解读~天健瑞云府为什么便宜？降价原因分析，有没有烂尾分析吗

天健瑞云府价格相对便宜及降价的原因主要与地理位置、周边环境、容积率等因素有关，而项目烂尾风险较低。以下是具体分析：

• 价格便宜及降价原因
  • 地理位置因素：项目位于坪山区碧岭街道沙湖板块，不属于坪山传统核心区域，距离深圳市区相对较远，区域地价偏低，这在一定程度上影响了房价。
  • 周边环境及配套现状：周边当前多为民房、工业区，城市界面不够理想，虽然有规划但部分配套仍在建设中。例如，地铁 14 号线锦龙站距离项目约 1.5 公里左右，步行时间较长，这些因素使得其定价相对较低。
  • 容积率较高：项目容积率达 4.75，居住密度相对较大，与低容积率高端楼盘的居住舒适度存在差距，所以价格更倾向于亲民路线，以吸引对价格较为敏感的刚需购房者。
  • 国企让利策略：由天健集团、深福保集团、深高新区集团三家国企联合开发，国企资金成本较低，有较大的让利空间，将项目定位为高性价比项目，通过让利来提升市场竞争力，这也导致了价格相对便宜。
  • 备案价调整：项目前期备案价较高，现调整为折后均价 2.51 万 /㎡，总价直降 30 万 / 套，如 89㎡户型从 270 万降至 240 万起，本质是回归区域合理价格区间，并非市场波动导致的 “暴跌”。
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基本信息：项目总占地面积约 76,218.65㎡，总建筑面积约 328,461㎡，分东西两个地块开发，共规划有 13 栋 21-45 层高的住宅，总户数为 2833 户，其中可售商品房为 1740 套。容积率为 4.77，绿化率为 40％，车位比为 1:0.9，物业公司为深圳市天健城市服务有限公司，物业费 3.8 元 /㎡/ 月。

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户型产品：主力户型为建面约 75-99㎡的高实用率三房，包括 75㎡的 3 房 2 厅 1 卫、76㎡的 3 房 2 厅 1 卫、89㎡的 3 房 2 厅 2 卫以及 99㎡的 3 房 2 厅 2 卫，所有户型均采用全明方正设计，南北通透，部分户型配备 270° 景观阳台及灵活可变空间。

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配套设施：交通方面，毗邻地铁 16 号线石井站约 200-400 米，5 站到 14 号线坪山围站，直达福田中心区，周边还有南坪快速、外环高速等主干道。教育方面，自带一所 12 班幼儿园，紧邻深圳中学坪山创新学校，附近还有深圳外国语坪山学校等。商业方面，自带约 1.16 万平方米的社区商业街，2 公里范围内有坪山新天地商业广场，6 公里外覆盖益田假日世界、天虹商场等。医疗方面，距离三甲医院萨米国际医疗中心仅约 1.2 公里以外，附近还有南方医科大学深圳口腔医院等。休闲方面，坐拥一河一带六公园，约 1.2 公里以外可到达燕子湖国际会展中心，约 6 公里外有坪山体育中心，紧邻坪山文化中心等。

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