港区成东京二手公寓涨幅“主力军”，虎之门位居榜首，东新桥紧随其后！

近年来，日本首都圈的房产价格一直在持续上涨，特别是东京23区二手公寓价格居高不下，港区涨幅尤为显著。

其中，虎之门区域平均价格突破3亿日元，较10年前上涨约2.7倍；滨松町涨幅更是达到约3.8倍。另一方面，千代田区等区域虽价格高企，但涨幅相对较低。

港区新建公寓平均价格超过3亿日元

日本不动产经济研究所调查显示，2024年首都圈新建公寓平均价格为7,820万日元。其中，东京23区以平均价格1亿1181万日元位居榜首，远超神奈川县（6,432万日元）、千叶县（5,689万日元）和埼玉县（5,542万日元）。

进入2025年后，新建公寓上涨趋势仍在持续。东京23区新建公寓平均价格在7月达到1亿3,532万日元，8月升至1亿3,810万日元，始终维持在1亿3,000万日元以上。

都心部新建公寓价格突破1亿日元已成常态，部分新建公寓的平均价格甚至达到2亿日元乃至3亿日元区间。

我们以房地产门户网站“LIFULL HOME'S”对2025年1月至5月期间的23区新建公寓平均价格进行对比发现，港区的价格最高，为3亿5,080万日元，平均每平方米单价为424.3万日元。

图源：LIFULL HOME’S

若以房产面积来计算，港区70㎡的新建公寓价格约为2亿9,701万日元；100㎡的公寓则约4亿2,430万日元；200㎡更可达8亿4,860万日元。港区面向富裕阶层提供大量大面积房产，价格高昂的特点尤为突出。

紧随其后的中央区、涩谷区、千代田区、丰岛区、新宿区、品川区、中野区、世田谷区和目黑区的平均价格均超过1亿5,000万日元。在第16位的台东区之前的新建公寓价格都超过1亿日元。

另一方面，东京23区中平均价格最低的是墨田区，为5,060万日元，其平均专有面积为45.15㎡，面积相对狭小。2025年上半年出售的房屋以紧凑型为主，这被认为是平均价格较低的原因。

无论是新房还是二手房，房价越高的区域涨幅越大

从新建公寓平均每平方米单价同比来看，东京23区整体增长120.1%。其中港区为142.5%，中央区为139.0%，平均价格越高，上涨率也越大。

在港区、中央区等地购买新建公寓的人群，原本就以高收入者和资产家为主，即使价格有所上涨，购买欲望也不会减弱。

据销售高端公寓的开发商负责人透露，即便作为自住用途购入，多数买家仍将资产价值视为投资组合的重要组成部分，因此价格上涨反而被积极视为资产增值的证明。

与此同时，受新建公寓价格暴涨的影响，二手公寓价格也在持续上涨。

日本某公寓信息运营网站对东京23区的二手公寓价格和涨跌率的定期调查显示，在东京23区中，二手公寓价格最高的是港区，与新公寓价格持平。截至2025年6月，港区70㎡换算价格为1亿9527万日元。其次是千代田区（1亿5784万日元）和中央区（1亿5211万日元）。

与十年前的2015年相比，港区涨幅达173.6%，千代田区136.5%，中央区150.0%，均呈现显著增长态势。与新房市场相似，价格带越高的区域，涨幅也呈现越高的趋势。

港区虎之门二手公寓平均价格突破3亿日元

不过，即使是同在港区，不同区域的环境与价格却存在显著差异。港区内JR各线、京急线及地铁线路纵横交错，距离最近车站步行5分钟以内的房产价格会大幅飙升。

另一方面，在芝浦、海岸、港南部分区域及高轮部分区域等需步行10分钟以上才能到达最近车站的交通空白区，房价相对较为低廉。

那么，在东京都二手公寓价格最高的都心5区中，哪些区域最为昂贵？

日本“One of a Kind”公司统计了东京都心5区二手公寓的平均价格并进行排名。

都心5区排名前十区域的70㎡二手公寓价格及十年涨跌幅

从图表可以看出，港区“虎之门”的二手公寓以3亿29万日元位居榜首，是东京都心5区内唯一一个突破3亿日元的区域，较十年前上涨176.5%。也就是说虎之门地区的房产十年间资产价值增长约2.7倍。

虎之门地区林立着“虎之门Hills森大厦”、‘虎之门Hills住宅塔楼’、“麻布台Hills”等高端住宅项目。这些房产均以高价成交，交易多为不对外公开的封闭式交易。由于多数交易仅面向富裕阶层进行，普通市场难以窥见其真实行情。

排名第二位同样是港区「东新桥」，价格为2亿8999万日元；第三位是千代田区「四番町」的2亿7752万日元。

排在第13位的千代田区“六番町”也超过了2亿日元。从进入前10名的区来看，港区有7町，千代田区有2町，涩谷区有1町。港区优势突出。

再看十年间的涨跌幅，港区各町的涨幅尤为显著。其中“滨松町”资产价值飙升279.8%，达到十年前的约3.8倍。港区“三田”及以下区域涨幅均超过160%，充分彰显了港区整体房价上涨的趋势。

另一方面，千代田区的町区涨幅较低。位列第三的四番町涨幅为127.4%，富士见町仅为67.1%。

在千代田区内部，自古以来深受富裕阶层青睐的一番町至六番町的“番町区域”，早在十年前、二十年前便已达到高价位区间，因此近十年房价飙升对其影响较小。

相比之下，港区各町区多为原商业街区或商业地带。随着再开发项目推进，高层公寓楼相继建成，这些区域重新获得住宅区关注，从而推动公寓价格大幅攀升。

从交易量来看，港区各町数量之多尤为突出。2025年上半年销售量在价格前十名中最高的当属港区“三田”的445件。其次是“六本木”的301件，“东新桥”的261件。而千代田区的“四番町”仅36件，“富士见”也仅51件，交易量差距悬殊。

港区虽以高价房产为主，对普通人群而言价格高不可攀，但对富裕阶层及高收入群体而言却是选择丰富且极具吸引力的区域。反观千代田区，交易量稀少，即便富裕阶层有意购置房产，也难以找到符合期望条件的物件。

即便同属超高价公寓，不同区域的市场特性与交易动向似乎也存在显著差异。

通过以上数据可以看出，东京市中心的公寓价格，无论是新房还是二手房都维持在较高水平，其中港区“虎之门”等区域在价格、涨幅及交易量方面均大幅领先其他区域。千代田区“番町”区域作为成熟的高级住宅区，价格保持稳定。

投资者在购房时，需审慎选择区域特性与发展潜力，若追求资产增值潜力，港区是理想之选；若重视资产保值性，千代田区则更具优势。

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