银行“批量直供”房产，买家低价“捡漏”，专家：交易风险相对较小

本报记者 李贝贝 上海报道

近日，兰州银行、吉林银行、天津银行等多家银行以及地方城商行与农信社等加速推进“房产直售”业务。在拍卖平台上，部分银行相关挂牌房产数量已超千套。此类房源因低价、产权干净备受市场关注，亦引发“大量房源入场是否会冲击二手房市场”的讨论，成为当前楼市焦点。

11月10日，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《华夏时报》记者表示，银行“直售房产”一直存在，本质上与法拍房的区别不大，但交易风险相对较小，有利于加速资产处置。近期备受关注，一是因为规模突然增加了，“主要还是中小银行、特别是农商行”；二是银行开始重视从“To B”到“To B与To C”并重：“银行开始重视债权处置，且互联网+渗透的情况下，直接对C端已经成为必然趋势。”

11月11日下午，记者在阿里拍卖平台上随机挑选了一套由南京银行挂出的房源进行咨询。相关负责人明确表示，直售房源没有中介费，竞买人仅需支付拍卖平台规定的相关费用。若有意购买可预约时间去实地看房了解情况，但对于记者提出的“能否在本银行直接办理按揭”的问题则表示“可能不太方便”。

地方城商行与农信社为挂牌主力

北京金诉律师事务所主任王玉臣向记者介绍，银行直供房是指银行通过司法程序，如以物抵债等方式，拿到抵押房产并取得清晰产权后，直接以产权人身份挂牌出售的房源。这些房源原本是借款人（企业/个人）的抵押物，因借款人无力偿还贷款，银行作为抵押权人通过司法途径实现取得房屋的完整产权，并以房主的身份直接出售或出租。

相较于传统法拍房，银行直供房在产权清晰度上优势突出。王玉臣表示，银行在对“直供房”进行售卖前，已经通过债权剥离取得完整产权，房屋产权较为明确，购房后无需担心产权纠纷；若后续出现产权问题，购房人可向银行追责。

在阿里拍卖及京东资产平台上，标有“银行直供”的房源规模已相当可观，其中地方城商行与农信社的挂牌力度尤为突出。

据媒体公开报道，京东资产平台数据显示，2025年兰州银行挂牌直售的房产标的达1779个、吉林银行挂牌出售的房产超过2000个、天津银行接近1300个。同时，银行直售房源的数据还呈现出明显的上涨趋势。例如，2024年，兰州银行挂牌直售的房产标的数量为1130个，2025年其挂牌直售的房产标的数量已经达1779个。

农信系统的规模则更为庞大。有媒体不完全统计，自2024年8月以来，广东农信系统挂牌出售的房产标的共有12386个；2024年11月以来，四川农信系统出售的房产标的数量达到24821个。此外，兰州农商行挂牌的房产标的共有720个，其中2025年新挂牌的有630个，该行在海南澄迈的景园悦海湾有140多套住宅和180多套商铺。

在阿里拍卖平台上，仅11月11日当天，记者不完全统计，就有超过160套的房源（含租赁标的）处于“正在拍卖”环节，转让方多数为地方城商行及农商行。

其中，标价最高的“惠农商批转2025年1号”资产包起拍价3.14亿元，包含惠东县巽寮管委会巽寮村黄竹洋村小组石岩龙地段天境湾花园5号楼1层01号—1层17号共17套房产，转让方为惠州农村商业银行股份有限公司，该行在阿里资产平台上同时还有24套房源（资产包）在拍；排名第二的“通化市东昌区新胜公路1—1号门市”挂牌价4221.27万元，转让方为通化农村商业银行，该行同时有61套房源（资产包）在拍。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，“由于定价普遍低于市价10%—25%，且产权干净、无民间债务纠纷，对价格敏感型买家确有吸引力，银行直供房最吸引人的就是实打实的价格优势。”

王玉臣举例说，兰州某小区一套125平米的“银行直供房”以151万元成交，而同小区二手房挂牌价达180万—220万元，相当于以约七折的价格购得。不仅如此，“部分房源若经历多次流拍，还会在每次流拍后进一步下调价格。”除了相对较低的价格及房屋的产权较为明确之外，部分地区选择将此类房屋用于出租，推出房产租赁权拍卖，这一举措可以为有短期居住需求者提供更多选择。

不过，王玉臣也提醒，此类房源的潜在风险不容忽视。例如，房屋的具体状况需要仔细评估，此类房源可能会因为空置较久存在维护问题或者房屋本身存在质量问题，买家在购房前最好去现场看房，核实房屋是否存在上述问题。

低价快销缓解银行财务负担

有看法认为，银行直供房的激增，本质是银行应对不良资产压力与法拍市场遇冷的双重选择。当前上市银行不良处置需求迫切，而法拍房市场成交低迷，推动银行转向直售模式。

开源证券研报数据印证了银行的不良处置压力：2025年上半年，上市银行按揭不良整体上行，部分银行上升幅度超20bp（即基点，1bp=0.01%），但由于按揭抵押品充足，同时利率调降亦大幅缓解居民端还款压力，降低了房贷客户违约概率，故当前按揭不良率绝对水平在各类零售贷款中仍最低，其风险仍处于可控区间。

同时，个人经营贷不良整体呈上升趋势，部分银行上升幅度超30bp。不过研报指出，这并非代表经营贷风险失控：“我们认为当前银行对于经营贷不良倾向于留存于表内，而非表外处置，故造成经营贷不良积累推升不良率。”

法拍市场的低迷，则从侧面加速了银行向直售模式的转型。据中指研究院统计，2025年1—10月，全国法拍市场各类法拍房源累计挂拍数量60.5万套，同比下降5.7%；房源累计拍次共105.8万次（同一标的物可能存在一拍、二拍等多次拍卖），最终成交拍品数量为13.8万套，同比下降2.4%，清仓率22.8%（成交拍品/交易截止拍品），总成交金额2048.7亿元，同比下降22.5%。

针对“银行直供房规模增长将进一步拉低房价、冲击二手房中介”的观点，柏文喜分析称，“银行直供房”是银行在不良资产处置压力下的阶段性手段，其低价特征会在局部、短期内对二手房报价和中介业务造成冲击，但体量与房源质量决定了它很难成为压低全国房价的长期主因。

例如，从对房价的影响来看，目前银行直供房实际成交量只占同城二手房总成交的极低比例，普遍在1%—3%，尚不足以决定大盘价格，但低价挂牌会拉低小区或板块内的“最新锚定价”，对业主和买家的心理预期形成压制。

同时，由于房源多为前期断供形成的不良资产，区位、楼龄、户型相对劣势，真正能与主流“刚需房”直接竞争的房源数量有限；只有在本身库存高、需求弱的外围片区，才可能出现“以点带面”式的价格下拽。而当价格跌到银行自认的“回收底线”后，挂牌速度会明显放缓，因此直供房对市场的“增量利空”是阶段性、一次性释放，不具备持续加码的能力。“市场后续走势仍取决于宏观经济、信贷环境与真实住房需求的变化。”柏文喜强调。

至于对中介市场的冲击，柏文喜认为，未来更大的可能是“银行+中介”合作，即银行作为产权方给出底价和风控底线，中介负责获客、带看、交易服务，双方按成交分成，既降低银行处置成本，也提升成交率。

李宇嘉认为，随着对银行业绩考核、资产处置力度的加大，加上地产下行后，表内部分不动产风险暴露加大，银行直接对接C端处置资产可能会增加，“因此未来银行端可能成为房源供给的一个重要渠道。”

其进一步强调，在止跌回稳处于关键期的情况下，必须要规范银行等机构的降价出售行为：不能为了单方面保障自己的债权，而进行无谓的（无效）降价出售。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁