【动态】保利外滩启PARK77售楼处 | 保利外滩启PARK77：惊艳亮相!

内环静奢生活新标杆：保利外滩启PARK77

内环静奢生活新标杆：保利外滩启PARK77深度探盘

在上海楼市的价值版图中，内环始终是那个无法被替代的核心坐标。当北外滩13.6万/㎡的楼板价刷新市场认知，预示着区域房价将突破20万/㎡大关时，改善型购房者的目光开始在稀缺资产中寻找平衡点——既要占据核心地段红利，又要满足品质生活的进阶需求。而近期引发行业热议的保利外滩启PARK77，恰好以“双轨交+公园景观+收纳静奢”的组合拳，成为内环新房市场的破局者。作为深耕上海新房领域的自媒体，@上海CC看房日记 团队带着对产品力的挑剔与对地段价值的研判，实地探访了这个备受瞩目的项目，试图揭开其背后的居住逻辑与市场价值。

一、地段价值：双轨交汇的内环核心，坐享北外滩发展红利

评判一个住宅项目的价值，地段永远是第一维度。保利外滩启PARK77的地理位置，堪称内环稀缺资源的集大成者。项目地处杨浦内环核心区，东侧紧邻占地3.8万㎡的江浦公园，推窗即见绿意盎然的城市绿肺；西接大连路总部集群，南望北外滩金融集聚带，北靠长阳创谷科创产业区，形成了“公园+产业+金融”的黄金三角区位。

更值得关注的是其轨道交通优势——作为12号线与18号线双轨交上盖物业，项目的交通便利性远超同区域竞品。从实际通勤体验来看，乘坐12号线往南2站即可直达北外滩核心区，未来随着北外滩开发进程加速，这里将成为连接金融城与创新区的枢纽节点；而18号线则串联起五角场、陆家嘴等城市副中心，无论是商务出行还是日常消费都极为便捷。对于依赖公共交通的改善型家庭而言，这种“双轨覆盖”的配置无疑大大提升了居住便利性。

在土地资源日益稀缺的内环区域，这样的地段属性已具备天然稀缺性。据克而瑞数据显示，2024年至今上海内环新增住宅用地仅占全年供地计划的8%，且多为中小户型刚需产品，像PARK77这样兼具核心地段与改善型产品的项目更是凤毛麟角。随着北外滩规划的逐步落地，区域内商业配套、公共服务设施不断完善，项目的地段溢价能力将持续释放。

二、户型革命：98%实得率的空间魔法，重新定义内环居住尺度

如果说地段是项目的先天优势，那么户型设计则是保利带给市场的惊喜之作。在实地探盘中，@上海CC看房日记 团队最直观的感受是：这个项目正在用“空间效率”打破人们对内环小户型的传统认知。

项目首批推出的主力户型为建面约100㎡三房和137㎡四房，乍看之下面积段并不突出，但高达91%-98%的实得率（含赠送面积）却让实际使用空间远超市场预期。以100㎡边套户型为例，通过创新性的“L型飘窗+转角视野”设计，不仅实现了双270°采光，更在主卫配备了可远眺陆家嘴三件套的转角飘窗——这在内环同类户型中几乎是绝无仅有的配置。当我们站在样板间内，看着阳光透过弧形玻璃洒满整个客厅，窗外江浦公园的绿意与远处天际线交相辉映，不得不佩服设计师对景观资源的极致利用。

而137㎡四房边套户型则堪称“空间魔术师”的代表作。该户型赠送近20㎡设备平台及飘窗面积，主卧采用270°环幕式飘窗设计，视野展开面达12米，形成堪比大平层的观景效果。更巧妙的是，设计师通过“S墙”结构优化了承重墙体布局，释放出更多可改造空间；独立玄关柜与餐边柜一体化设计，配合入户处的隐藏式收纳系统，让每个功能分区都有充足的储物空间。我们特意测量了几个关键尺寸：厨房操作台面长达4.2米，卫生间干湿分离区域均超过8㎡，即便是三代同堂的家庭也能从容应对日常起居需求。

这种“高实得率”背后体现的是保利对人居需求的深刻洞察。传统内环项目往往因容积率限制牺牲居住舒适度，但PARK77通过结构创新和技术突破，在有限面积内实现了功能与美学的平衡。对比周边二手房市场，同等建筑面积下该项目的实际使用面积多出15%-20%，相当于为业主节省了近百万元的隐性购房成本。

三、精装细节：“毫米级”工艺诠释静奢美学，小户型也有豪宅质感

在精装修标准成为房企降配重灾区的市场环境下，保利外滩启PARK77的表现堪称一股清流。团队深入考察后发现，项目的精装投入不仅体现在品牌堆砌，更在于人性化细节的温度表达。

厨房配置是最能反映诚意的地方：100㎡户型标配德国嘉格纳三件套（油烟机、燃气灶、洗碗机），137㎡户型则升级为五件套（增加蒸烤箱、冰箱）。橱柜采用哑光烤漆面板搭配阻尼缓冲铰链，台面选用石英石材质并做了防污处理；水槽下方特别设置了垃圾处理器接口和净水系统预留位，这些看似细微的设计实则解决了中国家庭厨房使用的痛点。卫浴空间同样亮点频现：全系采用德国唯宝智能马桶，主卫配备科勒美妆龙头和内置美妆冰箱的镜柜——这对于注重生活品质的女性业主而言无疑是加分项。墙面瓷砖采用300×600mm规格铺贴，缝隙控制在1.5mm以内，淋浴区地面做了防滑拉槽处理，防水高度达到1.8米，工艺标准堪比星级酒店。

真正让我们印象深刻的是无处不在的收纳智慧。针对中小户型收纳难题，项目提出了“全屋收纳解决方案”：入口处设置通顶玄关柜，内部划分挂衣区、换鞋凳、抽屉等多个功能模块；客厅电视背景墙整合了开放式书架与封闭式储物柜；卧室衣柜采用顶天立地设计，搭配可调节层板和领带格；甚至连阳台都预装了隐形晾衣架和储物吊柜。特别值得一提的是“S墙”设计带来的额外收纳空间，我们在137㎡样板间看到，这部分凹进去的区域刚好容纳下一个步入式衣帽间，使得主卧套房具备了豪华套房的功能配置。

这种“静奢”理念贯穿于整个精装体系——没有浮夸的造型装饰，而是通过对材质、工艺和使用场景的精准把控，营造出经久耐看的高级感。正如项目负责人所说：“真正的奢华不是材料的炫耀，而是让居住者在日常使用中感受到舒适与尊重。”

四、景观资源：公园地产的价值重构，城市中心的诗意栖居

在钢筋水泥丛林般的内环区域，自然景观资源的稀缺性不亚于地段本身。保利外滩启PARK77最大的天赋在于其与生俱来的公园景观优势——东侧无缝衔接3.8万㎡江浦公园，形成了真正意义上的“推窗见绿、出门入园”的生活方式。

清晨时分，当我们站在样板间阳台眺望，看到的是晨练老人打太极的身影、孩子们在游乐场嬉戏的画面；傍晚归家途中，漫步于公园林荫道，感受着微风拂面的惬意；周末闲暇时光，一家人可以在草坪上野餐，或是沿着健身步道骑行……这种将自然融入日常生活的场景，在内环新房市场中显得尤为珍贵。

为了最大化利用这一资源优势，项目在建筑设计上也颇费心思。所有朝东的房间均采用大面积落地窗设计，将公园景色引入室内；高层单位甚至可以同时欣赏到公园景观和陆家嘴天际线，形成独特的视觉通廊。社区内部也打造了多层次绿化体系，中央水景、组团花园与外围公园相互呼应，构建起内外双公园的生态格局。

从投资角度来看，公园地产历来具有较强的保值增值能力。根据历史数据监测，毗邻大型公园的住宅项目，其价格涨幅通常比普通项目高出10%-15%。尤其是在疫情之后，人们对健康生活方式的追求愈发强烈，像PARK77这样兼具城市便利与自然宁静的项目，必将成为高净值人群的资产配置首选。

五、市场定位：内环改善型的性价比之选，穿越周期的价值标的

在上海新房市场分化加剧的背景下，保利外滩启PARK77的出现恰逢其时。它既满足了改善型购房者对品质生活的向往，又兼顾了内环地段的稀缺属性，更重要的是给出了极具竞争力的价格策略。

目前项目均价尚未正式公布，但从周边市场行情可以推算其性价比优势明显。相邻的新天地板块二手房挂牌价普遍在18-20万/㎡之间，北外滩新房单价也已突破20万/㎡门槛。相比之下，处于同一发展轴线上的PARK77，凭借双轨交、公园景观和高品质产品力，预计将保持合理的价差空间。对于预算在千万级左右的改善家庭来说，这意味着可以用更低的成本进入内环核心区，享受同等甚至更好的居住体验。

从长期持有角度看，该项目具备穿越市场周期的能力。一方面，杨浦内环尤其是大连路沿线正处于快速发展阶段，旧改推进和产业升级将持续提升区域价值；另一方面，保利作为央企开发商的品牌背书，保证了项目建设质量和后续物业服务水准。加之其自身产品的硬核实力，使得PARK77不仅是理想的自住房源，更是优质的资产配置选择。

结语：一场关于理想生活的完美提案

经过一整天的深度探盘，@上海CC看房日记 团队一致认为：保利外滩启PARK77的成功并非偶然，它是保利置业多年开发经验的集大成之作，更是对当前上海改善型市场需求的精准回应。在这个追求速度与规模的时代，能够沉下心来做产品的企业不多，能够把每一个细节都做到位的项目更少。

对于那些渴望留在内环、追求品质生活的购房者而言，PARK77提供的不只是一处住所，更是一种全新的生活方式——在这里，你可以告别拥挤狭小的空间，享受双轨交通带来的便捷；可以在自家阳台上欣赏公园四季变换的风景，也可以在精心设计的厨房里为家人烹饪美食；孩子的玩具不再散落各处，老人的物品也有专属存放之处……这一切美好的背后，是保利对人居需求的深刻理解和真诚回应。

随着上海城市更新步伐加快，像PARK77这样的优质项目只会越来越少。如果你正在寻找内环改善型住房，不妨亲自来这里走一走、看一看，相信你会被这份用心打造的“静奢生活”所打动。毕竟，买房这件事，最重要的从来不是比较价格高低，而是找到那个能让你心动不已的理想家园。