银行下场卖房，正揭开楼市的另一面

最近房地产市场最劲爆的消息，莫过于银行批量卖房的操作。

打开阿里资产、京东资产的“银行清仓”栏目，密密麻麻的房源让人眼花缭乱——

四川农信系统扎堆挂牌，广东农信1.2万套跟进，吉林银行2000多套紧随其后，就连农业银行、建设银行这些大行也没闲着。

从“放贷的”变成“卖房的”，银行这波跨界操作，可不是心血来潮，背后藏着楼市和金融系统的真实密码。

银行卖的这些房，说白了都是“问题资产”。要么是个人房贷断供、企业经营贷违约后，被银行通过司法程序收回的抵押房；要么是开发商破产后，银行被迫承接的未售房源。

以前银行处理这些不良资产，要么交给法院法拍，要么打包卖给资产管理公司，可现在这两条路都走不通了。

法拍房市场早就冷得发紫，2025年6月全国挂了3.2万套法拍房，最终只成交3215套，成交率连一成都是奢望。

而且法拍房折价越来越狠，平均成交折价率已经跌到31.3%，流拍了还得接着降价。转给资产管理公司更不划算，对方压价狠，银行亏得太多，反观自己卖房，能多收回15%-20%的资金。

更关键的是，银行的不良贷款率扛不住了。2025年上半年，国有六大行个人住房不良贷款率全部上升，交通银行增幅最猛，较2024年末涨了0.17个百分点。

中小银行压力更大，青农商行的房地产业不良贷款率直接冲到21.32%，贵阳银行也涨到了1.75%。房子砸在手里一天，风险就多一分，银行只能放下“体面”亲自下场，只求快速变现回笼资金。

这里要澄清个误区，网传四川农信2.4万套房源是统计偏差，把已结束、重复挂网的都算进去了，实际在售也就500多套。而且这些房源里，商铺等商业用房占了92%，住宅不足一成，并非大家想象的“海量住宅冲击市场”。

银行下场卖房，对楼市的冲击立竿见影。银行卖房根本不图利润，只求快速脱手，挂牌价普遍比市场价低10%-30%，有的甚至打七折。同一个小区，普通业主挂200万，银行150万就卖，直接打乱了二手房价格体系。

这种操作让市场陷入两难：业主慌了神，要么咬牙降价跟风，要么干脆下架观望；买家则等着更低价格，成交周期越拉越长，形成“降价→观望→再降价”的恶性循环。

但换个角度看，这也是市场挤泡沫的必经之路。过去二十年，银行是房地产最大的“多头”，靠信贷支撑市场繁荣；现在从“多头”变“空头”，本质是行业回归理性的信号。

对购房者来说，银行直供房的价格确实诱人。兰州农商行一套沈抚新区的房子，单价才2300元/平，而同小区二手房挂牌价高达3.3万-4.6万/平；广东云浮农商行甚至有8万元起拍的商住房，齐齐哈尔农商行的住宅起步价也才9.9万元。

而且银行会提前剥离债权，产权比法拍房清晰，不用担心民间借贷、隐性租约这些纠纷，交易相对安全。

但便宜从来不是没代价的。这些房源大多是“硬伤房”：要么地段偏远、配套滞后，缺乏流动性；要么长期空置，存在漏水、墙体裂缝等质量问题；还有的看似是住宅，实则是商用性质，贷款、税费都不一样。

更要注意隐藏成本，拖欠的物业费、水电费到底谁承担，过户税费多少，这些都得提前问清楚，不然可能捡了芝麻丢了西瓜。

说到底，银行批量卖房，是楼市下行压力下的无奈自救。

对市场而言，这是短期冲击也是长期净化；对购房者来说，没有真正的“捡漏”，只有理性的选择。

楼市早已不是闭眼买房就能赚钱的时代，银行都在忙着“去库存”、修复资产负债表，普通人买房更得量力而行，摸清风险再出手。

作者：言叔，资深财经评论员，坚信 “认知才是最大的不动产”。关注我，用不一样的视角看世界。