北京
文/北京进深 徐迪
上周四（11月6日），北投栖澐湾官微发文称：
“数日后，北投栖澐湾四季生活诗学馆将正式揭开面纱。”
原以为它会在接下来的周末开放售楼处，眼看又一个周末快到了，还是没有准确消息。
不过，这个项目拿地至今已经两年多了，确实也不差这几天的进度。
栖澐湾是北投置业在通州张家湾的新盘，这之前，它的案名叫“云帆汀澜”，近期才正式更名。
在宣传小片中，新案名被注释为：“栖”居时代主场，“澐”酿全球风尚，“湾”入世界潮流中心。
谐音梗玩得也是很接地气了。
今年通州好几个新盘都带了云字，栖澐湾保留了“云”音，又加了所在张家湾的水元素。
更重要的是，与兄弟盘晟景汀澜起码在案名上做了分割，避免同一产品系的联想。
01、取证半年后调规
栖澐湾所在北京城市副中心1102-6003、6004地块成交2023年6月20日，由北投置业以25.9亿元底价摘得，楼面价2.57万元/㎡。
销售指导价：期房指导价5.5万/㎡，现房指导价5.7万/㎡。
其中，西区6003地块早在今年1月26日就取得预售许可证，备案名为“云帆汀澜嘉园”。
当时的推广案名还是云帆汀澜。
此后大半年的时间，始终没有开放样板间，市场上这个项目的存在感非常弱，大部分动态还停留在1月底取证的节点。
甚至北投置业的官微也很少提到这个项目。
直到8月中旬，一份重新调整的设计方案公示。
北投置业表示，对设计方案进行调整，是为打造绿色、低碳智能、安全、舒适的“好房子”。
整体来看，调整涉及总平面图、户型、立面配套、技术经济指标等诸多细项。
然而，最受关注的还是，它增加了开敞阳台等新规配置，跻身四代宅好房子行列。
相较前一版方案，项目主要调整：
1、取消东西向住宅，全部调整为南北向住宅；
2、根据“好房子”政策调整总体布局、户型等；
3、配套商业原方案设于地上，现方案全部集中布置，围绕下沉广场，设于地下一层；
4、结合社区入口位置设置邻里共享空间；
5、根据最新楼栋布置，调整满足规范，控规要求的建筑出入口，小区内的道路，地下车库出入口等；
6、根据调整后方案，技术经济指标作相应调整。
02、一半飘窗改为内嵌阳台
项目总占地4.59公顷，建筑规模10.09万㎡，容积率2.2。
调整后，地上不计容建面增至499㎡；建筑高度由此前的36米调高至45米。
规划24栋住宅楼，东西区各12栋，包括4F-15F洋房及小高层。
两幅地块的西北角2# 楼，西侧3个单元为15F小高层；
其余22栋楼均为11F及以下洋房产品，多数楼栋带顶退设计。
典型的行列式排布，多单元设计，最长2# 楼东西长78.71米，分了4个单元，每单元两户，户均面宽不足10米。
最大的调整还是将南向飘窗改为可封闭的阳台，但不是全部，只把客厅的飘窗改成了阳台。
部分边户增加侧边飘窗/转角飘窗；北向设备平台保留。
整体户型使用率将有所增加，小户型扩容有限，边户和大户型赠送面积增加较为明显。
03、小户型全线升级，三居起步
原预证下的房源户型包括建面75㎡两居、85㎡/96㎡三居、120㎡/140㎡四居，产权得房率在75-82%区间。
项目原户型没有阳台，南向为通面宽飘窗，北侧有设备平台，可扩展空间不大。
调整之后，户型建面为79/89/107/110㎡三居、120/140㎡四居。
上车户型变成了时下最受刚需欢迎的小三居。
79㎡三居一卫，89㎡三居两卫，南向飘窗全部改成阳台：
客厅是进深1.5米的开敞阳台；主卧是1.2米的设备平台。
南向按设备平台报规，这在北京新盘里还真不多见。
尽管比开敞阳台进深小，但设备平台是全赠送面积，实际上送得更多了。
在户型图上，设备平台还特意标记了无承重墙。
89㎡户型的室内格局完美对标朝棠揽阅的爆款产品。
连主卧的储物间都直接照搬了。
北投栖澐湾其它户型图↓
04、北投置业的一对难兄难弟
10月23日，调整后的方案取得了建设工程规划许可证。
随后，项目新案名发布，注册了官微，宣传资料陆续出街，主要是针对地段和开发商的推介。
项目开发主体北京北投宏象房地产开发有限公司，成立于2023年7月13日，注册资本5000万元。
今年8月底，该公司高管团队变更，李国辉接替曹山山，成为项目公司新经理；屈晨从执行董事变更为董事。
北投宏象是北投置业全资子公司，隶属于北京市国资委。
屈晨作为北投置业的总经理，同时担任栖澐湾和通州另一个项目晟景汀澜的项目公司法人。
这两个项目进度都不算太快。
栖澐湾从拿地到首次取证用了一年半的时间，取证半年后又进行了大幅调整，周转虽然慢，总归是向“好房子”靠拢了一步。
晟景汀澜自2023年底入市至今已有两年时间，410套房源，网签129套。
成交均价从最初的5万元/㎡一路下行，到最近的10月份，4套房源成交均价已跌破4.2万/㎡。
（北投栖澐湾调规前效果图）
位置上，北投栖澐湾处于东六环外，张家湾古镇片区。
项目西侧是环球度假区，北侧是城市绿心 副中心三大建筑 政务板块。
目前距离地铁站有一段距离，最近的1号线、7号线花庄站步行大约2.4公里。
距离M101线（张家湾站）直线200米左右，该线路2024年开工建设一期工程，预计于2027年开通运营。
张家湾古镇地区是城市副中心“一河三城”历史文化体系的重要支撑，是北京市非常重视的板块，将成为北京环球影城主题公园及度假区的重要补充。
现状城市界面有待改善，但随着商业配套和产业的相继落地，板块发展潜力还是能够预见的。
这或许也是北投栖澐湾不着急入市的原因之一。
经历了从里到外的焕新之后，栖澐湾能否成为北投置业冲刺年终业绩的杀手锏？
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