价格承压，银行通过传统法拍渠道所能收回的现金并不理想。

“当法拍这条路屡屡受挫，将资产直接‘以物抵债’过户至银行名下，就成了现实的选择。”前述城商行人士点破了当前“银行直供房”激增的核心逻辑之一。大量房产在法拍市场上流拍后，最终以抵债形式转入银行资产负债表，形成规模可观的存量资产。银行从债权人变身为产权人，其主动下场销售，实则是被动承接了法拍回流资产。

然而，这种看似被动的加速处置，从银行整体的资产质量视角审视，却有其内在的合理性。根据开源证券的研报，上市银行的中报显示，按揭贷款不良率确有上行趋势。但由于有充足的抵押品作为安全垫，加之近期利率调降显著缓解了居民的还款压力，按揭贷款的风险整体仍在可控范围内。

此时，银行选择将沉淀在账面上的抵债房产加速变现，一方面可以回笼宝贵资金，另一方面也有助于优化资产质量指标，为应对可能持续的经济挑战预留出更充足的安全空间。

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信息与刚需“绝缘”

需更高效处置渠道

这一两年多家银行遇到了抵债房产增多的现象，但前述城商行人士却对记者表示，目前行内的策略是“不到万不得已不接”。

这是为何？该人士对记者透露，有两方面原因。

“房产抵债回来后，变为表内资产，会消耗资本。”该人士直言，其风险权重远高于其他资产。

另外一个重要原因是，根据监管规定，银行抵债资产有处置时限，但往往难以及时处置，从而成了银行的“烫手山芋”。

《银行抵债资产管理办法》第十八条规定，不动产和股权应自取得日起两年内予以处置；《中华人民共和国商业银行法》第四十二条也明确规定，商业银行因行使抵押权、质权而取得的不动产或股权，应当自取得之日起两年内予以处分。

“监管规定在此，但这类房产一两年内根本卖不出去。”该人士无奈地表示。

此外，银行直供房面临的一大挑战是市场接受度。在前述股份行人士看来，银行通过电商平台处置抵债资产，看似直面全国客群，实则与真正有需求的潜在买家之间横亘着一条“信息鸿沟”。

他指出，问题的核心在于渠道错配。这些挂牌信息密集曝光于一线投资客或高频网络用户视野中，但他们并非几万、十几万元一套的低线城市房产的“有效客户”；而身处当地、最有可能接手这些房产的刚需购房者，却往往因不熟悉或极少接触专业的资产拍卖平台，从而与这些高性价比的房源失之交臂。这种供需双方难以精准对接的困境，在很大程度上制约了银行直供房的整体去化效率。

对于未来走向，该人士认为，“银行直供房”的规模可能继续扩大。随着房地产市场调整持续，更多抵押房产可能进入不良处置环节，银行需要更高效的处置渠道。

“银行直供房”的兴起反映了当前房地产市场的深度调整。一方面，低价房源为市场提供了新的选择；另一方面，高流拍率表明买卖双方的价格预期仍存在较大差距。

随着这些房产规模不断扩大，它们不仅考验着银行的资产处置能力，也可能对当地房地产市场产生深远影响。银行需要在快速变现与资产价值最大化之间找到平衡点，而这并非易事。

策划|韩瑞芸 宋戈

记者|刘嘉魁

编辑|易启江

视觉|刘青彦

排版|易启江