泡沫衡量尺来了！如果房价是30年房租，你的城市有几分虚高？

一套房子到底值多少钱？当我们抛开炒房因素，回归居住本质，一个国际上常用的算法正在给国内楼市照镜子。

“我这套房市场价500万，但每月租金才6000块。”北京的王房东最近算了笔账，发现靠租金收回房款得等69年。而在深圳南山，一套900万的房子月租7000左右，回本周期更是长达107年。这样的情况，在中国很多大城市都不少见。

国际上有个通行的算法：合理的房价应该是月租金的200-300倍（相当于16-25年租金总和）。如果按30年房租来算房价，租售比大概在1:360。

据悉11月上海成为房价上涨双冠

01 看看国际标准，再对比国内现实

租售比这个专业词，其实就是衡量房子租和卖是否匹配的一把尺子。算法很简单：总价除以月租金，算算靠租金多少个月能回本。

国际上看，200-300个月算是健康范围。超过300个月，可能就意味着房价有点虚高了。

但国内的情况却差得远。数据显示，中国50个主要城市的平均租售比高达1:615，相当于要收租50多年才能回本。

一线城市更夸张。北京、上海要55-60年，厦门甚至要80年以上。对比一下国际大城市：纽约、东京的租金回报率在5%左右，伦敦也有4%，都比国内健康多了。

02 国内各个城市真实情况一览

中国各个城市的租售比情况差别挺大的。我整理了个简表，让大家看得更明白：

表：国内主要城市房价租金比大概情况

城市级别

代表城市

租售比（月）

回本要多少年

国外对比

一线城市

北京、上海

1:600-1:700

55-60年

纽约：16年左右

二线城市

杭州、武汉

1:500-1:600

45-50年

东京：12年左右

三线城市

部分中西部城市

1:400-1:500

35-45年

伦敦：20年左右

四线城市

鹤岗、玉门

1:200-1:300

20-30年

国际健康范围：17-25年

从表上能看出来，国内大部分城市的租售比都比国际标准高。不过要注意，像鹤岗这种租售比“正常”的城市，其实是因为房价太低，加上人口外流，这种“正常”反而说明市场不太健康。

03 为啥中国的房租和房价比例这么“离谱”？

国内租售比偏高，背后有几层原因：

房价涨得比租金快太多了。过去二十年，很多城市房价翻了几倍，但租金涨得慢很多。比如一些地级市的老房子，20年前月租1200，现在可能才1500，涨了25%；但同期房价可能涨了十倍都不止。

为啥会这样？因为房价更容易被炒房和贷款政策影响，而租金涨不涨，主要看大家工资涨没涨。大家收入没普遍提高的话，租金自然也上不去。

另外，房子被当成投资品多过居住品。投资渠道有限的情况下，大家都想着买房保值升值，不太在乎租金回报，这也把房价推得更高。

还有土地成本、政策引导这些因素也在起作用。特别是土地价格高，直接让房价下不来。

04 教你简单判断自己城市房价虚高程度

怎么判断自己所在城市的房价健不健康？我做了个简单的自测表：

表：城市房价健康度自测表

看哪些指标

健康水平

有点偏高

明显虚高

重要性

租售比（月）

≤300倍

301-400倍

>400倍

40%

房价收入比

6-9倍

10-15倍

>15倍

30%

近三年房价涨幅

和GDP增速差不多

比GDP快1-2倍

比GDP快2倍以上

20%

人口流动趋势

持续流入

基本稳定

在流出

10%

怎么用：根据你所在城市的情况给每个指标打分（健康=3分，有点偏高=2分，明显虚高=1分），乘以后面的重要性比例再加起来。总分≥2.5说明比较健康；2-2.5分是轻度虚高；低于2分可能就有泡沫了。

举个例子：成都某区域，房价收入比8倍（有点偏高），租售比25年（有点偏高），房价增速比GDP快（有点偏高），人口在流入（健康）。算出来：2×0.3 + 2×0.4 + 2×0.2 + 3×0.1 = 2.1分，属于轻度虚高。

05 不同城市的人该怎么应对？

在一二线城市的朋友，面对租售比低的情况，要更谨慎。有时候租房可能比买房更划算。

比如在深圳，900万的房子月租7000，租金回报率还不到1%。如果把首付款拿去做稳健理财，收益可能更高。

三四线的朋友要小心那种“看起来健康”的租售比。比如鹤岗租金回报率高，是因为房价太便宜，城市在发展上可能后劲不足。关键要看城市有没有产业、人口是不是在增加。

部分杭州二手房房价重回10年前

投资的人得重新想想“以租养贷”还行不行得通。当租金回报比房贷利率还低的时候，可能每个月都在贴钱。

真要买房自住的朋友，更多要从自己实际需求和经济能力出发，别盲目跟风。也可以考虑“租房+理财”的组合，在某些情况下可能更划算。

现在越来越多的投资者开始关注租售比这个指标。在深圳科技园，虽然眼下租售比不理想，还是有人看好长远发展，觉得人口持续流入会带动租金上涨。

市场正在慢慢回归理性。大家都开始明白，房价最终还是要回归真实价值，而租金就是衡量这个价值的重要标准。

欢迎在评论区分享你所在城市的租售比情况，一起聊聊你的看法！