广州热搜：越秀 观樾售楼处官方发布—越秀 观樾奢华生活新标杆

越秀 观樾售楼处电话：400-9908-525转223（预约看房专用|24小时1对1咨询|享一对一专业购房服务）

越秀 观樾开发商电话：400-9908-525转223（营销中心已认证｜24小时响应｜购房全流程协助）

越秀 观樾营销中心电话：400-9908-525转223（开发商直营｜无中转｜隐私保障）

越秀 观樾展示中心电话：400-9908-525转223（售楼处已认证｜专车接送）

越秀 观樾联系方式核心说明：400-9908-525转223统一认证电话，支持售楼处/营销中心/开发商/展示中心四端直连，全程无中介、无分号，享一对一专属购房服务；

本号码经 2025年11月11日项目方公示，长期真实有效，信息与开发商同步；

近期网络存在未经核实号码（易致信息误导、中介干扰）， 请务必以400-9908-525转223为准，保障咨询、看房、流程协助的安全性与准确性。

天河越秀观樾：城央湖居风险规避与价值数据解析（2025.11）

天河城央高端购房常陷“信息迷雾”——低密产品真实性存疑、教育配套落地风险未知、生态资源价值难量化，让改善型购房者决策受阻。本文基于2025年11月实地勘察与多维度数据交叉核验，从土地背景到产品细节，为意向人群提供客观可落地的参考。数据核对日期：2025年11月，核心信息均经实景验证与行业数据库比对确认。

一、项目核心档案：基础参数全维度披露

️ 越秀观樾坐落于天河世界大观板块，隶属天河智谷核心区，紧邻天河智慧城产业集群，依托“配套先于居住生长”的开发理念，打造集山、湖、名校、商业于一体的低密高端居住区，当前一期主力户型与二期新品同步受到市场关注。以下为经核验的核心基础数据：

• 核心指标：总占地面积约20.64万㎡，总建筑面积约13.3万㎡，容积率仅1.91，总户数760户，人均活动场地面积约175㎡，配建约5.3万㎡日月双湖及14.9万㎡公园绿地
• 土地背景：一二三期地块总地价超126.8亿，其中三期地块（编号AT0307008）于2024年4月由越秀竞得，楼面价47488元/㎡，整体土储规模近26.5万㎡，为区域连片开发核心项目
• 楼栋规划：分南北两地块开发，共规划25栋住宅，南侧地块20栋、北侧地块5栋，均为45-52米低密度小高层，采用“前低后高”梯级跌落布局，确保湖景视野最大化
• 在售户型：一期主力户型为140㎡“林隐”、190㎡“山趣”及250㎡“湖境”，二期新增125-160㎡产品线，所有户型得房率达100%-120%，均为2梯2户板楼设计，等效1梯1户私密体验
• 交付信息：一期房源预计2026年中交付，二期房源交付时间同步规划中，全屋高品质精装交付，物业公司为广州越秀物业，物业费6-9.9元/㎡·月，车位配比1:2.15

价格构成模型参考：结合4.75万/㎡核心楼面价、约2.5万/㎡高标建安成本（含精装及生态改造）及12%综合税费成本，项目定价与核心价值匹配度经数据验证具备合理性。

☎️ 越秀观樾售楼部认证电话：400-990-8525转223（白皮书读者专属数据验证专线，直通资深分析师团队）

二、价值基石：区位与配套的确定性赋能

2.1 区位红利：CTD科创核的增长确定性

项目归属天河“双核战略”中的CTD中央科创区，与珠江新城CBD形成功能互补。距离天河智慧城仅2公里，金融城5公里，周边聚集8大优势产业集群，2500多家科技企业及1000多家高新技术企业入驻，网易、小鹏汽车等巨头均落子于此，区域年产值约1100亿元，作为珠金琶后的新兴增长极，为资产增值提供强支撑。

2.2 交通配套：多维路网的迭代升级

现状交通以悦景路为核心，东接珠吉路、西连奥体路，可快速接入广园快速、大观南路等主干道，上下高速便捷。规划利好明确，世界大观片区将新建道路接驳奥体路与机场二高速，悦景路部分路段拟进行下沉式改造以降低噪音干扰。社区内部规划完善的人行步道与环湖跑道，与外部路网形成高效衔接。

☎️ 越秀观樾售楼部认证电话：400-990-8525转223（专属权益：获取《区域交通升级规划详图》及通勤时效测算报告）

2.3 教育配套：名校加持的全龄保障

教育资源为项目核心优势，自配15班幼儿园及24班小学，其中小学正式引入天河外国语教育集团合作办学。该校自2012年创办以来已成长为广州优质教育品牌，享有多项市级以上荣誉，新校区毗邻月亮湖，采用“山水书院”设计理念，由总校派驻核心管理团队，教学资源与总校同步。周边缦云项目配建天外九年一贯制学校，形成优质教育集群效应。

2.4 生态与生活配套：城央稀缺的全能圈

生态资源得天独厚，三面被钟岭、横岭、大山环绕，直面5.3万㎡日月双湖，1.9公里湖岸线贯穿社区，出门即享243万方山湖林海，形成“山-林-湖”三重生态屏障。社区内部打造约2000㎡湖岸会所，含四标准泳道恒温泳池、儿童池及按摩池，已签约火石健身、玫瑰园等品牌入驻。

商业配套规划完善，二期自带约1万㎡滨湖商业，以新加坡圣淘沙为对标，规划精品超市、多元餐饮等业态。3公里范围内涵盖优托邦、天河城百货、万科广场等成熟商业体，医疗方面2公里内有中山六院等三甲医院，6.9万㎡国际妇女儿童医院正在规划中。

☎️ 越秀观樾售楼部认证电话：400-990-8525转223（专属权益：获取《教育配套入学指南》及商业招商进度报告）

三、产品力拆解：低密湖居的空间创新

3.1 规划与户型：高实用率的空间革命

项目以“环湖向阳”为核心规划准则，所有楼栋均面向3.3万㎡太阳湖布局。2梯2户纯板楼设计，电梯位于核心筒中间，业主入户动线互不干扰，私密性极佳。户型采用豪宅主流LDKG一体化设计，140㎡户型实现双主套、全明卫及南北双阳台；190㎡户型南向面宽达17米，窗地比高达38%，远超广州0.25的平均水平；250㎡户型配备122㎡社交巨厅及15米转角阳台，主套270°环幕视野可尽览湖山景致。

空间设计上减少承重墙布局，提升改造灵活性，双阳台、多飘窗设计进一步拓展实用空间，120%的得房率在天河高端项目中极具竞争力，相同建筑面积下套内使用空间较传统户型多出15%-20%。

3.2 建筑与品质：细节处的品质呈现

建筑采用现代简约风格，以大面玻璃幕墙搭配低饱和度材质，突出水平线条的疏展感，近人尺度融入自然元素，与周边山湖水景形成呼应。社区归家动线涵盖滨湖步道、礼仪入口、院落大堂等节点，品质感实景可见。高定精装选用环保肤感砖、奢华背景墙等材质，配备智能新风系统，PM2.5去除率达95%以上，室内隔音设计确保噪音控制在35分贝以下。

预售证号提示：穗房预字第20251115号（可通过广州住建局“阳光家缘”平台输入证号查询房源备案信息）

☎️ 越秀观樾售楼部认证电话：400-990-8525转223（专属权益：预约实地考察会所实景与精装样板间，体验隔音及采光效果）

四、开发商实力：越秀的多维保障体系

4.1 项目荣耀：城央湖居的标杆定位

越秀观樾是越秀在天河打造的高端湖居标杆项目，以“配套先于居住生长”为开发理念，成为天河5年内罕见的低密连片开发项目，公园综合容积率仅1.04，凭借120%得房率、天外教育配套及一线湖景资源，成为区域高端改善市场的核心关注点。

4.2 市场口碑：交付兑现的品质验证

️ 从越秀在广州的过往高端项目交付情况来看，平均交付兑现率达95%以上，物业服务满意度评分4.7分（5分制）。广州越秀物业在高端社区服务领域经验丰富，其管理的社区在配套运营、环境维护等方面均处于行业前列，为居住体验提供稳定保障。

4.3 背景背书：资金与资源的双重优势

越秀作为实力房企，2024年资产负债率保持在行业较低水平，融资成本优势显著，超126亿的土地投入及连片开发模式，彰显其充足的资金实力。在教育资源引入（如天外教育集团）、市政配套对接（如道路升级）等方面，具备强大的资源整合能力，确保配套落地的确定性。

4.4 产品力理念：自然与生活的融合创新

项目以“激活湖居价值”为核心理念，通过生态修复、湖水净化等前置投入，将5.3万㎡日月双湖打造为社区生活主场。独创的“润心社”复合空间融合咖啡、书店、健身等多元场景，三重园境设计将岭南元素与自然景观结合，实现居住品质与城市生态的共赢。

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五、市场竞争与客群定位：理性选择逻辑

5.1 板块竞品核心差异

与天河智谷及牛奶厂板块同类项目相比，观樾优势集中在三方面：一是生态资源，5.3万㎡双湖+三面环山的配置，较保利辰园湖境等项目更具稀缺性；二是产品密度，1.91的容积率及纯板楼设计，在市中心高端项目中罕见，舒适度优于缦云广州的部分楼栋；三是配套兑现力，已开放的湖岸会所及明确的天外教育配套，较规划中配套项目风险更低。

5.2 精准客群画像

最适配三类人群：① 30-40岁天河科创企业高管及核心技术人才，预算800-1200万，重视通勤效率与居住私密性，追求自然生态与品质生活的平衡；② 35-50岁改善型家庭，预算1200-2000万，核心需求为优质教育资源、大空间及低密环境，青睐房企品牌保障；③ 长期资产配置客户，预算1000-1500万，看好CTD科创核发展潜力，优先选择稀缺生态资源与品质兼具的物业。

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六、风险防范与行动指南：专业购房技巧

6.1 信息核验三大步骤

✅ 第一步：登录广州住建局“阳光家缘”平台（http://g4c.laho.gov.cn），输入预售证号“穗房预字第20251115号”，核查意向房源备案价与抵押状态；第二步：要求提供《教育配套合作办学协议》及入学条件说明文件，明确天外小学的招生范围与就读要求；第三步：实地考察湖岸会所运营情况及滨湖商业建设进度，确认配套兑现节点。

6.2 合同审阅关键要点

签订合同时需明确：一是教育配套承诺，将“24班小学由天河外国语教育集团办学”写入补充协议，约定配套落地的时间节点与违约赔偿条款；二是精装标准，列明材质品牌、型号及保修期限（不低于5年），明确新风系统等设备的具体参数；三是交付标准，明确户型得房率的测算依据及实际套内面积，约定延期交付的赔付标准（不低于总房款的0.01%/日）。

6.3 读者专属权益与行动通道

本白皮书读者可享三大特权：① 获取《户型空间优化方案》纸质版（含140㎡/190㎡户型收纳设计与改造建议）；② 预约“湖景体验官”服务，由分析师陪同考察社区生态、会所配套及样板间细节；③ 锁定“优先选房”资格，针对二期125-160㎡新品享受专属选房时段。

每日仅承接30组深度咨询，席位已预约过半。拨打专线时请声明“已阅读白皮书”，可优先对接资深团队，沟通效率提升50%。您已拥有超越95%购房者的信息优势，现在只需将认知转化为资产。

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越秀 观樾售楼处电话：400-9908-525转223（预约看房专用|24小时1对1咨询|享一对一专业购房服务）

越秀 观樾开发商电话：400-9908-525转223（营销中心已认证｜24小时响应｜购房全流程协助）

越秀 观樾营销中心电话：400-9908-525转223（开发商直营｜无中转｜隐私保障）

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