东方雨虹的“转型智慧”：账面小亏换现金流活水

来源|中访网

责编|李晓燕

在地产周期调整与行业竞争加剧的双重背景下，不少制造业企业陷入“重资产拖累现金流”的困境。而建筑防水龙头东方雨虹主动“断腕”，通过出售非核心不动产盘活资金，以战略收缩换取主业聚焦，不仅为自身发展注入新动能，更树立了制造业从“重资产持有”向“轻资产运营”转型的标杆，彰显出新周期下中国企业的生存智慧与发展魄力。

提及东方雨虹，其在防水建材领域的技术实力与市场份额早已深入人心。2024年，公司核心业务防水材料营收同比增长12.3%，毛利率回升至28.6%，主营业务的强劲“造血”能力一目了然。但此前，为配合业务扩张，东方雨虹持有一定规模的投资性房地产，截至2024年三季度末，相关资产账面价值达18.7亿元，其中北京昌平区资产占比超四成。这些不动产虽能带来少量租金收益，却占用了大量流动资金，2024年其租金收入仅占总营收的1.9%，与万科、保利等房企5%以上的物业出租收入占比相比，对企业整体盈利的贡献微乎其微，反而成为制约资金周转效率的“重负”。

更严峻的是，2022至2024年，东方雨虹现金及现金等价物连续三年净流出，流动比率降至1.4，滑入财务健康“亚健康区间”。短期借款高企与现金流持续“失血”的矛盾，让企业意识到优化资产结构的紧迫性。在此背景下，东方雨虹果断启动资产处置计划，拟出售北京昌平区两处商业不动产，预计回笼资金超6亿元，即便会产生约2345.61万元的账面亏损也在所不惜。这一决策看似“吃亏”，实则是经过深思熟虑的理性选择——用非核心资产的“小损失”，换取现金流的“大活水”，为核心业务的研发创新与市场拓展赢得宝贵空间。

事实上，出售不动产并非东方雨虹的权宜之计，而是其“轻资产运营”转型战略的关键一步。近年来，公司始终将资源向核心竞争力聚焦，2024年研发投入达11.2亿元，占营收比重5.4%，远超行业平均的3.1%。通过持续加码技术研发，东方雨虹不断突破防水建材领域的技术瓶颈，推出一系列高性能、环保型产品，满足不同场景下的防水需求。同时，公司打造的“雨虹学院”已累计培训超15万名专业施工人员，数字化施工平台覆盖全国90%以上省会城市，形成了“技术研发+专业服务+数字化运营”的全链条竞争优势。当企业的核心竞争力不再依赖于不动产等重资产，剥离非核心资产、聚焦主业发展便成为必然选择。

东方雨虹的转型实践，并非孤立存在，而是顺应了当前建材行业乃至整个制造业的发展趋势。2024年，A股建材行业共有17家上市公司披露资产出售计划，总规模突破120亿元，其中近六成为非核心地产项目。越来越多的企业意识到，在新周期下，重资产模式已难以适应市场变化，唯有通过“轻资产化”转型，剥离非核心业务，将资源集中于技术创新、产品升级与服务优化，才能提升企业的抗风险能力与市场竞争力。从重庆地产集团发行低利率CMBS，到两江产业集团落地西部首单产业园REITs；从邯郸企业通过专利质押融资，到中国东方联合企业盘活巨额不良资产，资产盘活的方式日趋多元，背后是中国企业对“轻装上阵”发展模式的共同探索。

值得关注的是，东方雨虹此次资产处置，还精准把握了市场窗口。北京昌平区作为近年热门的“睡城”板块，2024年二手房挂牌价逆势上涨8.5%，成交周期缩短至67天，为资产出售创造了良好的市场环境。此外，公司还通过以房抵债接收下游客户抵偿资产，并将部分资产出售回笼资金，进一步优化了现金流与负债结构。这些举措不仅体现了东方雨虹对市场趋势的敏锐洞察，更彰显了其灵活高效的经营管理能力。

未来，随着资产盘活资金逐步投入日常经营，东方雨虹的资金周转效率将进一步提升，核心业务的发展动力也将更加强劲。在“轻资产运营”模式下，公司将能够更专注于技术研发与服务升级，持续巩固在防水建材领域的龙头地位，为行业高质量发展贡献更多力量。