手握近500个王牌商场，这些“五星战队”牛在哪？

2025赢商网大会

来源 · 赢商网（ID：winshang）

作者 · fufu

图片来源 · 项目官方

赢商网大会·年终特辑

中国商业，创变中前行。创变是破局的智慧，前行是致远的底气。2025赢商网大会年终特辑“创变·前行”，致敬时代浪潮中领航者，寻找那把开启未来的新钥匙。此为，第一篇·“五星战队”。

中国商业地产的广袤版图上，一场关于“空间运营”的终极竞赛正在激烈地上演。

当一些商业项目仍在为客流复苏苦苦挣扎时，一群被视为“王牌”的商场却已率先穿越周期，展现出强劲的韧性与增长力。

据赢商大数据统计（截至今年6月底），当下国内已开业商场（购物中心+独立百货+奥特莱斯）有近7000个，但其中S级、A级的项目仅有472个，占比近7%。

虽数量不多，但这近500个王牌商场，如同一张珍贵的“商业藏宝图”，揭示了项目背后“五星战队”操盘的成功密码。它们不仅是消费者用脚投出来的目的地，更是中国商业地产在最复杂市场环境中淬炼出的精华。

它们究竟牛在何处？掌舵的运营团队，又为整个行业带来了怎样的时代启示？

本文数据说明上下滑动可见：

1）运营级次：是反映项目整体运营能力及影响力水平的指标；结合已开业项目（购物中心+独立百货+奥特莱斯）的客流表现、品牌级次、商铺租赁等指标，综合计算输出各项目运营指数，并根据运营指数分布情况，将全国已开业项目划分为五个等级，由高到低分别为S级、A级、B级、C级、D级。

2）因奥特莱斯业态特殊性，其测评维度、计算模型与购物中心、独立百货存在一定细微差别，但整体指数分布上，仍可分为S级、A级、B级、C级、D级。

01.

472个“王牌商场”

图谱大揭秘

赢商大数据显示，截至今年中，国内已开的S+A级购物中心、独立百货、奥特莱斯共计472个。

S+A级购物中心、独立百货：

平均运营指数S级超A级近26%

S级购物中心、独立百货，运营效率高，顶尖玩家有西安赛格国际购物中心、成都IFS等。

对应的A级购物中心、独立百货，运营水平良好但低于S级，典型如广州番禺天河城、深圳南山海岸城。

细分各个维度来看，424个S+A级购物中心、独立百货虽有一定共性，但差别更突出。

• 项目类型上，均以购物中心为主要形态，但S级项目中独立百货更注重奢侈品牌和高端体验，A级中独立百货更依赖本地消费和传统客流。

具体看，S级项目中，购物中心占比超过90%，独立百货较少。购物中心如西安赛格国际购物中心、成都IFS等，通常规模大、业态丰富；独立百货如北京SKP、成都SKP等，虽数量少但定位高端。

A级项目同样以购物中心为主，但独立百货的比例相对较高（约15%-20%）。独立百货如上海新世界城、北京汉光百货等，往往在特定区域或城市中扮演重要角色。

• 项目档次上， S级购物中心、独立百货以高档和中高档为主，占比超过80%，吸引高消费客群。高档商场如广州太古汇、上海港汇恒隆广场，中高档如北京朝阳大悦城、深圳万象天地。

A级购物中心、独立百货以中档为主，占比约60%，同时包含部分大众化项目，注重大众消费和日常需求。中档商场如广州正佳广场、重庆观音桥大融城，大众化项目如广州时尚天河商业广场。

• 城市分布上，S级购物中心、独立百货高度集中于一线城市（北京、上海、深圳、广州）和强二线城市（成都、杭州、武汉、南京等），经济发达、消费力强。例如，北京有朝阳合生汇、朝阳大悦城等，上海有环球港、国金中心等，深圳有万象天地、前海壹方城等。

A级购物中心、独立百货分布更广泛，除一线城市外，大量分布于二线及三线城市（如西安、郑州、昆明、东莞等），反映了下沉市场的潜力。例如，西安有MOMOPARK、大都荟，郑州有正弘城，昆明有顺城购物中心。

此外，在项目客流指数、品牌级次指数、项目租赁指数这三大硬核指标上，S级、A级购中心、独立百货各自看点同样鲜明。

展开来说，S级项目客流稳定且密集，受益于区位和品牌吸引力，一如深圳万象天地、西安赛格国际购物中心等，显示强大吸客能力；品牌组合国际化、高端化，一如杭州大厦购物城、北京SKP等；且租金溢价能力强，空置率低。

相较之下，A级项目客流受城市能级和项目定位影响，表现中等，一如上海五角场万达广场等；品牌更本地化和实用化；租金水平适中，通过运营提升租赁价值空间大。

S+A级奥特莱斯：

S级奥莱全部定位高档，上海包揽3个

细看48个S+A级奥莱项目，S级奥莱全部定位“高档”，如上海佛罗伦萨小镇、京津佛罗伦萨小镇、比斯特上海购物村、北京八达岭奥莱、苏州比斯特等，它们通常能引入更多奢侈品牌和一线品牌，整体竞争力强。而A级奥莱以“中高档”和“中档”为主，少数“大众化”。

城市分布上，这些王牌奥莱高度集中于一线和强二线城市，特别是上海、北京、成都、天津、南京、武汉、广州等。

其中，上海表现尤为突出，包揽4家王牌奥莱，且其中3家为S级（佛罗伦萨小镇、青浦百联奥莱、比斯特购物村）。北京、成都、天津紧随其后，均有S级或高指数A级项目。

不同于购物中心或独立百货，S级、A级奥莱在项目客流指数、品牌级次指数、项目租赁指数三大维度上，前者之于后者并有独对压倒性优势。

• 奥莱客流指数：高客流不一定带来高转化

S级奥莱客流指数并不一定最高，但普遍较高，广州万国奥特莱斯、成都时代奥特莱斯、上海青浦百联奥莱处在前三。

值得一提的事，部分S级奥莱客流中等，如上海比斯特、北京八达岭奥莱。这是因为，之于奥莱项目来说，高客流不一定带来高转化，如广州万国奥莱客流高但品牌级次低，运营指数仅为A级。

• 品牌级次指数：S级奥莱显著高于A级奥莱

上海佛罗伦萨小镇、京津佛罗伦萨小镇、苏州比斯特购物村三大S级奥莱，居品牌级次指数TOP3。相较之下， A 级奥莱品牌级次普遍低一些 。

背后原因，一方面是品牌组合决定奥莱档次，奢侈品牌、国际一线品牌的入驻直接拉升品牌级次；另一方面，就运营能力看，S级奥莱多由国际专业奥莱运营商（如RDM集团、Value Retail集团）操盘，品牌资源丰富。

• 奥莱租赁指数：普遍较高，特别是S级奥莱项目

上海佛罗伦萨小镇、成都优客城市奥莱等满租或接近满租，但高租赁指数不一定等于高运营指数，如上海都市奥莱有高租赁指数，但运营等级仅为A级。

通常，品牌吸引力带动出租率，知名品牌愿意入驻高能级奥莱项目，形成良性循环。此外，这些王牌奥莱相拥有好位置+强运营团队能稳定商户结构，可提升租赁表现。

02.

王牌商场背后

站着一支支硬核“五星战队”

包罗万象的购物中心、精益求精的独立百货、主题鲜明的奥特莱斯，虽这些王牌商场业态模式有所不同，但在核心特征上却表现出惊人的一致性，共同构筑了它们难以撼动的护城河。

■“定位力”为锚：在分化市场中精准卡位

成功的王牌商场，无一不是定位大师。它们深刻理解所在城市的能级、商圈的特质以及目标客群的需求，并以此为基础，做出精准的战略卡位。

购物中心走向“分化与融合”：高档商场（如北京国贸商城、上海IFC）坚守高端阵地，提供尊享体验；中高档商场（如北京朝阳合生汇、深圳万象天地）则瞄准蓬勃发展的中产阶级，成为时尚潮流与品质生活的聚集地；而部分中档商场（如广州正佳广场）则以家庭客群和年轻人为中心，凭借巨无霸的体量和丰富的业态成为“城市客厅”。

奥特莱斯坚守“名品+折扣”：顶级奥莱始终围绕“名品、低价、体验好”做文章，其核心客群是对品牌有认知度、对价格有敏感度的精明消费者。任何偏离这一核心定位的尝试，都难以进入王牌序列。

独立百货寻求“极致化”生存：面对挤压，王牌百货选择了“窄而深”的路径，将高端零售做到极致，通过买手店、自营品牌等方式构建独特商品力，服务于高净值客群这一垂直领域。

■“品牌力”为核：构建难以复制的商品护城河

品牌，是王牌商场最坚固的堡垒。据赢商大数据分析清晰显示，无论是何种业态模式，高“品牌级次指数”都是通往S级商场阵营的黄金门票。

在购物中心领域，高档商场皆通过汇聚顶级奢侈品牌，奠定了其城市商业制高点的地位。即便是定位中高档的王牌项目，也通过引入轻奢、高化、设计师品牌等，形成独特的品牌矩阵。

奥特莱斯赛道，这一法则更为极致。上海与京津的佛罗伦萨小镇几乎垄断了市场上最核心的国际名品资源，使其成为消费者购买折扣奢侈品的首选。相比之下，许多客流庞大的奥莱因品牌级次不足，只能在A级徘徊。

这背后是王牌商场对“首店经济”、“旗舰店经济”的极致追求。它们不仅是品牌的房东，更是品牌价值的放大器与共创者，通过独家、首发、限量等策略，构建了人无我有的商品力核心。

■“运营力”为脉：从“收租者”到“经营者”深度蜕变

“运营指数”是衡量一个商场综合健康度的终极指标。王牌商场的卓越，绝非偶然，其背后是一套精细化、数字化、人性化的运营体系在强力支撑。

客流转化艺术：深谙“引流”与“留流”之道，西安赛格国际购物中心以近满分客流指数冠绝全国，这与其独创的“室内水景瀑布”、“超长室内扶梯”等打卡点，以及精准的营销活动密不可分。

租赁管理智慧：王牌商场拥有强大的商户管理和组合能力。数据显示，S级奥莱的租赁指数普遍高位运行，上海佛罗伦萨小镇甚至达到了满值。这不仅是出租率的体现，更是对租户质量、品牌组合、坪效优化的综合管控结果。它们敢于淘汰低效品牌，积极引入新兴活力品牌，保持场内的“新陈代谢”与新鲜感。

会员体系深耕：通过构建深度的会员系统，王牌商场将一次性顾客转化为终身用户。它们利用大数据分析会员消费偏好，提供专属权益、定制服务和精准营销，极大提升了客单价与客户黏性，这正是“客群渗透指数”的深层体现。

于王牌商场们而言，华丽的外衣固然重要，但运营团队才是真正赋予其灵魂和生命的软实力支撑。这一支支堪称“五星战队”的运营团队，具备着区别于普通玩家的核心优势。

卓越的战略前瞻与资源整合能力

王牌运营团队如同商业战场上的“元帅”，具备宏大的战略视野。在项目初期，他们就能基于对城市发展、人口结构、消费趋势的深刻洞察，进行精准定位。更重要的是，他们拥有强大的资源整合能力，尤其体现在与品牌方的合作关系上。

顶级运营团队因其强大背景和良好口碑，能够在新项目开业时就带来一批忠诚的“品牌粉丝”，实现“开一个，火一个”的效应。

极致的精细化运营与数据驱动能力

王牌商场的“五星战队”们将运营工作从“艺术”变为“科学”，建立了一套覆盖招商、运营、营销、物业等全链条的精细化管理系统。

数据驱动决策：他们不再凭感觉判断，而是依靠大数据。通过智能POS系统、Wi-Fi探针、会员数据分析等工具，实时掌握场内客流轨迹、消费偏好、品牌热度，从而为品牌调整、营销活动策划提供精准依据。

动态优化调整：王牌商场的调整是持续性的“小步快跑”，而非几年一次的大动干戈。运营团队像一名技艺高超的厨师，不断根据“客流”和“销售”这两大味蕾，调整着场内的“品牌菜谱”，确保始终处于最佳风味状态。

强大的内容创造与营销引爆能力

注意力经济时代，王牌运营团队是顶尖的“内容制造者”和“话题引爆者”。他们深谙社交媒体传播规律，能够持续不断地为商场注入新鲜感。

深刻的本地化洞察与文化共情能力

“全国一盘棋”的同时，更能“一城一策”。成功的运营团队绝非简单的模式复制者，他们尊重并融入当地文化。

他们在不同城市的项目中，会巧妙地融入本地文化元素、引入本地特色品牌、策划符合本地消费者习惯的活动。这种“接地气”的能力，让这些全国性运营商的项目在落地时，能迅速获得本地消费者的文化认同感，避免了“水土不服”。

卓越的危机应对与韧性增长能力

历经市场波动与外部挑战，这些王牌团队展现出了强大的抗风险与自我迭代能力。在特殊时期，他们能迅速启动线上商城、直播带货、社群团购等应急渠道，与租户共渡难关。在市场复苏期，他们又能快速反应，通过强有力的促销和体验活动，率先夺回流失的客流。这种韧性，源于其深厚的运营内功和灵活的组织机制。

数百上千个王牌商场中淬炼出的“五星战队”门，是战略、运营、资源与文化的完美结合，代表了中国商业地产从增量开发到存量运营时代必须掌握的新生存法则。

它们之于中国商业地产的意义，是标杆性、方向性和生态性的。它们不仅是“创变”的先锋，更是“前行”的路标。

让它们被同行看见，被时代记录，是赢商网作为零售商业第一营销平台是主动担当，是赢商网作为行业瞭望者、价值发现者和生态共建者的深层使命。

历九弥新，拾阶而上。2025赢商网大会，将再次绽放于黄浦江畔。我们齐聚行业百强大脑，共话2025破局之道；我们礼赞百支优秀运营团队，以【金鼎奖】与【百强榜】双誉加冕；我们解码百强人气购物中心，共见商业生态新坐标；我们绘制时代商业大型年展，共览商业浩瀚与强者之风。

通过持续的价值发现与传播，赢商网将与商业地产同仁们，共同见证一支支“五星战队”不断巩固和提升中国商业的世界站位，推动整个零售商业生态向着更健康、更专业、更以消费者为中心的未来“创变前行”，共启属于中国零售商业的“十五五”新局。