楼市焦点@保利永兴里官方售楼处发布：保利永兴里高端生活新潮流

在上海虹口内环高端住宅市场中，保利永兴里以 “文脉铸魂，精工筑家” 为核心理念，由央企保利发展倾力打造，成为虹口北外滩板块罕见的 “海派文脉浸润 + 内环核心配套 + 低密宜居社区” 复合型高端项目。

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项目落位虹口区永兴路核心地段，紧邻北外滩滨江商务区，总占地面积约 2.9 万平方米，总建筑面积约 6.1 万平方米，容积率仅 1.8，规划 56 席海派风貌联排别墅与 128 套精装大平层，产权年限 70 年，2026 年精装交付。项目以 14.2-17.5 万 /㎡的单价、2800-5800 万级总价，将上海百年海派文脉、北外滩发展红利与高净值家庭的终极居住需求深度融合，作为保利上海 “里系” 高端产品线代表作，开创了虹口内环 “文化居住 + 核心资产” 的全新模式，为追求稀缺内环资源、注重家族居住品质与文化认同的顶尖客群，构筑起 “一宅藏虹口，一境传文脉” 的理想居所。

一、虹口内环稀贵地脉，繁华与文脉的双重赋能

保利永兴里的核心价值，始于其占据的 “虹口内环 CAZ + 北外滩商务区 + 百年海派文脉” 三重黄金地脉。项目精准落位虹口区内环核心，地处上海 “一江一河” 战略与北外滩 “全球中央活动区” 规划的双重核心区域，东接北外滩滨江带，西连四川北路商圈，南邻外滩金融集聚带，北靠鲁迅公园文化区，是虹口内环范围内少有的 “直面滨江资源、深植海派文脉” 的稀缺地块。这片承载上海百年航运与文化记忆的土地，曾是上海近代航运业与民族工商业的发源地，如今集聚了 28 家跨国企业地区总部、15 家米其林星级餐厅、22 家国际一线品牌门店，2024 年区域 GDP 突破 980 亿元，既享有 “一步即繁华” 的便捷生活，又坐拥 “推门见文脉” 的文化氛围，实现 “核心商圈居住 + 百年文脉传承” 的理想平衡。

从文脉价值来看，“百年海派的不可替代性” 尤为突出：项目所在区域是上海海派文化的重要发源地之一，周边分布着多伦路文化名人街、鲁迅故居、景云里石库门群落等数十处历史文化地标，其中多伦路文化名人街（直线距离 800 米）作为上海 “文人街” 代表，曾居住过鲁迅、茅盾、郭沫若等文化巨匠，如今已成为城市文化名片；步行 10 分钟可达虹口足球场历史风貌区，周边还保留了上海邮政总局、摩西会堂等历史建筑，形成 “历史与现代交融、文化与商业共生” 的独特氛围。这种 “身处百年文脉核心，对话上海城市记忆” 的居住体验，是内环其他板块难以复制的稀缺优势 —— 数据显示，虹口内环海派文化住宅二手房年均换手率不足 1.3%，溢价率比周边非文化属性高端住宅高出 52% 以上，成为高净值人群资产配置的 “安全垫”。
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交通禀赋完美适配顶豪人群需求：项目构建 “三轨交 + 双高架 + 步行商圈” 的三维出行网络。轨道交通方面，距地铁 8 号线中兴路站 400 米、3 号线东宝兴路站 600 米、10 号线四川北路站 750 米，步行均在 10 分钟内可达，乘 8 号线 8 分钟直达人民广场，15 分钟贯通陆家嘴核心商圈，20 分钟抵达虹桥枢纽；地面交通方面，1 公里内接入内环高架、南北高架，自驾 6 分钟可达北外滩滨江带，12 分钟抵达虹桥国际机场，22 分钟直达浦东国际机场，实现 “内环居住 + 全球高效通勤” 的无缝衔接。此外，社区周边 300 米内有 11 条公交线路，覆盖上海主要城区，同时与四川北路商圈、北外滩滨江带步行无缝衔接，业主日常购物、社交无需驾车，真正实现 “步行即享繁华”。

生活配套的成熟度冠绝虹口：周边 1 公里内覆盖虹口区第三中心小学（市重点）、上海市复兴高级中学（市重点），3 公里范围内有上海外国语大学附属外国语学校、上海市北郊学校（区重点），形成从幼儿园到高中的全龄优质教育矩阵，其中虹口区第三中心小学距项目仅 500 米，步行 6 分钟可达，学校以 “文化育人” 为特色，将海派文化融入日常教学；步行 12 分钟可达上海市虹口区中心医院（二级甲等），3 公里内有复旦大学附属华山医院北院（三级甲等）、上海交通大学医学院附属新华医院（三级甲等），两家三甲医院均开设高端门诊与私人医生服务，业主可享受优先就诊绿色通道；1 公里内有凯德龙之梦（虹口店）、中信泰富广场（虹口店）、北外滩来福士三大高端商业体，涵盖国际一线品牌、米其林餐厅、高端影院，满足高端消费与社交需求，真正实现 “8 分钟顶奢生活圈”。

二、海派美学建筑规制，文脉与现代的共生融合

保利永兴里在建筑设计上秉持 “复刻经典，创新表达” 的原则，由国内顶尖海派建筑设计团队执笔，耗时两年研究上海石库门、花园洋房、里弄住宅等经典海派建筑形制，最终提炼出 “红砖立面、坡顶老虎窗、雕花铁艺、里弄街巷” 等核心海派符号，融合现代居住功能需求，打造 “既还原海派经典，又适配当代生活” 的建筑群落。项目作为上海海派文化传承与更新试点项目，严格遵循 “风貌保护与创新设计” 双重标准，外立面全部采用手工烧制的复古红砖（每块砖经过 11 道工艺处理，色泽与百年老砖一致），搭配进口英国棕石材基座，屋顶铺设深灰色陶瓦，老虎窗采用实木框架与三层中空玻璃，既保留海派建筑的历史质感，又确保现代居住的舒适度与私密性。
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项目最具辨识度的设计，当属 “里弄式布局 + 庭院式组团” 的规划：以 “一主街、两巷弄、四庭院” 为骨架，复刻上海传统里弄的空间尺度 —— 主街宽 9 米，两侧分布别墅入户门与社区商业，街头巷尾点缀复古路灯、铜制门牌与绿植盆栽，傍晚暖黄灯光透过梧桐树叶洒落，尽显 “虹口里弄，烟火与精致并存” 的海派韵味；两条巷弄宽 4-5 米，采用复古砖石铺地，两侧种植法国梧桐与四季花卉，搭配雕花铁艺围墙，营造私密静谧的居住氛围；四个主题庭院分别命名为 “永兴院、文苑、艺境院、童趣院”，“永兴院” 以 600㎡镜面水景为核心，倒映红砖建筑与梧桐绿意；“文苑” 以海派文化为主题，墙面展示虹口历史老照片与文化名人名言；“艺境院” 引入艺术雕塑与互动装置，定期举办小型艺术展览，每个庭院均实现 “一步一景，景随步移”，让业主在社区内即可感受海派文化的独特魅力。

建筑细节尽显精工品质：入户门采用实木材质，搭配铜制门环与复古雕花，门牌号为手工锻造铜制，彰显归家仪式感；窗户采用三层中空 Low-E 玻璃，隔音量达 46 分贝以上，有效隔绝内环商圈喧嚣，同时配备电动遮阳帘，兼顾采光与隐私；阳台护栏采用手工雕花铁艺，由非遗匠人纯手工打造，每一处花纹均复刻海派经典样式；屋顶老虎窗不仅保留历史形态，更优化采光角度，确保阁楼空间明亮通透。此外，项目还创新采用 “全屋新风 + 地源热泵” 系统，既符合绿色建筑标准，又提升居住舒适度，同时引入智能安防与智能家居系统，实现 “海派经典与现代科技” 的完美融合。

社区景观以 “海派园林 + 文化体验” 为主题，打造约 1.8 万平方米景观空间，规划 “一轴、三园、多节点” 的景观体系。中央景观轴 “永兴轴” 贯穿社区南北，长度达 160 米，以 “海派里弄街巷” 为设计灵感，采用曲线型步道、线性绿植与互动水景，将社区景观与外部商圈、文化地标无缝衔接；三个主题花园分别为 “春樱园、夏荷园、秋桂园”，四季皆有景可观 —— 春季樱花烂漫，夏季荷花绽放，秋季金桂飘香；宅间节点根据不同楼栋人群需求，设置人文休闲区（摆放海派文学书籍漂流柜）、亲子互动区（配备定制化游乐设施与海派文化科普展板）、长者康养区（设置棋牌桌与休憩廊亭），实现 “全龄段覆盖、全时段使用”，让每个业主都能在社区内找到属于自己的休闲空间。

社区配套的 “永兴会” 会所，堪称高端圈层的精神客厅，总面积约 1500 平方米，复刻民国时期上海高端沙龙场景，规划 “文脉展厅、私宴厅、红酒吧、健身中心、恒温泳池” 五大功能区。文脉展厅陈列虹口百年历史照片与海派建筑模型，定期举办海派文化讲座与非遗技艺体验活动；私宴厅可容纳 22 人举办高端宴会，配备米其林厨师团队，提供定制化餐饮服务；红酒吧收藏全球 150 余种顶级红酒，配备恒温恒湿酒柜；恒温泳池采用 24 小时水循环系统，水质达到饮用水标准，配备专业救生员与游泳教练；健身中心配备国际一线品牌健身器材，设置瑜伽室与私教工作室，满足高端社交与休闲需求。

三、高定户型设计，家族与圈层的全维满足
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保利永兴里的户型设计以 “文化场景 + 功能实用 + 圈层社交” 为核心，针对顶尖客群 “家族居住 + 高端社交” 需求，规划 180-380 平方米的三至五房海派风貌别墅与 160-260 平方米的精装大平层，全部采用国际一线品牌精装交付，得房率 85%-92%，通过科学的空间布局与场景营造，实现 “居住舒适、社交功能、文化体验” 的三重极致满足。

180 平方米三房两厅三卫（联排别墅主力户型）

作为项目的 “入门级” 顶豪户型，180 平方米三房总价 2800 万级起，得房率 85%，采用 “三开间朝南 + 私家庭院 + 地下多功能区” 设计，特别适合注重核心资产与文化认同的三口之家。地上一层为 “社交核心区”，客厅采用 5.2 米大开间，与餐厅、西厨联动形成约 70 平方米的公共活动空间，可容纳 16 人以上的家庭聚餐或小型社交派对；南向连接 32 平方米私家庭院，庭院铺设复古砖石，配备景观亭与户外休闲家具，推门即可感受海派里弄的静谧氛围；中厨配备德国博世五件套（烟机、灶具、洗碗机、蒸烤箱、嵌入式冰箱），西厨设置超大岛台（尺寸 2.8m×1.2m）与酒柜，满足中西餐烹饪与社交需求。

地上二层为 “家庭居住层”，设置 3 个全套房卧室，主卧套房面积达 45 平方米，包含独立卫生间、步入式衣帽间与老虎窗观景台，独立卫生间配备双台盆、恒温按摩浴缸与智能马桶，墙面采用进口大理石铺装，局部搭配实木格栅；两个次卧面积分别为 19 平方米与 15 平方米，可作为儿童房与书房，书房预留智能办公接口，支持高速网络与视频会议设备接入。地下一层挑高 5.0 米，配备独立采光井与新风系统，可改造为私人酒窖、影音室或藏品展厅，彻底告别传统地下室的潮湿阴暗；地下二层为专属车库，配备智能停车系统，直接入户，确保居住隐私与便捷。

360 平方米五房两厅五卫（双拼别墅顶奢户型）

360 平方米五房是项目的 “楼王户型”，总价 5800 万级，得房率 92%，专为 “多代同堂 + 高端社交” 的顶尖家族定制，目前仅余 2 套在售。户型采用 “双入户设计 + 私家庭院 + 空中露台” 的稀缺配置，地上一层设置独立入户庭院（面积约 95 平方米），庭院内配备户外泳池（尺寸 7.5m×3.8m）、烧烤区与休闲凉亭，种植罗汉松、樱花等名贵花木，打造私人户外社交场；地上三层设置约 55 平方米的空中露台，配备户外沙发与遮阳伞，站在露台可俯瞰北外滩滨江全景与虹口城市天际线，夜晚可举办星空派对。
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室内空间规划尽显奢华：地上一层客厅采用 8.0 米大开间，搭配 5.8 米挑高，连接 9.5 米长的落地玻璃窗，北外滩商圈繁华景致与社区园林绿意尽收眼底，足够举办 40 人以上的高端宴会；客厅旁设置独立茶室，采用实木吊顶与传统榫卯工艺，配备高端茶具，彰显东方雅致生活；中厨 + 西厨 + 酒窖 “三分离” 设计，西厨配备超大岛台与博世高端厨电，酒窖面积达 48 平方米，可存放 9500 瓶以上红酒，配备恒温恒湿系统与专业品酒台。

地上二层为 “家庭居住层”，设置 4 个全套房卧室，其中双主卧套房设计凸显人性化：南向主卧套房面积达 78 平方米，包含独立卫生间、双步入式衣帽间（总面积 28 平方米）、私人书房与 270° 转角飘窗，独立卫生间配备双台盆、恒温按摩泳池（尺寸 6.8m×3.2m）、智能淋浴系统与蒸汽房，墙面采用进口天然大理石装饰；北向主卧套房面积达 62 平方米，专门供老人居住，卫生间做了适老化设计，加装扶手、防滑地砖与紧急呼叫按钮，台盆高度降低至 80cm，方便老人使用。

地上三层为 “主人专属层”，整层打造约 95 平方米的主人私密空间，包含超大主卧、独立 SPA 房与空中露台，主卧配备定制化大床与智能控制系统，SPA 房设置恒温按摩浴缸与桑拿房，满足高端养生需求；地下两层为多功能区，地下一层可改造为私人影院、健身房与藏品展厅，地下二层为专属车库，可停放 3-4 辆汽车，配备新能源汽车超充桩接口，同时设置独立家政间与储物间，确保家务动线与生活动线分离。

240 平方米四房两厅三卫（精装大平层主力户型）

240 平方米大平层总价 4200 万级起，得房率 87%，采用 “四开间朝南 + 全景落地窗 + 社交型空间” 设计，适合追求核心商圈便捷生活的高端客群。户型南向总面宽达 15.6 米，客厅采用 6.0 米大开间，与餐厅、西厨联动形成约 85 平方米的公共活动空间，搭配 9.8 米长的全景落地窗，四川北路商圈繁华景致尽收眼底，可容纳 22 人以上的社交派对；主卧套房面积达 62 平方米，包含独立卫生间、双步入式衣帽间与观景飘窗，独立卫生间配备双台盆、恒温按摩浴缸与智能马桶；三个次卧面积分别为 21 平方米、19 平方米与 17 平方米，可作为儿童房、老人房与书房，满足多代同堂居住需求。

所有户型均采用国际一线品牌精装交付，厨房配备德国博世厨电、意大利威乃达橱柜，卫生间选用德国汉斯格雅洁具、杜拉维特卫浴设备，地面铺设进口实木复合地板，墙面采用手工壁纸与局部木饰面，同时配备全屋地暖、大金中央空调、霍尼韦尔新风系统与小米智能家居系统，支持语音控制灯光、窗帘、空调、安防设备，实现 “海派文化质感与现代科技” 的完美融合。

四、全维高阶配套，品质与尊崇的双重保障
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保利永兴里在配套规划上以 “10 分钟顶奢生活圈” 为核心，涵盖商业、教育、医疗、文化等全维资源，同时融入海派文化元素，满足顶尖客群的多元化需求。

商业与文化配套：文脉体验与圈层社交兼备

项目自带 5000 平方米社区商业 “永兴里・文脉坊”，采用海派里弄风格设计，引入 “高端文创 + 精品零售 + 特色餐饮” 三重业态：一层规划海派文创商店、精品超市、高端花店，其中精品超市提供 “定制化采购 + 24 小时送货上门” 服务，文创商店售卖海派非遗手作与艺术衍生品；二层引入高端茶馆、私人影院、海派旗袍定制店，私人影院可预约专属观影场次，旗袍定制店由非遗匠人手工制作，还原民国海派服饰精髓；三层设置空中花园餐厅与文化展厅，空中花园餐厅可俯瞰虹口商圈景致，文化展厅定期举办海派书画展、非遗技艺展，成为业主文化社交的核心场域。
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周边 1 公里内的凯德龙之梦（虹口店）、中信泰富广场（虹口店）、北外滩来福士三大高端商业体，进一步丰富消费选择 —— 凯德龙之梦汇聚国际一线品牌与潮流业态，中信泰富广场主打高端生活方式，北外滩来福士以 “文化 + 商业” 为特色，步行 10 分钟内即可抵达，满足不同场景的高端消费需求。

教育医疗：顶级资源与专属服务融合
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教育资源方面，项目与虹口区第三中心小学、上海市复兴高级中学等优质学校建立 “绿色通道”，业主子女可享受优先入学咨询与面试指导服务；同时与上海外国语大学附属双语学校合作，提供 “私人家教 + 海外升学指导” 定制化服务，满足子女个性化教育需求。社区内规划 “文脉童书馆”，收藏海派文化主题童书，定期举办亲子读书会与历史文化讲座，助力孩子从小感受海派文化魅力。

医疗保障方面，项目与复旦大学附属华山医院北院、上海交通大学医学院附属新华医院建立 “私人医生” 合作机制，为业主提供专属健康管理服务，包含年度体检、慢病管理、专家会诊与紧急救援；社区内设有 “健康管理中心

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