毕马威观察：4大领域不良资产持续供给

房地产、地方债、中小金融机构、产业转型——以上4大领域正在持续向不良资产市场输出供给，且未来数年仍将持续输出，这是毕马威最新报告《中国不良资产行业发展研究（2025年）》的观察结果。

那么，毕马威是如何分析市场的呢？

领域1：房地产市场

价格下行+流动性困局，挤出新增不良

毕马威根据统计数据指出，2024年销售额T50上市房企总负债10余万亿元，全国法拍土地数量同比激增87%。随着高风险房企杠杆率攀升，房企账面现金减少，迭加开发商债务重组、房企信用风险持续暴露等因素，预计未来若干年每年仍将新增大量房地产类不良供给。

房地产市场3个表现

1.增量多，处置难

房企债务违约是房地产不良资产的主要来源。2025年房企到期债务规模5257亿元，第3季度单季偿债高峰约1574亿元。由于销售回款乏力，银行业房地产不良贷款规模随之上升。2025年前3季度，全国法拍房成交均价下降1.6个百分点，反映市场整体价格承压。

2.热度分化

2025年前3季度，全国法拍房成交金额1858.3亿元，同比收窄21.3%。然而，广东、浙江、重庆、四川、江苏等热点城市成交量整体高于2024年同期，低活跃度城市及部分商业物业流拍频发。

3.成交形态分化

核心城市核心地段流动性强，可溢价成交；部分优质稀缺资源区，二手房高于周边新房。三四线城市及非核心区，流动性弱，资产折价，需政策盘活支持。相比之下，住宅类刚需更明显，2025年1~8月，法拍房住宅成交金额占比53.3%，商业房源占比22.3%。

领域2：地方债

隐性变显性

毕马威指出，2024年，中央推出12万亿元一揽子化债方案，夯实了地方政府及融资平台资产负债表，但隐性债务化解之路漫长，未来渐进式风险释放，为不良资产市场提供了潜在的巨大来源。

地方债市场3个表现

1.风险敞口实际扩大

截至2025年7月末，全国地方政府债务余额52.76万亿元，规模与经济转型压力叠加。2025年我国广义赤字规模13.86万亿元，广义赤字率攀升至9.8%，均为历史最高。地方政府为“稳增长”提供了关键资金，同时也导致地方债务风险敞口扩大。

2.中央加杠杆，地方降压力

2025年新增赤字，95%由中央承担。2025年特别国债总发行规模1.8万亿元（较2024年增8000亿元），其中新增特别国债5000亿元，专项补充国有大型银行核心一级资本。地方政府融资平台，因受土地财政收入下滑影响，资产质量有恶化风险，部分地区出现实质性偿债困难，反映风险或由隐性转为显性，未来不良资产供应呈现区域性特征。

3.化债成效初现，部分区域需警惕

2025年1~7月，全国发行再融资债券37964亿元，债务滚续机制总体畅通。但是，在经济结构调整、土地出让收入承压背景下，部分地区“三保”（保基本民生、保工资、保运转）支出与债务偿付之间的压力显现。动态债务高风险地区中，部分中西部省份及资源型城市债务率逼近警戒线。地方债风险，正通过城投平台违约、金融系统资产质量下滑等渠道，持续向不良资产市场传导。

领域3：中小金融机构

合并重组

毕马威指出，地方中小金融机构风险处置节奏明显加快。2024年有超200家中小银行合并重组，数量远超过去3年。未来，中小金融机构并购重组仍将持续，银行业将持续对外处置大量不良资产。

中小金融机构3个市场表现

1.分化

得益于经济发达及产业升级，长三角地区城商行不良率最低，中西部及东北地区城商行因经济结构转型压力大、中小企业抗风险能力弱，不良率较高（东北某行可高达3.38%，而长三角某行可低至0.76%）。经济基础较弱地区的金融机构，正在成为不良资产的新增来源。

2.整合加速

2025年中小银行合并重组大幅提升，前5个月有184家中小银行获批合并或解散，数量达2024年同期7倍。中国信达2025年上半年收购54家地方中小银行不良债权，本息近600亿元，同比增长85.4%。大量中小银行股权拍卖市场遇冷，反映市场对非上市银行股权估值持谨慎态度。

3.处置能力充足，但仍需防风险

当前监管部门积极推进中小银行风险化解，处置工具丰富，且以“一行一策”精准处置。对于资产质量较差、风险较高的机构，通常采用AMC收购不良资产、与其他机构兼并重组等方式化险，但仍需警惕部分地区中小银行与其他市场多重因素交织影响。

领域4：产业转型

传统行业风险释放，新兴产业风险积累

毕马威分析认为，随着我国供给侧改革深化、聚焦新质生产力、通过科技创新与技术升级重塑供给体系，盘活存量资产及产业升级的市场机会，将为资产管理公司提供广阔空间。

市场表现

传统产业转型导致经营风险上升

新兴产业因技术迭代及不及预期出现资产质量波动

2025年，我国高新技术产业增加值同比增长9.5%，高于整体工业增速；煤炭、多晶硅等行业则产能过剩。制造业不良贷款集中于产能过剩及低端加工领域。落后产能升级滞后更易形成不良资产。而高技术制造业的高增长，重塑制造业格局，也为不良资产处置提供了新的产业基础。服务业也出现行业分化，传统服务业转型滞后易形成不良资产。金融科技、高端商务服务等现代服务业增长强劲，不良率相对较低。

5大供给+政策+新工具机遇

毕马威认为，在当前形势下，不良资产行业蕴含着丰富的市场机会。

其中，巨量与持续的市场供给是前提，具体包括5个方面。

1.经济转型，包括银行体系不良贷款、企业应收账款、困境企业重组、违约债券等。

2.商业银行不良资产高位运行，商业银行已连续5年处置不良资产超过3万亿元。

3.非银机构风险暴露，包括信托、租赁、小贷、P2P遗留问题、私募基金等非银机构风险资产的风险释放。

4.房地产市场调整，包括涉房类不良资产及困境地产项目重组机会。

5.金融市场违约，包括债券违约形成的信用债不良以及股票质押爆仓产生的股权类不良资产供给。

在政策支持下（国家连续出台多项政策），不良资产市场也迎来了多元化资金的涌入，各类资本也更有可能进入募资环节。模式创新（如更多地运用债转股、并购重组、资产重整、结构化交易、引入产业投资者等投行化手段）与科技赋能（互联网平台、大数据与人工智能以及区块链等）将是发展方向。不良资产证券化作为处置不良资产的重要工具，近年来试点范围不断扩大。

4大AMC市场表现

通过数据分析，毕马威指出，4大AMC（中国信达、中信金资、东方资产、长城资产）2024年净利润合计155亿元，同比上年增加35%。

然而，不良资产经营及处置净收入对净利润增长的贡献度为-133%。这意味着，经济下行周期中，不良资产处置周期拉长，处置价格下降。不良资产经营及处置回收率从2020年的7.55%一路下滑至2024年的3.99%。

为夯实资产质量，4大AMC不断增加减值计提，2024年信用减值损失合计887亿元，增幅366%。

另一方面，4大AMC频频入股上市高息股。2024年，联营企业投资对净利润贡献度355%。

如中信金资2023年起，持续投入光大银行、中信股份、中国银行、大秦铁路等长期股权；中国信达投资浦发银行、长城资产投资民生银行及建设银行长期股权等。

20家地方AMC表现

通过对20家地方AMC的数据分析，毕马威认为，2024年末，资产规模大于500亿元的6家头部机构总资产占比63%，行业集中度持续提升。2024年由于多重压力、不良资产处置二级市场不活跃等原因，综合营业收入回落至419亿元，降幅10.8%。其中，中原资产、山东金资、广州资产3家营收降幅明显，下滑总额占20家公司营业收入下降总金额的97%。

2020年至2024年，20家公司总资产收益率降幅23.7%、净资产收益率降幅37.1%，显示行业需要扭转当前“增产不增利”发展困境。

总体而言，地方AMC从“跑马圈地”进入到“精耕细作”阶段。

毕马威分析认为，对于地方AMC来说，不良资产投资作为主业，不仅包括传统银行不良贷款收购，而且也逐步扩展至违约债券、困境房企资产等领域，退出方式包括资产包重组、证券化等。此外，股权类资产、私募基金、资产管理计划等类别资产补充，也助于扩展盈利来源。

总之，毕马威认为，在不良资产多元供给持续增长的背景下（截至2024年末，中国不良资产存量规模约8.5万亿元），中国不良资产管理行业正站在一个关键的转型节点，即将经历一场从“风险处置”到“价值重塑”与“高质量发展”的深刻变革。

值班编委：苏志勇

编辑：韩涧明

审读：戴士潮