北京买房：理清思路，购房建议1709

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我看您写中国房地产崩盘过好几回，但在现实中我所看到的却都是一直在上涨，直到这次从三年前的下跌。再结合日本的房地产历史，也是一直上涨到90年代然后就开始下跌三十年。

所以我不认为您说的所谓周期理论，因为房地产是特殊商品，经历的都是大的周期，是在人们大多数没房的时候一直涨，一旦过了高峰期就只能持续下跌了。尤其是结合人口下降，所以也就不存在什么周期了。

A：

1、那这就不抬杠了吧，因为咱对房地产历史的认知差距较大，实在不好探讨。打个比方就跟讨论西方历史似的，大多数人不太懂，所以就有很多刻板印象。比如欧洲为什么没有农民起义啊？为什么没有改朝换代啊？为什么没有土地兼并啊？等等吧，其实不是没有，而是没读过的不知道而已。

房地产和经济史也一样，因为和普通人的工作生活无关，所以也就不太关注。等关注的时候又观察面比较窄，自然也就知道的不多了。

2、比如温铁军先生有本书叫《八次危机》，很多人看了听了之后都惊讶，建国后竟然有这么多次危机？其实温先生讲的还都是大的经济危机呢，小型危机或金融危机他基本没有讲，那些就是大多数人更不了解的了。

房地产业一样，自从出现商品房，就一直存在着高潮低谷的循环。甚至都不是建国后，而是从古代的银本位时期就开始，民国时期则是更加频繁和明显，因为战争和金本位+信用本位货币的影响增多。90年代之后则影响更大，但毕竟普通人在不想买房的时候没必要关注，而想买的时候几乎都是房价上涨的时候，否则就更不会关注了，所以就留下了房价一直涨的印象。

3、简单就这点事儿吧。我理解您的观点，大多数人都是这种刻板印象，但这无所谓，也没必要讨论，因为事实就是事实，无论是否认可都曾经发生过。

4、总之吧，这世上凡是能人为干预的市场，就一定存在高潮低谷的周期，繁荣+危机，这是资本主义的特征，无可避免。马克思老先生也正是因此而写出了《资本论》，是其中之一的重要观点，要不您可以读一下，看完也就懂了。

另外日本楼市确实崩盘30年，但东京在2003年之后基本横盘，2012年安倍上台后上涨，就因为“安倍三支箭”的刺激。当然只是东京大阪等大城市上涨，且只有东京恢复到高点+又创新高，其他中小城市依然低迷。

仅供参考。

二

Q:

请教一下，我和老公奥运前在北京工作时买了一套房，南三环赵公口的双城公寓160平三居室。这十多年来一直出租，目前租金约10万元一年，感觉不划算，所以有想法索性卖掉。但也有想法给儿子留着，将来去北京的时候当个产业，您觉得是继续出租好还是卖掉？

A：

1、双城公寓，您是**系统的？这里是系统内的福利房。

2、租金感觉不划算，确实不太划算。160平，按4万多一平怎么也得价值700万左右，至少600多万吧。年租金10万就是月租8000，租售比达到800左右，年化收益率到不了1.5%，而且还是没减去物业费取暖费的情况下。这收益率不高，很不高。

但这是不是因为委托给中介，他们扣除了1个月租金之后的啊？如果是，那只能说也不太高吧，凑合算中等。

3、我建议如果确定不自住了，那就索性卖掉吧，套现后或是买套保值更好或租金更高的，或是投资其他渠道。

因为南三环这地段儿不算多强，价格走势弱于北城，城市界面改造之后虽然好了一些，但更利好品质高的商品房小区，双城公寓这种塔楼小区没得到什么利好。而且户型这么大，导致办公的比较多，进一步影响了价格。再加上租金收益也不划算，那为什么还留着啊？优势在哪里？

4、总之您这租金如果是真实数字，那我认为留着的意义不大，各方面都不占优，索性卖掉或置换吧。

仅供参考。

三

Q:

请问，我们是非京户，来北京工作很多年了一直想买房，感觉现在是房价的低点了，但鉴于居住舒适度的考虑，我们想还是先买在燕郊，这样能全款买两居。当然，之所以想买燕郊有两点考虑，一是感觉这里的价格也应该跌到谷底了，二是想地铁开通后应该能有利好涨一些。不知我们考虑的是否正确？

A：

1、我天，您这开头儿反转的跟当年网友们讽刺罗永浩似的，感觉锤子手机的价格性价比很高了，所以只要是发了工资，我一定先买个华为。

2、考虑的部分正确吧。我也认为燕郊大部分小区的价格跌到谷底了，这可以算算租售比，如果和通州的平均值接近，那就说明没什么泡沫了。但我对燕郊现在的价格不熟，对租金更不熟，还是咨询当地中介吧。

地铁则也是有可能利好部分小区，主要就是离地铁站近的，远点儿的则就未必了。一是因为这地铁规划早就不是秘密，所以想买的早买了，不会非得等到开通后才加价购买。二是参考北京各个郊区的地铁线路吧，基本开通后只利好站点周边，主要是租金带动的。稍微远点儿的就波澜不惊了，因为影响不大，无论租房还是买房人都犯不上为了坐地铁而多花钱。

3、总之房子是用来住的，如果是为了居住体验，那买在燕郊合适。但如果是为了投资甚至炒地铁房的想法，我觉得意义不大，未必能有多高的收益，或许还不如税费成本呢。

仅供参考。

四

Q:

请问，我和对象都是海淀集体户，工作单位在魏公村，月收入合计2.4万税后。买房需求是海淀中上学区的小两居，或者朝阳这边对标同等学区的商品房两居，请问您能推荐几个小区吗？

Ps：首付150左右，月供希望1万左右，再高恐怕无法承受。希望如果是海淀老小区的话要做过改造的，环境好一些，全南或南北户型，电梯楼。

A：

1、推荐不了，海淀和朝阳都没有符合要求的，要不您还是问问中介吧，按总价匹配房源他们最在行。

2、主要是您的预算不太高，150万+1万月供=350万左右总价。这在任何一个中上学区都只能是占坑儿房，4/50到头儿了，而且各项条件还不会太好。可您要的是海淀两居或朝阳商品房，还有环境的要求，那这海淀的差价至少在150万左右，朝阳则差的或许更多，因为商品房的面积大。

3、总之我是真的无法推荐，根本就没有这种房。我建议还是先了解一下市场吧，然后适当降低要求，比如朝阳不带学区的，应该能买到不带硬伤的老房，但面积也到不了两居。

另外多说一句，跟中介提要求的时候最好别这么高，要不他们或许是根本不搭理，或许就更敢忽悠了。

仅供参考。

这两天接到好几个这种不靠谱儿要求的，有的也不是不了解市场，但却总抱着一种不切实际的幻想，就认为北京一定存在能捡漏儿的房子。但实际上哪有这种事儿啊，真要有这种房，那人家中介就先自己买了，为什么要让外人占便宜？就算中介买不起，随便找个投资客很难吗？

五

Q:

请问，我现在的房子在北四环奥园附近，老小区两居室，**院的家属楼，很破旧了。单位本来也在附近，上班很方便，但现在单位要在大兴建物流基地，问我是否愿意过去上班，工资待遇提点儿，还能给十万八万的住行补贴。说实话我有点儿心动，想趁机把房子给升级一下，老破小实在有点住够了。

看了大兴地铁沿线的房子了，四万多600万能买相当不错的次新房，超过我现在的不知多少。但是这想法被几乎所有亲友反对，都认为北四环的保值性远远超过南五环外，这么换房将来会后悔的。我也有点拿不定主意了，想听您的建议，主要是居住和长远的投资角度。

A：

1、房子是用来住的，那如果真的到大兴上班，从居住改善的角度就应该更换啊。而且要不然就只能租房了吧？又不是没能力解决，何必呢。房子的其他功能都是副产品，包括地段儿保值和学区等等，不考虑也就不纠结了。

2、不过单从投资角度来说，到目前为止是北边相对强，北京历来都是北强南弱，短期内不太好改变。

再一点，如果是在大兴买600万的房子，在一般来说流动性会比北部弱点儿，也就是出手时不太好卖。因为这预算在北边儿算普通，而在大兴就属于略高的了，挂牌时间长。常规建议是如果较高的预算，按最好先看高米店西红门一带，离市区近，单价也相对高。

3、总之我没什么明确建议，只能是列出这些供参考。还是这句话，房子是用来住的，多从居住角度考虑吧。

仅供参考。

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