西安楼市年底「压轴大戏」，即将上演

好饭不怕晚？

不知不觉，2025年就只剩下不到两个月了。

回顾前10个月，虽然市场下行已经好几年，大多数项目都销售乏力，但今年的西安楼市依然不乏“热闹”场面，甚至出现需要摇号抢房的情况。

今年前10个月，从CCBD的金茂·璞逸曲江、华发·锦宸赋到浐灞国际港的招商·西安玺、华润·玺宸上院，再到文教园的金茂·璞逸东方、曲江金茂府以及邦泰·观宸曲江，这些500万+乃至千万级豪宅不断用热销甚至「罄」字来刷新大家对西安购买力的认知。

犹记得好几年前就有人说西安楼市要进入“存量房”时代，可直到今天，依然不断有新项目入市，而且越贵的房子，卖的越好。

这就是我们以前常说的，作为西北五省的西安，从来不缺有钱人，只缺好房子。同样是资产缩水，“从5个亿缩到3个亿”和“从500万缩到300万”对生活品质和消费习惯的影响是完全不同的。

今年最后两个月，不出意外的话西安楼市还要上演精彩的压轴大戏。今天，我们就来一一介绍这些即将出场的主角儿。

绿城『月·桂』双子

不可否认，连续3年蝉联西安楼市销售额NO.1的绿城，在今年前10个月遭到了业绩压力。

在中指研究院每月公布的业绩榜单上，绿城一直被保利和中铁建“压着”屈居第三；在克而瑞发布的1-10月西安房企全口径销售榜单上甚至排到第六，以微弱差距落后于排名第五的华润，和前四的差距高达20亿+。

当然，统计口径不同，榜单数据和排名有差别很正常。而且绿城这几年也不是没扮演过“追赶者”的角色，2023年龙湖曾一路领先了11个月，最终绿城在最后一个月成功“逆袭”，惊险卫冕。

今年前10个月，又换成保利一路领先，绿城的排名在二三徘徊，多的时候和保利的业绩差距超13亿，上个月“追”到只差约3.2亿，大概一次热销开盘就能追上的距离。

今年9月到10月，绿城·润百合和绿城·绿汀芳菲双双入市热销，极大缓解了绿城西北的业绩压力。而且绿城手中还有两张“王牌”——位于高新的「长安玉华」以及位于国港奥体板块的「桂冠东方」。

这两个项目，在绿城的产品序列中，均为TOP级。

长安玉华是克而瑞2024年全国十大顶豪产品系之一绿城“月华系”在西北的首发之作。项目位于丝路软件城，总占地约85亩，共规划14栋住宅，精装交付。

绿城邀请GOA、GTS、CCD、MDO、李益中等大师团队联袂打造，由陶板+玻璃+金属打造的“金镶玉”曲屏立面以及约5000㎡高定会所奠定其“豪宅”成色。

▲绿城·长安玉华外立面效果图

建面约185㎡-278㎡的户型规划直奔“终改”，单套房源400万-1000万+不等。而全系四代空中庭院以及南向双套房、主卧全景舱、多露台等配置本就是绿城的拿手好戏，具体如何呈现值得期待。

2023年，位于杭州的芝澜月华创造了29天清盘，总销售额超70亿的“奇迹”。即将面世的长安玉华能否成为绿城冲击“四连冠”的撒手锏？我们拭目以待。

桂冠东方，同样是绿城的TOP级产品，也是首次落子西安。项目总占地约46亩，规划7栋17-25F产品。目前对外释放的信息不多，仅有少量艺术陶板、钻石切割立面等信息。

项目位于真正的奥体白菜心位置，一路之隔是奥体中心，直线距离1000米内有灞河、长安乐、万象汇、水晶汇溪广场、地铁14号线奥体中心站等核心配套以及高新一中陆港中学这样的优质教育资源。

作为绿城在奥体核心板块的收官之作，这个项目在地段上已经立于不败之地，再加上“东方”两个字代表的产品系和“桂冠”两个字的含义，可想而知桂冠东方肯定不会让大家失望。

▲绿城·桂冠东方区位示意图

毕竟比桂冠东方定位稍低的润百合已经那么出彩了，用网上常说的一句话：镇上都这么繁华了，市里不得起飞了？

当然，保利也不会坐等绿城超越。

他们手里的牌也不差，天珺、天瑞、未央璞悦、咏山和颂都是大项目，在售项目遍布全城，土地储备也非常丰厚。10月31日，保利就再次摘得青龙寺板块约122.6亩商住用地，作为天瑞之后的储备项目用地；未央璞悦也已经开放了3个实景园林。

金茂『双玉』登场

在业绩榜上，金茂也是强有力的追赶者。

中指研究院公布的这几年业绩榜TOP20，金茂在西安简直是跨越式发展。2021年榜上无名，2022年以18.1亿排名第17，2023年56.2亿排名第13，去年业绩98.1亿，只差一步就迈进“百亿俱乐部”，排名第7。

今年前10个月，金茂以73.9亿稳坐第五，领先第六名近30亿。而在克而瑞的榜单上金茂高居第四位，主城区排名第一。

而且金茂更擅长打“高端局”。从去年到今年，金茂凭借璞逸曲江、璞逸东方和曲江金茂府横扫西安“500万+”市场。在高端改善领域，金茂“金·玉”两大产品系的话语权一骑绝尘。

璞逸高新，是金茂TOP级“璞系”首次落子高新区。在此之前，在高新区域内，金茂只有高新金茂悦园一个项目，虽然业绩和交付都可圈可点，但对“大西安首善区”来说还远远不够。

而金茂·璞逸高新则完全不同，作为金茂的高奢产品系，项目总占地约72亩，起步就是建面约210㎡，最大建面约340㎡，全系四代空中院落。

值得一提的是，璞逸高新还将成为高新首个“露台入户”四代宅。再加上目前已经释放的弧形陶板立面+灰玻工艺（两玻三银LOW-E充氩气玻璃）以及超3000㎡泛会所，金茂的产品力依然十分能打。

当然，高新首个科技四代宅就已经足够有吸引力。从此前“璞系”的价格，结合地价和区域项目价格来看，璞逸高新的售价依然会是500万起步，部分房源超千万也很正常。

▲金茂·璞逸高新外立面效果图

另一个值得期待的豪宅项目，就是金茂首次落子奥体板块的「奥体璞系」。这个项目是鼎诚去年摘得的约30亩商住用地，容积率仅约2.2，也是奥体板核心区域的绝版地块，由金茂代建。

鼎诚自己是有开发能力和经验的，在国港已经开发入市了两个项目，这次之所以选择和金茂合作，想必也是看中了金茂超绝的“溢价”能力。

金茂也没有“藏私”，直接落子最高级别的“璞系”。目前项目具体信息还未披露，但是这个产品系肯定是大平层起步，据说将在明年1月亮相，值得期待。

和金茂其他项目不同的是，这个项目除了金茂产品力之外，还有铁一陆港的加持。虽说买金茂“璞系”的人对学校不是很看重，但有总比没有好，属于“热销双保险”。

▲金茂·奥体璞系区位示意图（图源：西安地产视线）

灞河西岸的招商「湾」

实事求是的说，虽然灞河东岸的奥体板块得益于“十四运”助力发展更好，也更“热门”，但是一直没有形成真正的豪宅聚集效应。有点像曲江二期，早期刚需为主，后期才转向改善。

反倒是灞河西岸，从源邸壹号、源邸合院、自然界·河山、自然界·江月为代表的浐灞三角洲豪宅群开始，向北到大平层+叠拼的招商·央玺，再到西安前所未有的建面300㎡起步、一层一户的招商·西安序，然后是单套500万大平层起步，主打千万级叠拼的华润·玺宸上院，不知不觉间就造就了一个“湾区豪宅带”。

为这片湾区再添一“锦”的，是超百亩大盘「招商·西安湾」。

在招商“‘西安X’三兄弟”中，单论“临水”，西安序和西安玺都不如西安湾。这个项目就在灞河头排，真正的一线河景，向东观河没有任何视线遮挡。

而且在这块地上做豪宅，招商有丰富的经验。如今的招商已经成为西安公认的“豪宅大户”，不但产品创新能力和交付水平稳居第一梯队，高端生活社群的运营也做得有声有色。

作为西安序的“续章”，同时也免不了和一路之隔的玺宸上院直接竞争，容积率最高只有2.0的西安湾一直以“影响西安下一个十年作品”为口号，产品力自然也不会“掉队”。

据说建面约200㎡户型在西安湾只是“入门级”，还有建面约230㎡和建面约280㎡两个超大户型，单套售价不出意外的话应该也是500万起步，最高到千万级。

▲招商·西安湾鸟瞰效果图

中铁·云岫曲江

曲江、容积率1.7、限高20-25米，只看这三个条件，中铁·云岫曲江就必然是大多数人望尘莫及的豪宅。这个项目，也是发展醇熟的曲江二期最后一个低密纯洋房社区。

▲网传中铁·云岫曲江外立面效果图

现在再说中铁·云岫曲江的配套其实已经没什么意义了，这是一个产品完全超越地段配套的项目——天地双景四代洋房、弧形流体+全玻璃幕墙立面、约6.6米（双）挑空客厅、双U光厅，放眼整个西安主城，都很难找到对标项目。

▲网传中铁·云岫曲江客厅及外立面效果图

建面约189㎡起步不算太夸张，不过再往上就是建面约248㎡和建面约289㎡户型。如果按照网传的约3.3万/㎡放风价，600万起步，最高也是千万级。

博元·桃花源启？

之所以打上问号，是因为这个项目目前还不确定是不是豪宅。

8月28日，安康房企博元斥资近6亿摘得雁塔区一宗约35亩商住用地，楼面价约9105元/㎡，容积率不小于1.2、不大于2.8，建筑密度不大于20%。（延伸阅读：）

只看地块素质，有做豪宅的潜力。博元这家房企虽然在西安不知名，但是在安康已经积累了丰富的豪宅经验。做四代宅的时间甚至比西安同行还要早。

从拿地到现在，已经过去两个多月，除了曝光案名「桃花源启」和规划8栋住宅之外，再没有任何可靠信息流出。不过据小道消息，这个项目除了四代宅之外，还会有额外“惊喜”。

作为地市房企布局省会的第一个住宅项目，相信博元肯定希望拿出足够亮眼的产品从而一鸣惊人，好饭不怕晚嘛。

-正文完-

作者 | 王鉴房

主编 | 王鹏飞

「新地产陕西」原创作品

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