2025 第四代住宅龙湖观萃上新高得房率户型-天街配套解锁理想人居

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真光盘

光盘的项目是龙湖观萃，先说这不是广告，因为已经卖完了！

说点个人的观点，这个项目能光盘，或者说三开三磬，除了运营实力强劲之外，更多的应该叫做需求和供给适配

产品再怎么好，也得有消费者需要。

龙湖观萃就抓住了这一点！项目北面的金海苑北区是2012年的动迁安置房，全小区有842户，据贝壳app显示该小区面积大约在66-122㎡之间，其中66.96㎡户型较多；

东北面的金昊雅苑南区是2016年的动迁安置房，全小区有670户同样地，小区内部63㎡左右的小户型居多；

南面还有金昊丽苑（2013户）等多个动迁房······

金海苑北区，图源安居客

光是这三个分布在龙湖观萃四周的动迁房小区，就有842+670+2013=3532户，粗略估计，光是这三个动迁房就至少有1000个家庭需要置换

而1千这个数字对龙湖观萃来说，完全够了！

龙湖观萃首开271套房源，二开48套，三开144套，总共也才消耗了463个家庭。市场承接力强得很呢！

同板块供应不断，偏偏龙湖观萃各方面最得人心！

基于目前的经济状况，郊区新房往往需要更长的去化时间。买菜都知道挑新鲜的，买房子更是！

龙湖观萃的优势就在于位置更好，面积段更合适，改善的味道拿捏的正好！

奉贤新城和上海之鱼被戏称为“宇宙中心”真不是吹的。项目就位于奉贤新城核心地带龙湖天街旁，上海之鱼的南侧，还有地铁5号线加持，其他教育、医疗配套也很丰富，本身地段就比较受本地人认可，所以买起来也很趁手。

其次是面积段，整体走的是改善路线，一期建面约96-190㎡，二期建面约107㎡，三期建面约123-190㎡。

小编人工（错了打死我）数了一下，一期100平以下的房源仅有2套，也做了3房，大部分面积集中在107、122、142、179、190平。整体来看，项目是完完全全的改善作风。

107、122平看着虽然不符合改善的要求，但对比那些60平的动迁房来说，是一个比较合理的家庭居住空间了。

不仅是面积段偏改善，整个社区氛围也是“将改善进行到底”，定位高奢。

示范区做的很用心，会所也配置了健身房、茶室、书吧等多功能空间。请注意，下面这两张图都是实景图，作为单价4.38万的项目，确实做出了“奢华味儿”。

实景图

龙湖观萃的成功，得益于对目标群体的精准把控，把改善做到底，彻底点燃本地可的改善需求！

02

贝壳也下场试水

奉贤除了龙湖观萃这个“暗地发财”的项目，最近更火热的就是贝壳在奉贤新城拿了一块地，在上海2024年第八批次土拍中，竞价17轮、溢价13.9%，击败象屿和保利置业，最终以6.9715亿拿下。

不用怀疑，就是那个众所周知的贝壳，其实这也不是它第一次成功拿地了。

最早是在2024年7月30日的西安两宗住宅项目，但据说在西安项目上，贝壳只介入“产品定位”，而项目建设引入的是“绿城”品牌代建；

要是说起贝壳的决心，远不止于7月30日！

早在2024年3月15日，贝壳就参与了北京市顺义区空港地块的竞拍，但未成功拿地‌；6月，贝壳又参与了广州荔湾区一地块的竞拍，同样未能如愿‌。

总之，2024年7月以来，贝壳已经出手成功拿下5块地，分别位于西安、成都、杭州、上海，半年时间拿地金额超25亿。以这样的时间和金额维度计算，贝壳拿地规模已经与一家小型房企相当。由此可见，贝壳想成为“开发商的决心”有多大！

而进军上海更是成为了贝壳的一个里程碑，因为上海地价更高，对企业的资金实力要求更雄厚。

在上海奉贤拿地后的第一时间，贝壳就官宣将全程自主操盘。

最大的故事就是C2M，

其实就是用户身份从消费者到制造者的转变，即用户想要什么样的新房，贝壳就造什么新房。

他们的第一步就是让所有是用贝壳app的人参与进来，

在首屏的推荐栏第一位就放了一个硕大的新地设计方案问卷（目前已经没有了哦）。

问卷广泛且详细。就像这个总平图里，放置了2个方案，会告诉你分别的优劣势，比如方案1可以有非常大的公共空间，而方案2是全部做到了南北通透······

图源网络

在传统的地产开发流程中，一般包括6大流程：前策、拿地、设计、建设、销售、物管

贝壳的加入最明显的就是在设计这一步骤加入了用户的智慧，同时在销售端比传统开放商更有优势，甚至还能开发下游服务，类似二手买卖、租赁等方面。

关于贝壳的用心，也是有各种说法。有的认为是贝壳想自己进到房产开发中分蛋糕，也有的认为，贝壳是为了让各大房企看到自己C2M的优势，从而未来跟房企合作拿地，加强和房企合作，达到贝壳轻松地赚钱，房企多个金主的双赢局面。

再说回奉贤这宗地，其实这块地比起市区地块只能算是普通，周边也就上文提到的龙湖观萃卖得不错，而且这块地成交总价6.9715亿，总价不高，比较适合试错。不知道未来贝壳会不会投身到市区地块。