鲁楼观察 | 聚焦11月政策窗口，山东楼市的确定性在哪里？

来源：界面新闻

文 | 张馨仪

11月刚至，山东楼市就迎来政策密集投放期。中央层面，首付比例统一降至15%、存量房贷利率调整等政策相继落地，力度为近年之最。在山东，济南住房和城乡建设局于11月3日发布公告，正式开启“卖旧买新”购房补贴申请通道，截止日期为11月20日。根据政策规定，符合条件的购房者最高可获得10万元补贴。青岛市住房保障中心也同步推出人才购房优惠政策，要求青年人才在11月6日前完成购房券申请，并在11月10日前办理网签手续。

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政策能拉动多长的“波峰”？

卓易数据显示，2025年10月，青岛新房成交4073套，面积50.5万㎡，环比波动均不足1%，市场进入平台整理期。然而，成交均价攀升至15655元/㎡，环比上涨5%。这背后是产品结构的深刻变化，119-144㎡的改善型户型成交占比已提升至45%，印证了政策已率先撬动改善型需求入场。

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政策效应存在滞后与集中释放特点。济南“卖旧买新”政策要求购房者须在2025年6月30日或10月31日前完成网签。结合山东省统计局前三季度山东房地产销售前十企业合计销售额488亿元、投资同比下降11.3%的背景，政策目标明确指向年底“翘尾”。

市场分化时，谁在“进”，谁在“退”？

市场的真实温度，不仅体现在成交数据里，更隐藏在市场参与者的行动中。据中指研究院，1-10月，中海地产在山东一省豪取109.3亿元销售额，其在济南单城便贡献70.6亿元，稳坐头把交椅。可以说，资金、客源、市场信心正以前所未有的速度，向产品力强、资金稳健的头部房企集中。

与之形成对比的是部分地方国企与城投平台的“淡出”。山东产权交易中心官网显示，11月3日，山东健康集团挂牌转让旗下山东金垠置业40%股权，底价仅378.82万元；同日，临沂郯城城投亦挂牌转让一置业公司50%股权。不难看出，部分地方国企、城投平台正在加速剥离非核心地产业务，优化资产负债表。

这一“进”一“退”与前期政策引导相呼应——山东省早在2025年4月就提出鼓励通过“企业合作开发、市场流通转让和政府收回收购等方式加大存量闲置土地盘活力度”，这也标志着市场切换到了“优胜劣汰”阶段。

未来属于“基本面”

对购房者而言，资产安全性已成为首要考量。在政策窗口期内选择有潜在交付风险或资金问题房企的项目，可能使补贴优惠被完全抵消。

从长期看，市场最终将回归人口与产业基本面。根据第七次人口普查，济南、青岛过去十年年均人口增量分别为10.5万和12.3万人，为核心城市楼市提供需求支撑。

11月，山东楼市的政策刺激效应终将逐步减弱，市场回归常态。购房者需基于真实居住需求，在政策窗口内选择稳健开发商的核心项目，完成安全的资产配置。