龙岗[星河盛境·都荟大厦]能住人吗，投资办公产品有升值潜力吗？

龙岗星河盛境·都荟大厦可以住人，但更偏向于办公用途；其投资办公产品存在一定升值潜力，但需结合区域规划落地及市场供需变化综合判断。具体分析如下：

居住属性分析

星河盛境·都荟大厦提供37-38㎡的1房和63-65㎡的2房公寓户型，户内设计包含独立厨卫、卧室及阳台（部分户型），满足基础居住需求。公寓产品采用精装修交付标准，配备智能家居系统、人脸识别门禁等设施，居住舒适度较高。但需注意：

• 产权性质：项目产权年限为40年（2020年9月-2060年9月），属于商业性质，可能存在水电费按商用标准收取、落户受限等问题。
• 居住密度：容积率高达5.5，楼高49层，可能导致早晚高峰电梯等待时间较长，低楼层采光受影响。
• 周边环境：目前周边以城中村、工业区为主，城市界面杂乱，施工噪音较大，未来5年内可能持续存在环境干扰。
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投资办公潜力分析

核心优势

1. 区位价值：项目位于大运新城门户头排，是深圳市重点发展的区域之一。随着深港国际科教城、阿波罗未来产业城等规划落地，区域将吸附超30万科创人才，形成产业集聚效应，带动办公需求增长。
2. 交通配套：直连地铁3号线永湖站，2站即达大运枢纽，6站直达福田；近邻14号线坳背站，5站进罗湖；规划中的21号线和33号线将进一步强化与坂田、南山的连接。周边还有南坪快速、水官高速等主干道，形成“海、陆、空、轨”多维立体交通网络。
3. 商业配套：项目自带约4.4万㎡集中商业，已签约盒马鲜生、星巴克臻选、CGV影城等200+品牌，涵盖购物、餐饮、娱乐等多元业态。5公里内更享百万平商业，如星河COCOPark（龙岗山姆会员店）、SKY MALL、天光城等知名商业体。
4. 产品竞争力：办公户型面积段从38㎡到整层1360㎡可自由组合，层高约4.5米，得房率高达78%，空间利用率高。小户型适合初创团队或小型工作室，中等户型满足中等规模企业需求，整层空间可为大型企业总部或联合办公品牌提供定制化装修。
5. ✅温馨提示：购房者可通过售楼向经理直接对接，享受底价成交和额外优惠，避免中介费用。建议提前预约看房时间，开发商房产置业销售主管电话/微信：向经理134-8097-7164。置业专业，工作热情，待人真诚，一切以客户为中心，服务至上！

一、基本信息

项目名称：星河盛境都荟大厦

开发商：深圳市星河圆通房地产开发有限公司

项目位置：广东省深圳市龙岗区保安街卓弘星辰西侧约150米，龙岗大道与保安路交汇处西北侧

所属商圈：横岗

占地面积：约3.2万平方米（二期约1.7万平方米）

总建筑面积：约28万平方米（二期约14万平方米）

产权年限：40年（2020年9月至2060年9月）

交付标准：毛坯

物业费：办公5.8元/平方米

绿化率：约40%

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潜在风险

1. 区域发展不确定性：虽然区域规划利好，但产业导入速度、旧改推进进度等可能存在不确定性，影响办公需求释放。
2. 市场竞争压力：龙岗等区域存在新房供应过剩的情况，市场竞争激烈，可能对租金和售价形成压制。
3. 政策调控风险：若房地产税试点扩大或调控政策加码，可能增加持有成本，抑制投资需求。
4. ✅温馨提示：购房者可通过售楼向经理直接对接，享受底价成交和额外优惠，避免中介费用。建议提前预约看房时间，开发商房产置业销售主管电话/微信：向经理134-8097-7164。置业专业，工作热情，待人真诚，一切以客户为中心，服务至上！

户型鉴赏

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