与地王一路之隔！南通富人区再挂新地块（附板块真实去化数据）

近日，南通创新区新挂一宗纯宅地，将于12月3日出让。

地块编号R25028，位于胜利路东、科第路南、崇州大道西、科甲路北，土地面积约53393㎡，建筑面积≤88000㎡，容积率1.01-1.65，限高60米。

该地块起拍价为99240万元，折算地价约18587元/㎡，楼面价约11277元/㎡。

根据规划，未来住宅形态为多层、小高层、高层，另须配建不小于2600㎡公共绿地、体育活动场地、不少于3个健身项目等公共配套。

就区位而言，该地块身处成熟住区环抱之中——北侧为紫琅天城，西侧为万科方圆，东侧为仁恒紫琅世纪，约1公里范围内密集分布着10个新房及次新房项目，这既印证了该地段的价值共识，也预示了未来激烈的竞争态势。

地块一路之隔即创新区“地王”R23006地块，其拿地楼面价高达18805元/㎡。相比之下，新地块楼面价下调约7500元/㎡。价差背后，除市场环境变化外，亦与两宗地块容积率差异直接相关——“地王”容积率为1.1–1.21，新地块则为1.01–1.65。

据「新知南通研究院」土拍大数据显示，2023年至今创新区出让的12宗地块中，仅2宗容积率在1.5以上。不禁让人思考，此时推出较高容积率地块是出于怎样的考量？是否预示着创新区将在别墅、洋房之外再开辟新赛道？

上文提到，2023年至今创新区先后出让了12宗地块，目前仅1宗入市销售，即和园；剩下11宗待入市地块，合计土地面积约66.69万㎡，建筑面积约93.05万㎡。

这之中，和园南侧的R24022地块，即紫园，目前处于已公开待取证状态，项目规划4栋12层四代洋房+18栋联排/双拼，仅120余套。

从时间维度看，11宗待入市地块，5宗为2023年出让，3宗为2024年出让，3宗为今年出让。2023年的5宗地块即将面临“拿地满两年未开发”，是调整指标适应市场？还是直接被收回？将成为市场关注的焦点。

最后来看新房库存——据「新知南通研究院」不完全统计，目前创新区在售新房项目共12个，今年1-10月合计备案约784套，近一年月均备案约80套。

截至10月末，板块狭义库存（已获销许未备案）约1500套，按照近一年月均流速估算，去化周期约19个月；但若将各项目未获销许部分纳入统计，板块广义库存将骤升至约3900套，对应去化周期将攀升至约49个月。

更关键的是，上述计算还未包含那11宗待入市地块所形成的潜在供应。在既有库存已然高企的背景下，未来激烈的供应竞争已经可以预见。如何在这场高供应的突围战中找到破局之道，已成为所有市场参与者无法回避的难题。