2.1%增长来之不易，贝壳何以“抗住”周期波动？

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（来源：达摩财经）

当前中国房地产市场已进入深度调整期，发展逻辑实现根本性转变，从过去大拆大建的增量扩张时代，正式迈向以城市更新为核心的存量运营时代。市场机会不再呈现全面普涨特征，而是以“好城市+好房子”的结构性形态呈现，成为支撑市场稳定的关键支柱。

市场需求分化、竞争格局重构的背景下，“稳增长”已成为企业穿越周期的核心能力。面对行业变局，贝壳推进战略转型成效显著，以“一体三翼”的清晰定位构建穿越周期的核心能力。

11月10日，贝壳发布财报显示，今年前三季度，贝壳实现净收入达723.91亿元，比上年同期增长16.14%。单独第三季度，贝壳总交易额（GTV）达7367亿元，净收入达231亿元，同比增长2.1%。这种稳健增长的态势，在房地产行业仍处深度调整的“阵痛期”属实不易。

贝壳的战略转型在当前行业格局下，既锚定了存量时代的核心机会，又通过多元业务布局分散风险，为贝壳在行业调整期实现稳健发展奠定了基础。

筑牢基本盘

存量房业务的韧性核心在于“效率革命”而非“市场红利”。过去行业依赖“人海战术”的粗放模式早已难以为继，在消费需求精细化升级的当下，贝壳通过数字化工具重构服务流程，实现了逆势增长。

以上海等核心城市推行的“房源分级管理”机制为例，通过大数据给房源打上不同标签，引导经纪人聚焦高匹配度房源，使得核心城市房源成交周期大大缩短，转化率亦同步提升。

从消费者需求来看，无论何种的精细化需求，这种对“人房匹配”核心环节的效率优化，比单纯依赖市场行情波动更具可持续性，也构成了贝壳的核心护城河。

作为贝壳的核心支柱，交易业务在2025Q3的表现充分展现了其韧性。财报数据显示，第三季度，贝壳存量房业务GTV达5056亿元，同比提升5.8%。要知道同期全国存量房市场整体交易额同比仅微增1.2%，贝壳的增速足足是行业均值的4倍多。

更关键的是，这一增长并非依赖链家单品牌的支撑，而是平台生态聚合效应的集中释放。第三季度，贝联经纪人贡献的存量房GTV就达到3156亿元，同比增长11.4%。这也意味着，贝壳对多元服务者的吸引力和赋能能力正在持续增强。

贝壳董事会主席兼首席执行官彭永东也对此表示，持续创新才能穿越行业周期，通过这些尝试，贝壳看到了一条以科技重构作业模式、以效率驱动规模增长的全新路径。

贝壳新房业务的表现则体现了对“结构性机会”的精准把握。前三季度，贝壳新房业务实现净收入233.34亿元，同比增长13.4%。

同时通过“B+”轻运营模式下沉低线城市。这种聚焦优质项目+轻量化下沉的策略，既规避了高风险项目的拖累，又捕捉到了低线城市的改善型需求，为新房业务提供了稳定增长极。

“三翼”破局质变

如果说交易业务是贝壳的“压舱石”，那么以‌整装（家装家居）、‌惠居（租赁）、‌贝好家(数字驱动型房地产开发平台)为核心的“三翼”多元业务，就是其突破地产周期桎梏的增长引擎。

当前房地产行业正经历从“增量扩张”到“存量运营”的结构性转型，叠加市场周期波动加剧、需求场景多元化等趋势，单纯依赖房产交易的盈利模式已难以支撑企业长期发展。

贝壳作为房产服务行业的头部企业，大力发展家装、租赁、个性化居住产品等非交易业务，并非偶然的战略选择，而是对房地产发展规律的精准把握。

第三季度，贝壳财报最亮眼的突破，莫过于非房产交易业务净收入占比升至45%，创下历史新高。这一数据意味着，多元业务已从三年前的“补充角色”，正式成长为与交易业务并驾齐驱的核心板块。

其中，家装业务的盈利突破最具标志性。第三季度，家装业务实现净收入43亿元，贡献利润率提升至32%，同比增长0.8个百分点。这一突破打破了家装行业重资产、低盈利的行业魔咒，核心在于贝壳将房产交易的流量优势转化为供应链优势。

贝壳非房业务的成功，本质上实际是“居住场景”的延伸服务，而非孤立的新业务，这种与核心业务的协同性，正是其快速起量的关键。可以说，贝壳不是逆势而为，而是顺势转型。顺应行业从规模扩张到质量竞争的趋势，顺应消费者从单一交易到全周期服务的需求。

现金为王抵抗周期

在房地产行业多次经历流动性危机后，财务健康度已成为衡量企业抗风险能力的核心指标。贝壳财报展现的审慎风格，恰恰为其穿越周期提供了充足的“安全垫”。

贝壳首席财务官徐涛表示，2025年第三季度，存量房交易的总交易额稳步增长，新房业务的货币化能力表现稳健。家装家居业务和房屋租赁服务均实现业务城市层面扣除总部费用前的盈利，贡献利润占毛利的比例创历史新高。

运营效率的持续优化是财务健康的核心密码。第三季度贝壳经营费用降至43亿元，同比下降1.8%，环比下降6.7%，在收入同比增长2.1%的背景下，实现了增收减费的良性循环。

费用下降的关键动作之一在于数字化转型，目前，贝壳AI技术已覆盖房源核验、客户沟通、合同签署等12个核心环节，人均服务效率提升的同时，人工成本占比也在下降。同时通过组织架构优化，合并重复业务部门，管理费用亦同比出现下降。

值得注意的是，贝壳在科技研发上的投入并未缩减，第三季度研发费用达6.48亿元，同比增长13%，这种向科技要效率的投入逻辑，既保证了短期成本优化，又夯实了长期竞争力。

在稳健的现金储备下，贝壳今年斥资约675百万美元回购股份，金额比去年同期增长15.7%，回购股数占2024年末总股本约3%。这一举措可以说既体现了管理层对公司未来的信心，同时也向市场传递了稳定信号。

站在行业转型的十字路口，贝壳财报的韧性表现，为房产服务行业提供了清晰的转型路径，即以交易业务为核心筑牢基本盘，通过效率提升和品质升级抵御市场波动；以多元业务为延伸突破周期依赖，构建“居住全场景”服务生态；以审慎财务为保障筑牢安全垫，用现金和效率应对不确定性。