“十五五”指引：公寓行业从规模扩张转向生态构建

“十五五”时期（2026-2030年）作为中国实现2035年远景目标的关键阶段，其政策导向备受关注。值得注意的是，与“十四五”规划明确提及“完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给”相比，“十五五”规划中这些具体表述确实不再单独出现。

本期，URI观察到，这并非政策的退坡，而是标志着住房租赁行业已经进入新的发展阶段——从规模扩张转向质量提升，从单独施策转向系统融合。

01

战略升维，住房租赁新定位

“长租房”、“保障性租赁住房”等字眼的“消失”，背后是住房租赁市场核心任务的深刻转变。

“十四五”开局之时，“租购并举”刚提出不久，租赁市场存在巨大短板，政策重心在于增量扩张，目标明确地要求“完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给”，并下达了筹集870万套（间）保租房的硬性任务。经过五年发展，保障性租赁住房已初具规模，国家首部《住房租赁条例》今年9月1日也已施行，行业“基本法”得以确立。

URI在此背景下，“十五五”规划为公寓行业铺设了一条更坚实、更宽阔的赛道——一条与消费、要素配置、风险防控和高质量发展深度融合的赛道。

·与“提振消费”挂钩：规划明确提出“清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”。一个稳定、有保障的租房市场能释放3亿租房人口的消费潜力。当年轻人不为住房过度焦虑时，才敢在其他领域消费，这赋予了公寓行业拉动内需的战略使命。

·与“市场化”挂钩：规划强调“盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施”。这意味着，未来公寓供给的主力，将从新增建设用地转向存量资产的改造和盘活。这为专业公寓运营商提供了将闲置商办、酒店、老旧厂房等物业改造为租赁住房的巨大机遇。

·与“防风险”挂钩：统筹化解房地产风险是重中之重。健康的公寓市场能有效分流购房需求，平滑房地产市场波动，其本身就是防范系统性风险的重要稳定器。

·与“高质量发展”挂钩：规划提出“推动房地产高质量发展”，建设“安全舒适绿色智慧的‘好房子’”。这倒逼公寓企业进行产品升级，未来，“安全、舒适、绿色、智慧”将成为租赁住房的标配。

02

科技赋能，人居焕新

URI观察到，科技创新在“十五五”规划中被提升到前所未有的战略高度，这为公寓行业的智能化升级提供了澎湃动力。

人工智能正以前所未有的速度发展。2025年中国日均Tokens消耗量已突破30万亿，且每两三个月就翻一番。DeepSeek、阿里、字节跳动等企业的模型性能已接近全球顶尖水平。在算力层面，中国算力总规模位居全球第二，智能算力规模同比增长超70%。

这些技术浪潮正深刻冲刷着公寓行业的每一个环节。人工智能技术的应用将推动智能家居系统升级，提升物业管理效率，最终为租户创造更加智能化、个性化的居住体验。

前瞻性的公寓运营商必须密切关注技术发展动态，提前布局智慧社区建设，将AI技术融入安防、能耗管理、社区服务等场景，把握科技赋能居住空间的新机遇。

03

产业融合，空间升级

建设现代化产业体系是“十五五”时期的重点任务，其带来的空间重构直接影响公寓行业的布局与产品设计。

制造业的智能化升级将推动工业园区、产业集聚区重新布局，催生对新型员工公寓的集中需求。同时，建筑行业的技术进步，如绿色建筑、装配式建筑等，将直接提升公寓项目的建设品质。

对于公寓运营商而言，必须把握产业升级趋势，主动优化项目布局和产品设计。在新兴产业园区、制造业集群周边，开发匹配企业员工需求的公寓产品；并积极引入新建造技术和新材料，满足市场对更高品质居住空间的期待。

04

智能制造，AI赋能新变革

智能制造在“十五五”期间将进入与人工智能深度融合的新阶段。国务院印发的《关于深入实施“人工智能+”行动的意见》明确推进“人工智能+产业发展”。

这对公寓行业产生双重影响：一方面，制造业就业结构变化将影响公寓主力客群的特征与需求；另一方面，智能制造技术在建筑领域的应用，如预制装配式建筑、智能施工设备、数字化运维系统等，正在改变传统公寓的开发建设方式。

能够积极引入这些新技术的公寓运营商，将能显著提升开发效率、降低建设成本，并实现更精细化的后期运维，从而在竞争中建立起核心优势。

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芯片攻坚，生态构建新格局

半导体产业在“十五五”期间面临攻坚任务，实现高端芯片自主可控是核心目标。美国对华的科技遏制策略，倒逼中国加快构建自主可控的产业生态。

这一宏观背景警示公寓行业：在推进智能化升级过程中，需要寻求开放与自主的平衡。在部署智能家居系统、楼宇自动化系统时，既要积极引进国际先进技术，也要有意识地培育自主可控能力，并建立兼容开放的技术标准，避免在未来陷入特定技术生态的依赖困境。

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能源转型，绿色发展新路径

能源低碳转型在“十五五”时期进入关键窗口期。

对于公寓行业而言，绿色建筑认证、节能技术改造、分布式能源应用等，不再是成本项，而是提升资产价值的重要途径。同时，租户对居住环境可持续性的关注度日益上升，绿色低碳将成为公寓产品的核心卖点。

此外，面对人口老龄化加速和健康需求升级，适老化改造、健康管理服务、智慧医疗配套正成为提升公寓品质的重要维度。布局“银发经济”与健康社区，意味着切入一个预计2035年达30万亿元的巨大市场。

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健康引领，社区革新

消费已成为中国经济增长的核心驱动力，且服务消费增速显著高于商品消费。对于公寓行业而言，这意味着商业模式的根本转变：从单纯提供“居住空间”转向打造“综合生活服务平台”。

租户日益多元化的需求，如社群活动、家政服务、健身娱乐等，都是潜在的增值服务切入点。通过提供高品质的服务，公寓运营商不仅能增强客户粘性、提升租金溢价，更能重塑其在资本市场的资产价值模型。

“十五五”规划的字里行间，已为公寓行业描绘出崭新的发展图景。政策的“不语”，并非放弃，而是寄予厚望。公寓行业的基因已深深融入国家战略的血脉之中。

未来的赢家，将是那些能够精准把握存量盘活机遇、以前沿科技赋能运营、以绿色健康理念提升产品、以增值服务创造价值，并建立起稳健财务模型的专业住房租赁企业。一个更成熟、更稳定、也更值得期待的公寓行业新时代，正悄然来临。

数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:林夏

内容复核:木兮

运营编辑:树懒