万科四季度拿地节奏加快：半月连落五子，重启造血功能？

四季度以来，万科在土地市场补仓的速度明显加快。据新京报贝壳财经记者不完全统计，10月份以来，万科在重庆、成都、徐州、西安、合肥等二线城市接连拿地。

自陷入资金链危机后，万科在拿地方面一直保持高度谨慎，战略收缩明显。如今却在土地市场频繁出手，背后原因引发市场关注。

在业内人士看来，拿地能帮助万科重启部分“造血”功能，借助新增项目优化收入结构与利润结构，这也是万科现阶段拿地的关键意义。

万科低调补仓，重庆、成都、西安等二线城市拿地

10月下旬至11月初，万科在全国多个二线城市接连拿地，半个月内布局5城，补仓步伐明显提速。

11月6日，重庆主城区成功出让一宗中央公园北板块宅地，万科以总价3.21亿元竞得地块，成交楼面价8000元/平方米，溢价率为零。

该地块名为渝北区H04单元04街区001/01地块，用地性质为住宅用地，总用地面积26717.46平方米，规划建筑面积40076.19平方米，容积率1.5，起始价3.21亿元。

中指研究院分析称，中央公园北板块断供已久，此前2023年9月，万科以总价9.32亿元竞得渝北区两路组团S分区S14-4、S14-2地块，成交楼面价10300元/平方米，即万科·璞园项目。

10月27日，万科以1.69亿元总价在西安西咸新区秦汉新城板块拿下两宗住宅用地，这也是万科今年首次在西安拿地。

10月22日当天，万科在成都和徐州同步斩获地块。成都方面，万科旗下公司联合成都润弘投资，以总成交价3.16亿元拿下郫都区犀浦街道两宗相邻地块，总面积约4.63万平方米，规划建筑面积约6.94万平方米。徐州方面，万科全资子公司以底价2.1325亿元摘牌铜山区万达东C地块，这是万科继2018年“新都会”、2024年“檐语间”项目后，在该板块万达片区拿下的又一优质住宅用地，为持续深耕奠定基础。

此外，10月21日，合肥万科瑞成地产有限公司与中建国际工程有限公司、上海天华建筑设计有限公司和煤炭工业合肥设计研究院有限责任公司组建的联合体成功中标合肥市庐阳区城市更新（三期）项目，并由万科全面负责代建代销工作。此次中标是万科继2024年10月15日中标城市更新（一期）项目、2025年2月5日中标城市更新（二期）项目后，在合肥市庐阳区核心城市更新领域的三连中；本次中标共计7宗地块，总计容面积31.55万平方米，三期累计综合住区建设体量超百万平方米，项目总货值超200亿元。

从拿地数量上来看，万科今年明显多于去年。但是，在拿地面积与成本管控上，万科仍保持谨慎态度。

今年前三季度，万科累计获取项目13个，权益计容建筑面积57.1万平方米，权益地价约28.1亿元。

而在2024年，万科累计获取新项目13个，总规划计容建筑面积137.0万平方米，权益计容规划建筑面积83.3万平方米，权益地价总额约55.6亿元，新增项目平均地价为6670元/平方米。

值得关注的是，万科此轮所获地块多位于已布局区域，具备稳定客群基础。例如成都地块紧邻在售项目，徐州新地块毗邻今年市场表现较好的“檐语间”项目，显示出万科选择在熟悉区域“小步快跑”、控制风险的策略。

存量盘活重启部分“造血”功能，公开市场仍需发力

自陷入流动性危机以来，万科第一大股东深铁集团持续“输血”。11月2日，万科发布公告称，公司与深铁集团签署《关于股东借款及资产担保的框架协议》，约定从2025年以来至公司2025年度股东会召开日为止期间，深铁集团向公司提供不超过220亿元借款额度。

自今年2月份开始，深铁集团已经多次“输血”万科。据新京报贝壳财经记者梳理，深铁集团分别于今年2月10日、2月21日、4月29日、5月14日、6月6日、7月7日、7月30日、8月5日、9月16日以及10月30日公告称，向万科提供28亿元、42亿元、33亿元、15.52亿元、30亿元、62.49亿元、8.69亿元、16.81亿元、20.64亿元、22亿元的股东借款。

截至11月2日，深铁集团已向万科提供的无抵/质押担保借款合同金额为203.73亿元，实际提款金额为197.1亿元。《框架协议》下的借款本金及利息总额预计不超过236.91亿元。

对于万科近期的拿地动作与战略布局，上海镜鉴智合信息咨询有限公司创始人张宏伟分析称，单纯依靠外部持续注入资金并非根本解决方案，万科需要通过多种方式获取新增项目，无论是大股东注入资产、公开市场新增拿地，还是进一步盘活存量用地，核心都是重启造血功能，推动经营结构与经营质量逐步好转。

张宏伟进一步说，从万科拿地情况来看，不少项目此前已开发过一期、二期，属于存量项目经旧改后，后续地块满足出让条件重新挂牌，走完招拍挂流程的类型。这些项目主要集中在二线城市，通过存量资源的盘活能够实现新增项目开发。

“万科采取‘小步快跑’的模式，聚焦小地块，单块地金额多为几亿元，一方面盘活存量资源，另一方面通过适度新增投入激活存量用地。这一举措能帮助公司重启部分造血功能，借助新增项目优化收入结构与利润结构，这也是万科现阶段拿地的关键意义。”张宏伟说。

不过张宏伟也提到，目前万科在公开市场招拍挂领域的动作相对较少、节奏偏慢。虽然盘活存量用地很重要，但真正能更有效地重启造血功能的，仍是公开市场招拍挂，这也是新领导班子需要重点推进的工作。

新京报贝壳财经记者 段文平

编辑 杨娟娟

校对 付春愔