北京买房：理清思路，购房建议1711

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我是外地人，早年因为北京限购所以买了昌平宏福苑的，X产权，现在我是早有北京购房资格了，孩子也大了，手里有个100多万，您建议这套房怎么处理最好？Ps：这套房我买的时候4000多，现在肯定是怎么都不赔，只是不知道是否还应该留着？

A：

1、既然是4000多买的，那就肯定是2009年之前，甚至是2007年，那会哪儿有限购啊？限购政策是暴涨后的2010年才开始的。

2、房子是用来住的，能自住就留着呗，居住的性价比非常高。注重租金也留着，收益率比正规产权的高的多。注重其他方面的看自己的判断了，一般不建议，毕竟不合法，投资性自然就弱。

强拆是肯定不可能，但转正的可能性也几乎没有，至少不会按照业主们幻想的低成本转正，没人敢承担这风险。要不就等着出台房产税吧，到时候或许就有说法了。

3、或者这么说吧，投资品三要素：安全性，收益性，流动性。从安全角度讲，宏福苑的普宅肯定不会强拆，但产权不合法也代表风险。

从收益性角度讲，租金收益肯定占优。但这是在法规不健全的情况下，如果人家管理者真的较劲，那这种房就说不好了。从n多年前就传闻要限制X产权的出租，只允许自住，那就没什么租金收益了呗。

流动性肯定是很弱的，既不能到银行抵押，出手的时候也只能是私下交易，万一再有限制过户的政策就更不好办了。这种事儿发生过好几次了，说禁止就禁止，没人敢对抗法律。

4、简单就这情况吧，我没什么明确建议。反正如果是我的话，会先等等，等楼市回暖就卖掉或置换，换成正规产权的多踏实啊。也就是租金收益率少了点，但其他方面都是占优的，至少是合法。

仅供参考。

二

Q:

请问，我同事在通州疃里的国风尚城买了一套共有产权房，他当时说是21000买的50%产权，现在房价跌了，他和我们协商愿意降些价，让我们考虑一下。

我们之前没想买房，但应该也具备购买共有产权房的资格，应该到期后能够通过审批过户。只是我们不知道还价多少合适，高了亏，低了感觉不好意思。另外想请问一下国风尚城附近的北京五中通州分校，这在北京属于什么位次？能确保入学吗？

A：

1、这问题问的，弄的我都有点儿不好意思了。国风尚城，2.1万买的，50%产权，那当时的审批价格就是4.2万。可现在周边二手房的价格基本3万左右吧，而且这还是保障房，就算房龄新点儿也不占优势。那要换了我至少打7折吧，甚至是6折，但要从5折开始砍。就因为现在无法过户，所以要参考“没本的回迁房”的砍价幅度。

但这好意思开口吗？人家2.1万买的，您还价1万出头儿，合适吗？

2、关键是这毕竟是共有产权房，人家政府是持有50%产权的。咱可以认为这里只值2万多一平，但在国资的财务表上还是4.2万，人家能认可你们的私下协商价格吗？如果他们认可，那有可能就算是国有资产受损了。

而且共产房如果想上市交易，不仅是要审核购房人的资格，而且还要审批价格，并且有优先购买权。如果你们协商成打6折，人家国资觉得便宜优先回购呢？就算不真的回购，折腾几个月的审批也挺别扭的吧？

3、反正要是我就不买这种房了。一是同事或亲友之间做交易容易伤感情，不伤感情的话又很可能伤钱，何必呢？二是这种保障房的私下交易不受法律保护，万一将来手续批不下来呢？三是您也未必占到便宜，毕竟这房还没有明确的市场价，我评估的还或许高了呢。

所以我建议是算了吧，房子是用来住的，不是用来找麻烦的，别给自己增加负担，尤其犯不上为了虚幻的占便宜给自己惹麻烦。

4、五中通州在北京的位次，这我还真不知道。只能说在通州算中上等吧，属于起点不低+逐年进步的，但到目前为止在通州还排在第三梯队，放到北京能算中等吧。

是否确定入学我更不知道了，我都没看过学校的划片。这还是问当地中介吧，他们了解情况。

仅供参考。

三

Q:

在我看来，北京的业主属于穷的就剩下房子了。大多数都只有一套房，不管价值多少钱，不管有没有贷款都不能卖了套现，否则就得租房或回老家。

所以这些业主的房子都是吹牛时有用，实际上没用，只要是不能出租收钱，那就跟没房的一样穷。甚至那些贷款买房的更悲催，穷的都不是只剩下房子了，而是只剩下债务了。

A：

1、您的逻辑很有意思，跟前些年“穷的只剩下钱”的观点一样。说白了就是否认别人的能力和价值，这样就能让自己心理平衡了，典型的精神胜利法，Q爷传人。

2、这我不跟您掰扯了，只是借您的逻辑引申一下吧。比如王思聪和他爸，首先是穷的只剩下钱，其他的什么都不懂，就算懂别的我也不承认。

而且王思聪是穷的只剩下个爹，还不能卖了套现，那其实就跟D丝一样。他爹就更是了，穷的只剩下万达了，而且是穷的只剩下万达的债务，还不如万达门口摊煎饼的呢。

3、再有，公务员是穷的只剩下个编制，但既然不能出租或卖了套现，那他们就和搬砖的一样穷。清北985的则是穷的只剩下个文凭，如果不能找到高薪工作或创业赚大钱，那就还不如学渣呢。

对了，我不知道您结婚了没有？如果娶了媳妇儿，但您既然不能出租或卖了套现，那就只能是吹牛时有用，其实没用，只能和光棍儿一样拼手速废手纸。

也就是说，本质上这跟房子一样，您是不是把“使用功能”给忘了？房子是用来住的，老婆是共同生活的，您刻意回避这些有意思吗？

4、不抬杠了，感谢您再一次让我认识到了鲁迅先生的伟大，Q爷的精神胜利法后继有人。希望您“躲进小楼成一统”吧，我则是“于无声处听惊雷”，各有各的认知和思维。

仅供参考。

四

Q:

请问，我本来想买建外Soho的一套两居，非自住只是出租，四年后再给孙子换学区房，所希望的只有保值和租金高而已。但从网上搜到你前几年写的不看好建外Soho的文章，所以想来问问你，现在的看法是否有所改变，对于我们买房有什么分析建议？

A：

1、我的看法？我不知道您看的我哪篇帖子，但主要观点大概率是没什么改变的。毕竟Soho也不是什么多特殊的产品，优劣势都很明显，就跟看古董的“大开门”似的，不会有什么看走眼和争论的事情发生。

2、建外Soho现在多少钱啊？估计您看的是东区的，相对便宜，单价4万多吧，一套200平两居800万。租金能有多少？应该是每天每平3块钱左右，这套房一天6/700块，一个月2万。那租售比就是400左右，租金收益非常高，即便剔除各种费用，比普宅也至少高出30%，挺好的。

3、所以注重租金就买吧，注重保值的话再考虑一下。毕竟周边的老破小都6万左右，您觉得这种既能居住也能办公的高楼大厦卖4万，能是保值好的价格吗？所以您的这俩想法未必能兼顾，还是考虑好自己更重视哪方面吧。

仅供参考。

五

Q:

请问，我是纯刚需购房，钱少所以只能关注房山长阳的房子，光合作用的小区您熟悉吗？现在3万不到，我看的房的业主是4万多买的，您觉得还有下跌空间吗？这小区怎么样，将来的保值好还是差啊？

A：

1、这小区一般都用禾香雅园的名字吧？光合作用好像只是当年推盘的时候用了一阵子而已，时间不长就放弃了。那这业主既然是4万多买的，很有可能就是早期那批，所以习惯了光合作用。

2、我不太熟悉，这地段儿其实叫稻田应该更合适，路应该都是稻田路，村也是稻田村，过了京良才算长阳呢。

我认为是没什么下跌空间了，刚看了一下这里两居的总价基本都200来万，租金3000多，那租售比基本就是650左右不超700。这数值在近郊算是没什么泡沫了，理论上不该再跌。

3、小区怎么样我不知道，好几年没去过了，您还是看自己的感受吧。将来保值应该普通吧，离地铁远点儿是小事儿，更主要的是地块儿有些封闭，被高速和绿地给包围了，不太好引入大型配套。

当初开发商卖房时是以“长阳北站”的地铁站当噱头的，结果没规划成功，导致后来的价格走势普通。地块不大+相对封闭，以后的自然环境应该挺好，但板块价值未必发展多快。

仅供参考。

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