现房销售，听听很新鲜，想想很古老，尝尝很苦涩

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谭浩俊

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据澎湃新闻报道，近日出版的《〈中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议〉辅导读本》中，刊登了住房和城乡建设部部长倪虹题为《推动房地产高质量发展》的署名文章。倪虹表示，要改革完善房地产开发、融资、销售制度。在商品房销售上，推进现房销售制，实现所见即所得，从根本上防范交付风险；继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益。

现实生活中，有些名词很新鲜，是随着经济社会发展、经济生活丰富、尤其是进入互联网时代而诞生的，是真正的新名词。有些则是看似新鲜，实则很古老。譬如现房销售，要论历史，恐怕已经很长很长。

在古时候，可能没有现在这样的大兴土木，也没有现在这样的发展房地产市场，但是，买卖房屋也是常有的事。那时的房屋买卖，都是现货交易，亦即必须把房子建好后再出售，甚至建成很长时间后再出售，而不可能出现预售、期房等方面的概念。因此，也不存在建房者跑路、烂尾等方面的问题。

但是，现在不一样，本应当很正常的一手交钱、一手交货，却变成了先交钱、再等货，居民要把东拼西凑聚集起来的钱，先交到开发商手里，然后再等待开发商慢慢把房子建好后，交到购房者手里。有良心的开发商，会在约定的时间内交房，且交出质量合格的房。没良心的开发商，不仅不能在约定时间内交房，有的还拿钱跑路了，让房子烂了尾。即便交房，质量方面也存在很大问题。

出台这种政策者，也有自己的理由。在房地产市场放开的初期，各方面的资金都比较紧张，让购房者先掏钱，可以帮助开发商减轻融资负担。这就奇怪了，没钱当什么开发商呀。生产产品，不就是应当先把产品生产好，然后一手交钱、一手交货嘛。既然政策上允许，自然，也就让无良者有机可乘了，许家印们也就有了“用武之地”了。

直到地方政府被烂尾、跑路等弄得筋疲力尽了，开始思考预售、期房等存在的问题了。于是，古老而新鲜的“现房销售”概念，也就来到了广大居民的面前。只是，这个名词，对绝大多数购房者来说，都是苦涩的，是带着泪水的。如果不是“现房销售”的概念到现在才出来，买房的速度会慢一点，住上新房的时间会晚一点，但面临的风险和压力也会大大降低。

而所以同意现房改期房，最主要的也不是为了解决广大居民的住房问题，而是地方政府的政绩问题。因为，房地产业对政绩的拉动效应实在太大了，产生政绩的爆发力实在太强了。可以这样说，没有一个地方官员不把房地产当作是自己仕途的最重要抓手。自然，也就不会考虑未来的风险，不会考虑购房者的利益，不会考虑房价可能会出现大起大落现象。

这就是今天为什么会把“现房销售”当作新名词的主要原因之一，恰恰是，“现房销售”成为新名词的背后，是预售、期房留下的巨大的风险隐患，那些率先推行现房销售的地区，大多是被预售制和期房害苦了的，或周边有被预售、期房害苦案例的地方。

根据中指研究院不完全监测，自2022年末以来，全国已有超30个省（市）试点现房销售及出台相关支持政策。其中，合肥、郑州、长沙等地明确部分项目进行现房销售试点。而今年以来，湖北省荆门市、湖南省邵阳市、河南省信阳市、湖南省平江县等也先后出台文件，明确新房必须是现房销售。

支持预售和期房，被称作改革、创新，继而很快在全国各地推开，成为当时非常风行的一种做法，并一直延续到现在。实施现房销售，则成为各地加强管理的一种新举措，成为相关职能部门的有担当、敢作为。无法知道，到底哪个方面才是真正的成绩。

也许有人会说，一个年代有一个年代的做法。在经济发展需要的时候，采用预售和期房没有错，现在改现房销售也没错。我们要说的是，这两种方式都没有错，错就错在没有进退有序，张驰有度，预售和期房，到了一定时候，应当慢慢收缩，而不是无限扩大。但是，地方政府为了政绩，根本就不去考虑风险，而是放任开发商扩大债务，制造风险，这才是最需要总结的地方。恰恰是，到了这个时候，就算推行现房销售，也没有多少居民愿意再去购房了，他们的钱，都被预售和期房套住了。特别是房贷倒挂者，别说买房，卖房也成了问题。

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作者｜谭浩俊

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