物业服务的双轨制

现实中，许多业主拒缴物业费，并非不愿付费，而是怀疑“钱交了却没人管事”。而信托制下，若服务因欠费缩水，责任清晰可溯——不是物业不作为，而是业主未履责。这种“阳光账本”倒逼业主理性参与，形成“缴费—服务—满意—续缴”的良性循环。

业委会制度经过十几年的发展，可能真的走不下去了。

原因无非几点，政策不支持，法律不完善，物业不配合，业主不成长。其实每一项非不能解决，但凑到一起就成了死结。

现状下，业委会制度的可持续，仅剩理论可能。

那么，小区未来的路怎么走，还有路吗？

｜没事，总有保守治疗。

在城市社区治理日益复杂的今天，物业服务早已不再是简单的“扫地、看门、修水管”。一场深刻的变革正在悄然发生——未来的小区物业，很可能走向“双轨制”：

｜80%的普通小区由政府主导提供“兜底型”公共服务，20%的高端小区则继续享受市场化、高水准的商业物业服务。

这一趋势并非空穴来风。从近年政策动向、地方实践到基层矛盾激化，多重力量正推动小区物业服务从“市场主导”向“政府托底+市场精选”转型。

１行政力量加速下沉：政府正成为小区治理的“最后防线”

过去十年，许多小区的业委会陷入“失能”状态——要么长期空转，要么被少数人操控，业主自治形同虚设。面对持续恶化的小区治理困局，政府不再袖手旁观，而是通过法律赋权与行政干预，逐步介入基层物业管理。

《民法典》明确赋予居委会对业委会的“指导和协助”职责；新修订的《城市居民委员会组织法》更进一步规定：当业委会失职时，居委会可依法介入小区事务。这意味着，政府不再是“旁观者”，而是具备法定角色的“替补队员”。

与此同时，各地政府动作频频：

·多地调低物业费政府指导价，压缩物业公司利润空间；

·建立物业“红黑榜”，对违规企业直接整改甚至清退；

·一些城市甚至成立国有物业服务集团，以国企身份接管“烂尾”小区。

这些举措释放出清晰信号：当市场机制失灵、业主自治瘫痪时，政府必须兜底。而这种兜底，并非临时救火，而是制度化、常态化的公共服务延伸。

但此时仍有一个问题尚待解决：即业主没有缴费意愿，兜底服务再低价仍然会增加巨量财政负担。

２信托制的副产品：公共资金透明化让每一分物业费“看得见、说得清”

以成都为代表的城市，近年来大力推广“信托制物业服务模式”——物业公司不再作为“经营者”，而是作为“受托人”，代业主管理小区公共资金。所有收支明细公开透明，业主可随时查询每一笔钱花在哪里。

虽然广大业主对信托制的理解还有欠缺，市场对该模式的效果还在观望。但其公共资金透明化和数字化的理念，已经被广泛接受。

｜这种模式的核心价值在于：打破信息黑箱，重建业主缴费意愿。

更重要的是，公共资金透明化为政府介入提供了技术路径。当公共资金管理透明化后，无论是国企物业还是社区社会企业接手小区，都能以“非营利但可持续”的方式运行，避免陷入“低价低质—拒缴—更差服务”的恶性循环。

可以说，小区公共资金透明化不仅是财务工具，更是连接政府兜底与业主责任的制度桥梁。

３“物闹”乱象倒逼改革：极端维权正在摧毁小区治理根基

然而，推动政府加速介入的，还有一股令人忧心的力量——“物闹”现象。

所谓“物闹”，指部分动机不纯者借“维权”之名，煽动对立、操控业委会、恶意拖欠物业费，甚至挪用公共收益或维修资金。他们打着“为业主争取利益”的旗号，实则制造混乱、谋取私利。

虽然“物闹”现象的成因，仍然归于当下畸形的物业服务市场，但小区治理中“劣币驱逐良币”的趋势仍在持续。

这类行为在经济下行、社区信任薄弱的背景下愈演愈烈。结果却是：

·正常物业服务难以为继；

·公共设施加速老化；

·真正有公益心的业主被边缘化；

·小区陷入“无人敢管、无人愿管”的真空状态。

“物闹”不仅撕裂邻里关系，更严重破坏了业主自治的合法性基础。当小区沦为角斗场，政府便不得不以“秩序维护者”身份强势入场。毕竟，住宅安全与基本生活秩序，是社会治理的底线。

正是在这种“自救失败+外部破坏”的双重压力下，政府介入从“可选项”变为“必选项”。

４未来已来：物业服务或将进入“双轨时代”

综合上述趋势，一个清晰的图景正在浮现：

｜未来3-5年，中国小区的物业服务将大概率走向“双轨制”。

80%的普通住宅小区，将由政府主导，通过国有物业集团、社区社会企业或居委会托管等方式，提供基础性、兜底型公共服务。这类服务具有三大特征：

1.资金管理高度透明，依托数字化工具；

2.以低盈利或非盈利为目标，重在维持运转而非创收；

3.仅保障小区基本安全与卫生，不追求增值服务。

这就像城市的“公共交通”——不豪华，但可靠、普惠、可持续。

而20%的高端小区或新建品质社区，则将继续选择市场化物业公司，享受定制化、高标准的服务：智能安防、园林养护、会所运营、管家服务等。这类服务价格更高，但业主愿意为品质买单，市场机制依然有效。

结语：物业服务带有公共服务的性质，良性的小区治理是社区共同体的基石

｜物业服务的本质，从来不只是商业合同，更是社区公共生活的载体。

当市场无法维系基本秩序，政府就必须补位；当信任崩塌，制度就必须重建。

未来的“物业双轨制”，不是倒退，而是一种务实的制度进化——让该市场的归市场，该公共的归公共。在保障大多数居民基本居住权益的同时，也为高品质生活留出市场空间。

或许不久之后，我们谈论小区物业时，不再问“贵不贵”，而是问：“你是坐‘公交’，还是打‘专车’？”

而这，正是城市治理走向精细化、人性化的必然一步。（转自“张涛”微信公众号）