9月50城住宅租金普跌，19个新增开业项目中保租房占比近80%

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摘要：本期样本企业录得19个租住项目新开业，较上个报告期呈现微降态势，但从规模来看，供给端仍保持较强的释放力度。

观点指数 在10月22日观点指数研究院发布的《供给结构多元化 | 2025年10月住房租赁发展报告》中，观点指数发现，本期新增租赁项目中，保租房项目占比近80%，在供给结构中占绝对主导地位。

住宅租金表现上，观点指数筛选重点50城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、武汉等城市在内），监测其住宅平均租金的走势情况。

数据来源：同花顺，观点指数整理

2025年9月，50城住宅平均租金单价为31.15元/平方米/月，环比及同比均出现不同程度下滑，跌幅分别为3.06%和5.48%。

一线城市平均租金单价环比下跌6.95%至85.35元/平方米/月，对比上年同期下跌超10%，且北上广深四城均出现环比及同比双下滑。

从50城内部分化来看，租金下行明显具有普遍性、覆盖广的特点。同期重点50城租金环比变动区间为-17.41%至3.62%，其中62%的城市租金出现环比下滑，同时88%的城市租金出现同比下跌，且同比跌幅区间为-14.42%至-0.21%。

从数据来看，重点城市租赁市场整体仍处于调整恢复阶段，毕业季期间租金出现短暂回暖后继续延续下行走势，超半数重点城市住宅租金出现普遍性下滑，预计第四季度，重点城市租金仍将维持低位震荡，尤其是非核心城市和郊区房源，可能面临更大的降价压力。

长期来看，重点城市未来租金走势将更依赖经济基本面与需求端的实质性改善。

企业经营方面，据观点指数不完全统计，9-10月住房租赁企业动态以战略合作为主，包括项目合资、品牌引入、政企合作及新公司设立等，企业通过资源整合提升市场的竞争力。

数据来源：观点指数不完全统计

其中，国企与专业运营商的优势互补成为核心合作范式。期内深铁集团与万科泊寓签署《深铁前海时代4号地块商务公寓运营管理服务协议》。

此次签约标志着双方自今年4月28日签订《深铁项目租赁运营合作框架协议》后的首个项目正式落地，项目将引入泊寓管理的高端公寓品牌富瑞斯，向前海金融精英及科技人才提供373套租赁住房。

据泊寓官微披露，目前富瑞斯已在深圳、成都、济南、苏州4座城市的核心区域开业5家门店。截至9月底，泊寓已在全国29座城市管理房源超过28万间，开业20.54万间，累计已服务超过120万客户。

与此同时，今年9月，朗诗绿色生活与北京观世景公司就首都观音堂集体土地租赁住房项目达成全面战略合作。双方以长租公寓为核心，共同探索城市居住项目的创新与运营。

该项目总规模近23万平方米，规划打造4019套长租公寓及近万平米商业配套，致力于为金融、文创与科技人才提供工作与生活融合的居住产品。

除国资背景外，住房租赁企业与资管机构合作也成为重要趋势。期内信悦资管公司与华住·城家在上海签署《合资公司协议》，双方拟共同设立全周期资产管理平台，重点布局长租公寓及存量不动产运营。

其中信悦资管依托信达地产的不动产整合优势，负责资产定位、改造与退出规划，城家公寓则依托其7万间房源的运营管理经营，聚焦多品牌矩阵、存量资产赋能，持续提升品牌价值与资产效益。

观点指数认为，与国企、资管机构等合作，本质上是通过资源互补与能力协同破解行业资产端供给不足、运营端缺乏效率以及资本端缺少闭环的核心痛点，而在此过程中，住房租赁企业以运营与品牌为核心竞争力，成为激活资产潜力、提升资产综合效率的核心发动机。

新增项目开业层面，据观点指数不完全统计，期内样本企业录得19个租住项目新开业，对比上个报告期出现微降，但从规模来看，供给端仍保持较强的释放力度。

数据来源：观点指数不完全统计

其中，保利和寓、城璟租住、美寓、城投宽庭、合肥承寓、瓴寓、上海城方、万科泊寓、雅诗阁、有巢公寓等多家租赁企业有新项目亮相，样本企业持续加大在住房租赁市场的投入。

本期供给主体延续国企唱主角、头部市场化企业补位的趋势，其中国企及国资背景企业主导超半数的新增项目。上海城方、合肥承寓、城发美寓以及城投宽庭等地方国企合计落地8个项目。

从区域市场表现来看，新增项目高度集中于重点城市，其中郑州以4个新增项目数居首，深圳和上海各有3个项目紧随其后，同时，合肥、成都、杭州、北京、宁波、珠海、无锡、苏州等重点城市均有新增项目。租赁企业的选址逻辑深度锚定政策倾斜、人口红利、产业基础等核心要素。

观点指数注意到，本期新增项目数量较上个报告期减少3个，但单项目体量大幅提升，规模化社区成为供给主力。已披露房间数的项目中，千套级大型社区占比为55%。

其中雅诗阁济南先投雅遇公寓，以2052套的规模体量居首。据观点指数了解，该项目是由济南先投集团开发建设，新加坡雅诗阁集团负责运营管理，双方于2023年10月签署委托协议。通过保障性租赁住房项目，雅诗阁从高端服务公寓向中端市场延伸，扩大了在华业务的覆盖面。

聚焦项目类型，本期新增项目涵盖了白领公寓、蓝领公寓、人才公寓、酒店公寓、大型租赁社区、保租房等，满足不同人群的居住需求。

其中，政策层面的推动持续为保租房市场注入强劲动力。据观点指数不完全统计，本期新增租赁项目中，保租房项目占比近80%，在供给结构中占据绝对主导地位。

据观点指数了解，近年来，国家及地方政府陆续出台保租房建设目标，明确了“十四五”期间的保障性住房供给规模，并辅以专项金融支持政策，包括开发贷款优惠、REITs融资渠道拓宽等，有效降低了企业参与保租房建设的资金成本，提升了市场主体的开发积极性。

而租赁企业在项目投资决策中高度重视政策导向，加大保租房项目的布局，以获取政策支持并规避市场风险。

以城璟·宝山中环社区项目为例，项目属于宿舍型保租房项目，是上海市宝山区最大新时代城市建设者管理者之家项目，积极响应国家关于“加快构建一张床、一间房、一套房”多层次租赁住房保障体系的政策号召。

项目前身为上海宝山区大场镇一处高端养老社区的独立组团，由城璟租住集团于去年3月完成收购。项目聚焦蓝领刚需人群，包括环卫工人、医护工作者、快递员、保安、保洁等城市一线劳动者‌，目前已与城盾隧安、香格里拉酒店、美团等企业合作，定向接收员工入住，保障出租的稳定性‌。

作为集团旗下第二个重资产公寓项目，宝山中环社区的改造升级覆盖楼宇外立面、内部环境及软硬件设施的全维度优化，目前已完成宝山区保障性租赁住房预认定，明确纳入保租房供给体系。

项目总建筑面积40310.28平方米，由三栋19层公寓楼宇组成。改造过程中保留原有建筑的主体结构，仅对内部空间进行系统性重构，将原适老化套间拆解重构为998间宿舍，涵盖单人间、四人间、六人间等多元户型，适配不同规模蓝领群体的居住需求。

同时公区配套有共享厨房、自习室、洗衣房、电竞游戏室等多元空间，精准匹配蓝领群体居住+社交的需求。

包括该项目在内，当前住房租赁项目已将居住体验优化纳入核心规划，新增开业项目中，共享空间从可选配套转为标配选项，通过功能场景化、服务多元化设计，实现从单一居住功能向复合生活场景的升级，既精准匹配租客社交、办公、休闲的需求，也成为提升项目差异化竞争力与租客粘性的关键抓手。

本文节选自《供给结构多元化 | 2025年10月住房租赁发展报告》