惊！“刚需王”增城也要主攻改善客了？真相是......

代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考

本周一继增城城投底价竞得新塘沙村地铁站北侧地块后，同日里广州规划自然资源局趁热打铁，先后又挂牌了永宁街永宁大道北侧、荔湖街新城大道东侧两宗地块。

永宁街永宁大道北侧起拍总价12.9亿元，计容建筑面积19.93万㎡，起拍楼面价5980元/㎡。

荔湖街新城大道东侧地块起拍总价3.1亿元，计容建筑面积3.56万㎡，起拍楼面价8549元/㎡。

两宗地块的共同之处在于，容积率≤1.1，周边山水环绕，是打造大面积产品的有利条件。

此外，克而瑞数据监测显示，近两年来增城为数不多的新盘——增城城投云栖江麓最新取证情况中，120㎡-144㎡产品取证28套，144㎡以上产品取证29套，而120㎡以下的刚需/刚改产品取证量为0。

从上述市场表现是否可以猜测，曾经以“刚需天堂”著称的增城，正在慢慢撕掉这一标签？

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克而瑞数据监测显示，2025年1-10月增城区商品住宅供应5241套，较去年同时期减少24%，成交9657套，较去年同时期减少8%。

在产品类型上，克而瑞数据监测显示，90㎡以下户型为成交主力，共成交4517套，占比47%，较去年同时期回落3%。

扩大范围看该产品历年的供求情况，克而瑞数据监测显示，2023年作为该面积段供求规模的分水岭，在此之前该面积段的年均供求规模能保持在6000套以上；2023年后受市场环境影响，供求规模急剧下滑，其中今年1-10月供应规模更是只有2159套，较去年同时期减少38%，占比只有42%，是近四年1-10月首次供应占比不足50%的一年。

与该产品类型供求表现相反的是，增城2025年1-10月120㎡以上大面积产品商品住宅供求规模逐渐走俏。

克而瑞数据监测显示，2025年1-10月增城120㎡以上大面积产品商品住宅供应1146套，较去年同时期增长11%,在所有面积段中占比22%，是近四年来最高；成交1513套，较去年同时期增长9%，在所有面积段中占比16%。

另一方面，尽管增城120㎡以上大面积产品流速较有所好转，但两种类型产品的库存规模存在着明显的差异。

克而瑞数据监测显示，截至2025年10月末增城90㎡以下商品住宅库存11821套，去化周期23.6个月。

120㎡以上户型库存5795套，去化周期35.4个月。

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为什么在今年1-10月增城120㎡以上户型新房供求规模得以走俏？

或许有这些原因：

1、随着改善需求的持续旺盛，购房者对于居住体验、产品力的要求也在不断提高，但受土地供求结构的影响，增城享受的新规红利相对较少，相较之下，带动了部分非新规大面积产品的走俏。

可以看到，在今年1-10月增城120㎡以上户型成交套数排行上，包揽前三甲的项目均为非新规项目。

作为排行榜中为数不多的新规项目，增城城投南香雅居今年1-10月120㎡以上产品网签64套。

另外一个包含新规产品的项目——华润置地公园上城，今年1-10月该项目120㎡以上产品网签51套。

这也在一定程度上反映出，增城购房者对于新规产品存在明显需求。

2、在价格上，克而瑞数据监测显示，今年1-10月增城120㎡以上户型产品成交均价17947元/㎡，较去年同时期下跌4%。

尽管依旧是所有产品中价格最高的，但4%的价格跌幅是所有面积段里最小的，也说明了大面积产品抗风险能力较强。

还可以看到，该价格也存在一定的性价比。

以增城城投南香雅居的最新网签情况为例，克而瑞数据监测显示，该项目120㎡以上户型成交均价14420元/㎡，但在去年，该成交均价仅能买入90㎡以下户型。

3、在地段因素上，增城生态环境优渥，位于规划建设中广州东部中心东段的智慧生态水岸上，居住舒适度高，为打造大面积产品提供了有利条件。

从上述市场表现可见，尽管90㎡以下刚需产品仍然为增城的主力成交，但随着改善需求的不断旺盛以及市场的变化下，增城的产品结构也在多点开花。

经过十余年淬炼，克而瑞从行业数据延伸到泛地产数据，通过与上下游产业运营商的互动和渗透，最终形成一个完整的房地产大数据生态圈。依托中国房地产住宅信息服务平台（CRIC）和中国房地产资管信息服务平台（CAIC）的支持，克而瑞业务覆盖住宅开发、不动产运营、物业社区等房地产领域。创新研发产品中国房地产决策咨询系统、投资决策系统、栅格地图系统、GoingData、易客达、金融数据系统、资产管理系统、商办数据系统、租售系统、文旅系统、康养系统、产城系统、物管系统等，为大量房企提供了决策依据。