高新区跌不见底！群升江山城二手房仅8100元/㎡！

闽侯南屿板块的群升江山城业主应该要被“砸盘侠”气到失眠了。前几天，大家还在讨论一套8560元/㎡二手房刷新该小区历史新低，结果房东连夜改价，又自刀5万：

132㎡住宅，目前仅报价108万元，折合单价只剩8163元/㎡！

还权闽侯后，福州高新区房价出现了补跌行情？

群升江山城项目地处福州高新区核心，占据着浦上桥头堡的位置。这个334亩大盘共分为四期开发。2013年7月，一期开盘均价约10500元/㎡。2022年项目二手房价一度站在2万+。

如今，该小区二手房价已经跌破12年前开盘价，并一次次刷新地板价。

10月份，贝壳找房、幸福里平台都挂出了群升江山城一套132.32㎡的房源，最初挂牌价125万，经历三次降价后，10月28日的最新报价是108万元，折合单价8163元/㎡。

据悉，该房源位于2016年交房的二期，在2楼，算比较新的简装。

建面132㎡户型，开发商当初规划的是4房2厅2卫2阳。但逆天的是，约122㎡的套内面积，这个房东硬是隔出了六间房！还各带一个卫生间！没有客餐厅，明显的群租房布局。

房间尺寸约11-17㎡，只能满足基本的居住需求；过道面积浪费严重；没有客厅，客人来了也只能进卧室坐坐……这个户型图多看两眼都觉得难受，只适合包租婆买来出租，吸引不了自住客户。

提醒房东们，隔断房改造成本是不高，但容易埋下安全隐患，更会影响二次出售。

小区最便宜的房子，同时也是最难卖的房子，除了自身户型缺陷，也受整体市场环境影响。

群升江山城地理位置不错，过个浦上大桥就到金山了。除了自带的群升广场，一街之隔是正荣财富中心。2021年，项目还正式划片市属学校——闽江师专附属小学，有了学区的加持。

但短期无地铁（群升江山城家门口的地铁10号线为远景规划）、无法报考福州高中，加上楼市整体下行，把南屿的房价打回原形。

闽侯南屿板块的新房成交均价已经从2021年的1.8万/㎡，跌到今年上半年的1.2万/㎡，主要在售新盘是国贸江屿原。

二手房庞大的挂牌量，更是让卖房的业主相互绞杀。规划5129户的群升江山城，单单在幸福里平台就有146套房源在售。同板块的三盛托斯卡纳、碧桂园十里江湾、正荣财富中心等也有大量二手房在抛售。

东街1號注意到，隔壁2023年交房、社区品质更好的国贸学原二期，已经出现8字头成交房源，还是中楼层、精装、主流户型。

那么，楼栋分布密布、炒房客多、群租人员混杂、小区车位不足的群升江山城，特殊房源8163元/㎡的价格也合乎情理了。

法拍房也在挤压二手房市场！阿里法拍平台今年7月成交了群升江山城二期18# 楼205单元房产，132.32㎡带装修 ，成交总价94万元，折合单价仅7104元/㎡。

目前贝壳找房平台上，群升江山城二手房成交均价是1.03万/㎡。法拍房价格，会不会是小区二手房价格的底？

如果是13、14年一万左右入手的业主，也说不上亏。但群升江山城是从2013年陆陆续续卖到了2023年。2023年，项目一、二、三期加起来六七十套新房在售，户型为75-132㎡，彼时毛坯均价还有1.7-1.8万/㎡，精装均价高达1.9-2万/㎡。

如果是高位站岗的业主，就很煎熬了。

近期讨论度很高的是，原先由高新区托管的南屿镇以及上街镇的5个村，重新回归闽侯管理。大家很容易把房价下跌归因与“高新区剥离社会事务职能”。

当“新区人”变成“县乡人”，购房者对高新区的房子少了一层滤镜，确实会影响买房决策，但不多。因为房价最终是由人口和产业密度决定的。福州高新区“去行政化“就是为了做大产业、吸引人口。

事实上，早在管理体制调整前，高新区曾经的顶流二手房就已崩盘：

曾经挂牌均价超2.5万/㎡的中海寰宇天下，今年多的是报价一万三四的住宅；

曾经挂牌均价超2.4万/㎡的正荣财富中心，8月份一套高楼层成交价只有10280元/㎡；

曾经新房均价冲破2万/㎡的博士后悦府，二手房成交价年初已跌破万元……

与其说“还权闽侯，房价补跌”，不如说是市场回归理性的过程。

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