【聚焦双11】中建运河玖院官方售楼处发布，邂逅运河玖院美好生活

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北京最热楼盘，运河玖院到底会不会破发？这是目前买到运河玖院的业主，以及还在犹豫不决的客户都在关注的一个话题。目前，市场上的声音非常杂，我也抽时间看过不少博主对玖院的分析，绝大部分还停留在北京新盘破发比较普遍、所以玖院也要破发的水平。不讲事实，没有投资分析框架，只是宣泄个人的情绪或者感官认知。

今天，卢老师不是劝说大家买，只是从专业的角度分享一下自己对玖院后期的看法、供大家参考？先说结论，运河玖院跌的概率非常低？为什么？因为新房价格下跌，主要是受三个方面的影响。第一，就是开发商，主动的降价谋求流量，这种现象正在西红门板块、崔各庄板块、永丰板块发生。

开发商主动降价，主要原因就是房子卖不出去，而运河玖院不存在这种情况，开盘到现在仅40多天、网签数量已经达到了600多套了，打破了近年来通州、乃至北京东部的网签成交记录。而且，近期即便在收折扣的情况下，一期剩余的尾房仍然能够快速的去化。热度仍然不减，周六日到访量仍然能维持百组以上。关键是，二期的蓄客也同样火爆，运河玖院二期供不应求的情况仍然没有发生变化。

Ok！新房阶段，运河玖院跌的概率比较低。有的人会说，运河玖院交房之后会不会跌，交房之后破发的楼盘一般都是价格远远高于周边同类次新二手房。但是，运河玖院不存在这种情况，比较周边次新二手房运河玖院不仅没有高高在上、甚至出现了倒挂。我们以百合湾为例，现在的网签成交均价基本是5.5-6万之间，和运河玖院109至126平米的三居四居差不多。

第三，一个楼盘，是否能够保值，除了静态的市场可比，还是要看动态的几年内是否有保值增值逻辑。我们都知道，房子的保值增值，靠的是地段价值的上涨、而非建筑本身，而地段价值的上涨主要靠周边配套的改善，周边新建大型交通枢纽、引进一个好的学校、靠近一个超大商业或者公园，都会显著的提升一个地段的土地价值、人们愿意多花钱买这些优质配套。而运河玖院周边，交通枢纽、六环路高线公园、三大建筑全部都是世界级配套，而且这些配套全部都在建设过程中。

第四，也是最重要的，就是运河玖院价值增长，有相当大一部分群体来承接。他的周边拥有四大万亿金融国企总部，华夏银行、北京银行总行、农商银行总行、北京金控、北京国资、首都信息、水投集团加在一起总资产规模十几万亿。

等28年左右，这些超级国企巨头落户在这里，这里就是北京第二个金融城、国企总部基地。那时候，会有巨量的金融白领，就近购买运河玖院这个项目，他们的数量非常大、家庭资产特别厚实、购买能力也非常强。而且，副中心范围内，他们能看上的区域只有这里，这些人有一个共同特点就是靠近市府买、坚决不去老城。按照区域发展规划，到2035年整个交通枢纽片区，规划的金融相关工作岗位5万人、城市配套服务类岗位2万人。即便是这样，目前副中心每年还有5.3万人流入到副中心。所以，玖院的承接客群非常大。

另外，大家还有一个误区，就是总是把通州的房价当成副中心的房价，就像我们不能用雄县的房价来评估雄安新区的房价一样。如果用通州区的概念衡量，那么朝阳的下限就是通州房价的上限。而用副中心的概念衡量，实际上对标就是主城核心区的房价，副中心是超脱于通州区的且不亚于主城任何一个区的。按照副中心的规划，那是要打造成为一个国际一流的和谐宜居之都的示范区的。

而且，副中心在建设过程中，也确确实实按照城的概念而非区的概念打造的。所以，应该与时俱进，对副中心房价进行重构。而运河玖院这个项目，他最牛之处就是位于副中心的C位，又是副中心最好位置的第四代河景房、又没有竞品。所以，他的天花板，绝对是非常非常高的，目前中心城区最好位置的20几万一平米，副中心是多少呢？大家自己考量。

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