广东“好房子”迭代：多城新标准落地，强调公共服务优化

来源：21世纪经济报道

南方财经记者郑玮 广州报道

你觉得什么样的房子是“好房子”？

“便宜的”“物业服务好的”“周边设施配套齐全，没有产权、物业纠纷的房子”“学区不要太差”“要有充足停车位”“楼间距大一点也会舒适点”……当话题聚焦每天生活的“一亩三分地”，住在广东不同城市的居民向南方财经记者给出了不同的答案。

好房子俨然已成为今年全国房地产业的“热词”。今年3月政府工作报告首提“好房子”建设，10月末发布的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》明确，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。

广东是房地产业大省。南方财经记者注意到，2025年下半年以来，广东中山、广州、惠州多地已相继发布好房子建设指引，珠海、汕头、深圳等地也陆续在房地产相关政策中提出“好房子”建设目标。从各地发布的建设标准看，以“一老一小”服务优化、智慧社区建设等为代表的公共服务配套提升成为好房子建设共性方向之一。

广东不少城市更新项目也开始引入好房子建设标准。位于广州番禺的仁悦花园小区就是里仁洞村更新改造项目的首批复建房，10月底刚刚完成交付。近日，南方财经记者现场走访，看到小区内规划有老人、儿童活动空间，实现住区人车动线分离，并集中复建4座宗祠，保留村落文化传承。

“最近刚刚交房，大多房子还在装修中，已经有很多村民带着小朋友到小区花园里玩了。”始能地产置业经理冯嘉莉告诉记者。

（位于广州番禺的里仁洞村更新改造项目刚刚完成了首批复建房交付，郑玮/摄）

什么才是“好房子”？

“主要考虑安全、物业、环境和地理位置吧。有车的话，周边配套就还好。学区不要太差就行，但地理位置也不能太偏。”谈起对好房子的标准，住在惠州的何白（化名）告诉南方财经记者。

浙江理工大学建筑系副教授、建筑园林规划设计所所长周强向南方财经记者表示，现阶段房地产已逐步回归居住本质，但也仍然具备一定的带动经济发展的作用，在此背景下，未来好房子建设范围应进一步扩容，针对“新房子”与“老房子”等不同类型住宅建立差异化标准，同时积极引入AI等新技术驱动住房智能化和绿色化转型。

“‘好房子’的定义是随着经济社会发展和人们需求改变不断动态演进的，最终的评价标准还是居民的获得感和幸福感。”周强表示。

相比于日常开车出行的何白，住在广州的蔡欣（化名）则更关注房子的周边配套与物业服务，“周边设施配套齐全，没有产权、物业纠纷的房子是好房子。好的物业能把小区公共区域维护好，让小区的各项配套设施保持良好运行状态，长远看对房价也会有影响，真的很重要！”

可以看到，不同住户群体对好房子的评价标准并不完全一致，但以物业服务为重要载体的公共服务质量提升，已成为部分住户的共性需求之一。

根据中国房地产指数系统开展的一次覆盖近3万样本数据的调研，居民对“好房子”有诸多期待，其中在物业服务方面，30-50岁群体对物业提供儿童托管服务有较高的诉求，50岁以上群体对物业提供家政及养老服务有较高的诉求。

居民呼声较高的一些诉求，也在广东多地近期落地的好房子建设指引中得到体现。

7月印发的《中山市好小区好房子建设指引(试行)》就将建立完善的物业管理制度纳入好房子建设标准，明确物业服务应包含房屋及设施设备维护服务、小区环境维护服务、秩序维护服务、空置房监护服务。

同时，该指引还提出，住宅公共空间设计应满足住户便利性和安全性的需求，应符合无障碍、适老化的标准要求及全龄友好的设计要求。比如，应设置适合儿童游乐、老年人休憩的室外活动场地和室内活动空间，并应对设施进行适老适幼设计与安装。

10月27日，《广州市推进“好房子”建设的工作指引（试行）》印发，也提出要关注全龄友好需求，打造全龄友好适变空间。具体标准包括，在户内玄关、卫生间、老人卧室、走道等空间预留适老化改造条件，同时鼓励套内减少相邻房间之间的承重墙，满足家庭对空间灵活可变的需求，并提出住区宜设有一处老年人活动空间、一处儿童活动空间。

在广州之后，10月30日，惠州市住房和城乡建设局也发布《惠州市“好房子”设计导则（征求意见稿）》，明确提出小区配套设施中应关注“一老一小”群体需求，结合项目实际情况，设置养老托育服务场所，提供就餐助餐条件。

据南方财经记者不完全统计，目前广东辖内中山、广州、惠州多城均已发布好房子建设指引。从各地发布的建设标准看，以“一老一小”服务优化、智慧社区建设等为代表的公共服务配套提升成为好房子建设共性方向之一。

“‘好房子’的定义是随着经济社会发展和人们需求改变不断动态演进的。不同地域、群体对好房子的判断标准存在差异，但也具备共性。”周强表示，现阶段消费者对住宅的关注重点已逐步从过去“以物为本”转向“以人为本”，更追求高品质、个性化的居住体验，其中就包括全生命周期的服务运维。

谈及建设好房子的标准，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也向南方财经记者表示，关键在于适应居民住房需求的变化，“只有老百姓说好的房子，才是好房子；只有供给能满足需求、匹配需求的房子，才是好房子；只有各类群体都能支付得起、可持续供应和销售的，才是好房子。”

李宇嘉表示，未来各地推进好房子建设，要在摸清楚本地“人房地钱”底数的基础上，搞清楚未来需求有多少、在哪里和有什么特征，然后分析清楚哪些是有效供给、哪些是无效供给，现有的供给能否满足现有的或未来的需求，从而找到结构性的市场发展潜力。

“好房子”怎么建？

与此同时，在谈及好房子建设标准时，李宇嘉也提出，“好房子不等于‘贵’房子、‘大’房子，包括保障房在内的所有房子都应该能建成好房子。”

南方财经记者注意到，今年以来，广东不少城市更新项目已开始引入好房子建设标准，在居住体验优化与公共服务配套提升等方面推进新的探索。

位于广州番禺的仁悦花园小区就是里仁洞村更新改造项目的首批复建房，10月底刚刚完成1688套回迁房交付。冯嘉莉告诉南方财经记者，此次交付的首批复建房共包括10栋住宅及1处宗祠广场，提供75至180平方米多种户型，电梯配套按户型大小分为3梯6户或3梯5户，小区绿化率约达40%。

在仁悦花园小区内，南方财经记者看到，小区内部规划有老人、儿童活动空间，住宅首层设置乒乓球台等健身场所，设置生活垃圾分类投放点，并实现住区人车动线分离。在仁悦花园小区门口，还复建了4座宗祠，呈现出颇具文化辨识度的岭南建筑风格，进一步保留村落文化传承。

据悉，目前该项目教育、医疗等配套也同步落地。社区周边配建18班幼儿园、36班九年一贯制学校，以及敬老院、肉菜市场等公共服务设施。预计2025年年底前，里仁洞村更新改造项目将新增8万平方米安置房动工，2027年将继续交付60万平方米安置房。

“从我们的实际体验看，仁悦花园在装修标准、外形外观等方面和周边商品房是差不多的。而且近年消费者也还是比较关注小孩读书问题，以及楼间距等影响居住体验的数据。我们小区楼下就有幼儿园和中小学，各项情况还是比较理想的。”冯嘉莉告诉南方财经记者，“最近刚刚交房，仁悦花园大多房子还在装修中，已经有很多村民带着小朋友到小区花园里玩了。”

（仁悦花园小区内配套了公共活动空间，郑玮/摄）

“过去，好房子一直在堆技术、堆材料，这个阶段过去了，下一阶段的竞争就是对人的需求的精准把握。把业主分男主人、女主人、老人、小孩等对于室内不同空间、会所不同功能、社区出行和归家动线的需求等，转化为各个环节的设计优化。”李宇嘉表示。

同样在10月底集中交付了2.7万套安置房的广州白云机场三期扩建工程安置区项目，也按照“好房子、好社区”标准配建15分钟教育圈、省级名校、养老中心。具体来看，该项目规划建设学校42所，提供学位超48000个，并建设养老设施7处，可提供床位超600个。据悉，该项目目前已累计实现633栋安置房封顶、416栋安置房移交。

周强认为，未来好房子建设范围应进一步扩容，针对“新房子”与“老房子”等不同类型住宅建立差异化标准，比如老房子改造应以普惠、公平为核心，把控底线品质及可负担性，新房子建设则可以探索提供更多样化、更智能的服务，进一步满足购房者的个性化需求，也带动行业技术进一步革新。

“归根到底，好房子的建设应以满足人们美好生活为向导，最终的评价标准还是居民的获得感和幸福感。”周强说。