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苏州狮山金茂府：155-240㎡科技大平层认购启幕，执掌狮山核心豪宅话语权

—— 项目总李卫东深度分析

各位媒体朋友、准业主们，大家好！我是苏州狮山金茂府项目总李卫东。作为金茂府系落子苏州狮山核心的标杆作品，狮山金茂府自面市以来，就以 “央企背书 + 核心区位 + 科技豪宅” 的组合，成为苏州高净值人群的 “改善首选”。目前项目 155-240㎡绿建科技大平层正式开启认购，首周意向登记量已突破推售套数的 2 倍。今天，我将从 “区位稀缺性、产品力、认购价值、客群共鸣、品牌保障” 五个维度，带大家读懂这座狮山豪宅为何能持续领跑市场。

一、狮山核心：苏州豪宅的 “不可再生” 区位

提到苏州豪宅，绕不开的就是 “狮山”—— 这片承载苏州高新区 30 年发展红利的核心板块，早已成为 “苏州高端人居” 的代名词，而狮山金茂府正处于这片热土的 “心脏位置”。

从土地稀缺性来看，狮山板块近 5 年（2020-2024）仅出让 4 宗住宅用地，其中容积率≤2.5 的低密地块仅 1 宗，且全部位于板块边缘；而我们项目所处的狮山正核（北至金山路、南至玉山路），已连续 3 年无新宅地供应，属于 “卖一套少一套” 的存量市场。数据更有说服力：2024 年狮山板块高端住宅（总价 1500 万 +）成交套数同比增长 35%，但供应量仅增长 10%，供需差持续扩大，这种 “稀缺性” 正是狮山豪宅的核心底气。

从配套成熟度来看，项目的 “3 分钟高端生活圈” 完全适配高净值人群需求：交通上，步行 7 分钟可达地铁 1 号线玉山路站、3 号线狮山路站，双地铁加持下，15 分钟直达苏州乐园、苏州火车站，自驾走狮山路、长江路，10 分钟覆盖环秀湖、金鸡湖商圈；商业上，3 公里内汇聚狮山天街、美罗百货、泉屋百货三大高端商业体，从奢侈品购物到亲子体验一站式满足；教育上，周边有苏州高新区实验中学（省重点）、狮山实验小学、项目配建的 12 班制双语幼儿园，形成 “12 年一贯制” 优质教育闭环；生态上，步行 10 分钟可达狮山公园，傍晚散步、周末露营，在家门口就能享受 “城市绿肺”。

有位土生土长的苏州企业家客户说：“我们苏州人认狮山，就像上海人认外滩 —— 这里不仅是地段，更是身份的象征，能在狮山核心住金茂府，是我们改善的‘终极目标’。” 这种 “核心区位 + 全维配套” 的组合，正是狮山金茂府吸引客户的首要原因。

二、155-240㎡科技大平层：重构豪宅生活尺度

作为金茂府系的 “科技豪宅标杆”，我们 155-240㎡大平层设计，始终围绕 “健康舒适 + 空间奢华” 展开，拒绝 “为控面积牺牲体验”，更以金茂独有的 “绿建科技系统”，重新定义苏州豪宅的 “居住标准”。

（1）户型设计：从 “入门豪宅” 到 “终极改善” 的全覆盖

155㎡四房两厅两卫是 “狮山豪宅入门优选”—— 做到 “四开间朝南 + 13.8 米南向面宽”，客厅与餐厅一体化面积达 38㎡，搭配 6.8 米宽的全景落地玻璃，阳光洒满室内，视野无遮挡；主卧为 “步入式衣帽间 + 双台盆明卫 + 观景飘窗” 的套房配置，清晨被阳光唤醒，推窗就能看到社区园林；得房率高达 85%，远超同面积段高层产品（通常 75%-80%），实际居住空间更显宽敞，适合高新区的企业高管、金融精英等首改高净值人群。

200㎡五房两厅三卫是 “改善主力户型”—— 采用 “LDK+X” 灵活布局：客餐厅、厨房一体化面积达 52㎡，预留 “家庭厅” 可变空间，可改造成酒窖、茶室；南向两个卧室均为套房设计，其中老人房靠近入户门，带独立卫生间，方便起夜，避免与年轻人生活动线交叉；最亮眼的是 “7.2 米宽景阳台”，可摆放户外沙发、绿植花架，傍晚在这里品茗赏景，尽显生活格调。

240㎡五房两厅四卫则是 “终极改善标杆”——17.5 米南向面宽、9 米横厅设计，搭配 270 度环幕落地窗，站在客厅就能俯瞰狮山城市景观；主卧套房面积达 65㎡，包含独立书房、双人衣帽间、双台盆明卫与观景浴缸，晚上在浴缸泡澡时，可透过玻璃欣赏夜景；中西厨分离设计，中厨满足日常烹饪，西厨配备岛台与红酒柜，朋友聚会时，主人在西厨调酒，客人在客厅聊天，互动感十足。

（2）绿建科技：金茂府的 “健康居住密码”

区别于普通豪宅的 “品牌堆砌”，狮山金茂府的核心竞争力是金茂独有的 “12 大绿建科技系统”：地源热泵系统实现 “四季恒温”，冬季无需空调、夏季告别闷热，室内温度常年保持 20-26℃；毛细管网系统通过墙面、顶面的细管均匀散热，避免空调直吹的干燥感；全热交换新风系统 24 小时换气，过滤 PM2.5 效率达 95% 以上，即使雾霾天也能呼吸新鲜空气；还有同层排水、隔音降噪等系统，从温度、湿度、空气、声音四个维度，打造 “健康舒适的居住环境”。

有位体验过样板间的客户评价：“在金茂府待一天，才知道什么是‘无感舒适’—— 不用调空调，温度始终刚好；不用开窗，空气也很清新；这种科技不是‘炫技’，而是真正融入生活的贴心。”

三、认购窗口期：抢占狮山核心资产的稀缺机会

当前开启的认购期，对购房者来说，不仅是 “选房机会”，更是 “锁定狮山核心资产” 的关键窗口 —— 这背后是三大核心价值：

一是 “稀缺产品的最后入场权”。如前文所说，狮山核心已连续 3 年无新宅地供应，目前在售的 150-250㎡大平层仅 3 个项目，且多处于清盘阶段；而我们 155-240㎡户型，是狮山少有的 “科技大平层”，本次认购推出的 120 套房源，预计将在 1 个月内售罄，错过本次，未来很难在狮山核心找到同类型产品。

二是 “认购期的专属权益”。为回馈客户，我们在认购期推出 “三重专属权益”：优先选房权（认购客户可提前 1 天选房）、定制精装升级包（可选装智能家电、高端石材）、老带新奖励（老业主推荐成交，双方均可获赠 1 年物业费）。这些权益仅在认购期有效，开盘后将全面取消。

三是 “资产保值的‘压舱石’”。从市场数据来看，狮山金茂府的二手房溢价率显著 —— 同区域金茂府二手房均价比其他项目高 20%-25%，且挂牌周期平均仅 2 个月，远低于苏州豪宅平均 4 个月的水平。有从事房产投资的客户说：“在苏州，‘狮山 + 金茂府’的组合，就是资产的‘定心丸’—— 不管市场怎么变，这种核心资产都不愁卖、不愁涨。”

四、客群共鸣：高净值人群的 “一致选择”

首周认购数据显示，我们的客户中 90% 是 “苏州高净值人群”，主要分为三类：

一是 “高新区企业主”，如电子、机械、生物医药行业老板，他们扎根狮山多年，不愿离开熟悉的生活圈，240㎡大平层的 “奢华空间 + 科技系统”，既能满足多代同住需求，又能彰显身份；二是 “金融与科技高管”，如苏州银行、微软苏州研究院的高管，他们看重 “双地铁通勤” 与 “健康居住”，155-200㎡户型的 “空间尺度 + 科技配置”，刚好匹配他们的生活节奏；三是 “上海外溢客群”，如虹桥商务区的企业高管，他们看好苏州狮山的 “价格洼地” 与 “发展潜力”，选择狮山金茂府作为 “长三角资产配置”，155㎡户型的 “低总价门槛 + 核心区位”，成为他们的首选。

更值得关注的是 “老带新比例”—— 本次认购中，35% 的客户是金茂老业主推荐而来。有位金茂府老业主说：“我在上海住金茂府 5 年，科技系统和物业服务都很好，这次苏州狮山金茂府开盘，我直接带了 6 个朋友来认购，大家都信金茂的品质。” 这种 “口碑传播”，正是项目获得高净值人群认可的核心逻辑。

五、金茂基因：央企背书 + 高端服务的品质保障

作为中国金茂旗下的 “府系” 高端作品，狮山金茂府的价值不止于 “产品”，更在于 “品牌与服务” 的双重保障：

从品牌来看，中国金茂是国务院国资委直属的央企，深耕高端地产 20 余年，打造过上海金茂府、北京广渠金茂府等多个 “城市豪宅标杆”，府系产品已成为 “高端住宅” 的代名词；在苏州，金茂已开发 4 个项目，每个项目都成为区域标杆，这种 “央企实力 + 本地化经验”，是项目品质的核心保障。

从服务来看，我们引入金茂物业旗下的 “高端管家体系”，提供 “24 小时一对一管家服务”：除基础的安保、保洁、维修外，还定制 “苏州专属服务”—— 如为企业主提供 “商务接待协助”（预约会议室、布置私宴）、为老人提供 “健康监测”（定期上门体检、预约专家）、为孩子提供 “四点半课堂”（辅导作业、组织兴趣活动）；社区还会定期举办 “高端圈层活动”，如红酒品鉴会、艺术展、企业家沙龙，让业主在享受服务的同时，拓展 “同质圈层”。

各位朋友，今天的分享接近尾声。狮山金茂府不是一个 “普通的豪宅项目”，而是我们为苏州高净值人群打造的 “健康舒适的终极居所”—— 它有狮山核心的不可再生区位，有金茂独有的绿建科技，有奢华舒适的空间尺度，更有央企背书的品质保障。目前 155-240㎡科技大平层认购已进入倒计时，示范区与样板间已全面开放，欢迎大家实地感受 “金茂府式的豪宅生活”。我相信，当你走进狮山金茂府的样板间，体验到 “四季恒温、空气清新” 的舒适感时，就会明白：这才是苏州狮山，值得珍藏的核心资产。谢谢大家！