单日销售破百亿 保利玥玺湾背后的广州顶豪市场

观点网 广州豪宅市场似乎从不缺看点。

11月7日，保利发展旗下项目“玥玺湾”开盘，当天成交236套，销售额达到106亿元。项目成交均价约17万元/平方米，最高成交单价超过30万元/平方米。

根据规划，玥玺湾共6栋楼，约500余套住宅，除1号楼外其余楼栋均首开。具体来看，3号楼203-227平方米户型售价12.2-17.2万元/平方米，5号楼237平方米户型售价12.2-15.5万元/平方米，6号楼270平方米户型售价12.4-15.8万元/平方米，8号楼270-347平方米户型售价13.2-18.3万元/平方米，9号楼411-436平方米户型售价13.9-22.7万元/平方米。

业内人士认为，该项目的成功主要得益于稀缺江景资源、核心地段与高净值客群集中入市。

资料显示，玥玺湾项目所在的天河临江大道北侧AT080722地块，原为南方面粉厂和员村粮食集团用地，于2024年9月29日公开拍卖。

彼时，保利发展经过5小时、148轮竞价，击败中海、越秀等竞争对手，以总价117.55亿元竞得，溢价率33.35%，折合楼面价66957元/平方米。这一价格仅次于琶洲西区AH040331地块的75670元/平方米，成为广州土拍史上楼面价第二高地块。

资料显示，该地块容积率3.7，可建设用地面积约4.74万平方米，计容建筑面积约17.5万平方米，南临珠江，地处珠江新城、金融城与琶洲CBD的交汇处，邻近华南快速干线、黄埔大道、临江大道等主干道，距离5号线员村地铁站约600米，是金融城西区首个开发的临江地块。

近年来，随着广州陆续出台珠江沿岸开发限制政策，江景资源稀缺，新增供地有限，江景豪宅的市场价值便更加突显。

同样位于天河临江地带的鹏瑞1号，自开售至2024年末累计网签19套总价过亿房源，占广州同期亿元级豪宅成交总量的82%，均价超25万元/平方米。同片区的合景臻溋名铸均价也在20万元/平方米左右。

除天河区外，珠江沿岸的另一批豪宅分布于海珠琶洲与荔湾白鹅潭等板块。近年入市项目普遍以大平层、大户型、高端配套为主，面向改善型与高净值人群。

10月末，保利置业打造的白鹅潭项目“翡丽甲第”首开去化117套，去化率约90%，最高单价突破10万元/平方米，周末两天成交17.76亿元。同片区的保利珠江天悦为保利发展开发，主推建面约137-295平方米大平层产品，均价约58000元/平方米。

琶洲板块的越秀琶洲南TOD项目则主推196-278平方米户型，总价区间在2100-3300万元。

整体来看，广州顶豪市场主要为“珠金琶”三核心格局，珠江新城、金融城与琶洲为高净值人群的主要聚集地。保利发展的广州布局基本围绕这一核心区域展开。

2024年，保利发展在广州拿地总投入超过250亿元，落子金融城西区、琶洲南及广钢新城。年底，保利以总价70亿元摘得金融城绢麻厂地块（保利天曜），今年5月首开两天成交210套，金额约33亿元。

不过，进入2025年，保利发展明显放缓了广州拿地步伐。截至11月，保利发展仅在广州拿地一宗，即于5月末以22.52亿元底价竞得的天河智谷片区AT1003023地块，楼面价约为3.05万元/平方米。

事实上，在玥玺湾热销的背后，保利发展的整体经营压力仍然存在。

三季报显示，保利发展第三季度营业收入568.65亿元，同比增长30.65%；利润总额为-6007.82万元，同比下降102.37%。

前三季度，保利发展累计营业收入1737.22亿元，同比下跌4.95%；利润总额为98.49亿元，同比下降40.8%；归属于上市公司股东的净利润为19.29亿元，同比下降75.31%；基本每股收益为0.16元，同比下降75.28%。

截至报告期末，保利发展总资产为12873.93亿元，较上年度末下降3.57%，归属于上市公司股东的净资产为1974.19亿元，较上年末下降0.09%。资产负债率为73.27%，较上年度末下降1.08个百分点。

玥玺湾开盘当日发布的月报显示，10月单月，保利发展签约金额211.16亿元，同比减少50.12%。前10个月累计签约金额2228.47亿元，同比下降21.54%。

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