突发！11 月起房地产调控 “换道”，3 大影响让购房者连夜算账

来源：大伟看楼市

2025 年 11 月，中国房地产市场迎来标志性转折。住房和城乡建设部、财政部等中央部委密集释放政策信号，以税收优惠为核心、供需两端协同发力的 “王炸组合拳” 正式落地。这轮政策彻底打破此前区域化调整的局限，实现全国性制度优化与重点城市精准发力的有机结合，标志着房地产调控从 “限购限贷放松” 全面转向 “制度性成本优化 + 高质量发展” 新阶段。对于 millions 购房者而言，这场 “换道” 带来的不仅是购房成本的直接下降，更是置业逻辑、市场格局的深层重构，三大核心影响正让无数家庭连夜算起 “购房账”。

一、政策换道：从 “救市” 到 “转型” 的系统性重构

此次 11 月调控转向并非孤立举措，而是 2024 年下半年以来政策宽松趋势的深化与升级。据中指研究院统计，2025 年前三季度全国已有约 200 个省市县出台超 470 条优化政策，而 11 月新政以 “税收减免、限购松绑、金融支持” 三位一体的支撑体系，将调控推向 “全面激活” 新阶段。其核心逻辑已从短期市场托底，转向 “供需两端并重、短期托底与长期转型兼顾” 的系统性布局，政策设计直击市场核心痛点：

在需求端，税收优惠实现两大历史性突破：契税优惠面积标准从 90 平方米提升至 140 平方米，全国范围内个人购买家庭唯一或第二套住房，面积不超过 140 平方米的统一按 1% 缴纳契税；增值税政策取消一线城市普通住宅与非普通住宅划分，个人销售已购买 2 年以上住房一律免征增值税。这意味着上海一套 1000 万元的次新大户型，新政后可节省 10 万至 25 万元增值税，减税效应显著。

在供给端，政策形成企业纾困与库存优化双重支撑：土地增值税预征率下限全国统一降低 0.5 个百分点，10 万亿元地方政府债务置换方案与城中村改造扩围形成联动，鼓励收购存量商品房用作安置住房，广东黄埔区 “五村七片” 项目已通过专项借款收购存量房作为安置房的实践验证了政策效能。

在金融支持上，存量房贷借款人可与银行协商灵活调整重定价周期，上海、深圳等城市取消首套二套房贷利率区分，公积金贷款额度最高上浮 15%，多孩家庭贷款额度上限可达 216 万元。这套 “全链条宽松” 的政策组合，直指市场活力不足的核心症结，为购房者带来实打实的红利。

二、影响一：购房成本降至十年新低，刚需群体迎来 “入场窗口”

对于刚需购房者而言，11 月新政最直接的影响是 “成本减负”，税收与信贷优惠的叠加效应让购房门槛显著降低。在税收环节，刚需群体的税费支出降幅可达 60% 以上，成为最直观的 “省钱红利”。

以北京一套 100 平方米、总价 500 万元的二套房为例，新政前需缴纳 3% 契税即 15 万元，调整后按 1% 征收仅需 5 万元，直接节省 10 万元；若购买的是持有满 2 年的二手房，取消普通与非普通住宅划分后，可免征差额增值税，单套节省资金常达数万元甚至数十万元。对于预算有限的刚需家庭，这笔节省的税费可直接转化为装修资金或首付补充，有效缓解资金压力。

信贷成本的下降进一步放大了减负效应。上海将首套房公积金贷款额度从 160 万元提至 184 万元，多子女家庭更是可达 216 万元，部分刚需群体甚至能实现 “公积金全覆盖贷款”，无需承担商业贷款利息。商业贷款方面，武汉、成都等城市对三环外首套新房给予初始贷款金额 1% 的利息补贴，最高 2 万元分 2 年发放，叠加当前 3.05% 左右的低利率，月供压力较 2024 年下降约 15%。

成本下降已显现成效，10 月湖北楼市销售面积同比增长超 10%，武汉、黄石等城市刚需成交占比提升至 65% 以上。北京国家会计学院副院长李旭红指出，这一系列政策通过减税直接拉动大宗消费，实现了市场活力激发与制度完善的双重目标，对于刚需群体而言，当前已进入十年难遇的 “成本低位窗口”。

三、影响二：改善性需求全面释放，市场结构迎来 “品质升级”

11 月新政对改善性需求的支持力度远超以往，从 “换房成本” 到 “购房资格” 实现双重突破，推动市场需求结构从 “刚需主导” 向 “改善发力” 转型。政策精准把握当前改善型需求旺盛的市场特征，将 1% 契税优惠覆盖至 140 平方米主力改善户型，恰好契合了家庭 “以小换大”“以旧换新” 的核心诉求。

税收政策的优化彻底解决了改善群体的换房痛点。个人销售已购买 2 年以上住房一律免征增值税的规定，终结了此前一线城市大户型换房的高额税费负担，极大鼓励了置换需求。北京城建、龙湖等房企的销售数据显示，国庆期间改善型房源到访量环比增长 40%，140 平方米左右的三居室成交占比从 30% 升至 45%，成为市场成交主力。

购房资格与金融支持的协同发力，进一步打开了改善需求的释放空间。北京放开五环外、上海放开外环外购房套数限制，恰好满足了改善群体 “兼顾居住品质与预算” 的需求，上海外环外新房成交占比已超 60%，新政后该区域改善型房源去化周期从 18 个月缩短至 12 个月。公积金 “又提又贷” 功能的落地更显贴心，购房者提取公积金支付首付后，仍可按全额额度申请贷款，让上海二套房购房者的首付压力下降约 20%。

市场数据印证了改善需求的爆发式增长：中指研究院数据显示，11 月第二周深圳、成都、杭州二手房成交套数创下年内周度新高，其中改善型房源占比提升至 45% 以上；9 月百强房企改善型房源销售金额环比增长 22%，华润置地、建发房产等企业的改善项目成交增速尤为突出。上海易居房地产研究院副院长严跃进分析，新政精准激活了中大户型认购，推动一线城市二手房交易结构优化，未来改善型房源将成为市场竞争的核心赛道。

四、影响三：区域分化加剧，购房决策聚焦 “核心价值”

值得注意的是，此次调控转向并未带来 “普涨行情”，反而因城市基本面差异，进一步加剧了市场分化。政策红利向核心城市集中的特征明显，不同能级城市、同一城市不同区域的市场走势将呈现显著差异，这要求购房者重新审视 “买房看地段” 的核心逻辑。

核心城市与强二线城市成为政策红利的主要受益者。这些城市人口持续流入、产业基础扎实、库存压力可控，政策落地后市场活跃度快速提升。9 月一线城市楼市成交面积环比上升 16%，上海、北京的核心区域甚至出现 “加推即售罄” 的现象，广州某新房项目 9 月 27 日开盘日销超 200 套，10 月 1 日加推后三日成交再破百套。北京 2025 年 11 月房价数据显示，西城、东城等核心区域二手房跌幅不足 0.1%，市场已呈现企稳态势。

相比之下，三四线城市仍面临较大的去库存压力，政策效果呈现 “慢热” 特征。尽管义乌、岳阳等城市推出总额 2 亿元的购房补贴，首次置业可享 1000 元 / 平方米补贴，但市场成交回升幅度仅为 8%，低于核心城市水平。克而瑞分析指出，当前市场已形成 “核心城市修复、外围城市筑底” 的格局，11 月新政将进一步放大这一差异 —— 高能级城市受益于人口与产业优势，需求释放更为持续；而缺乏人口支撑的城市，仍需依赖 “国企收储存量房” 等政策消化库存。

这种分化趋势对购房者的决策提出了更高要求。58 安居客研究院院长张波建议，购房者应聚焦 “人口净流入、产业基础扎实、库存合理” 的核心城市，尤其是这些城市的外围改善区域和次新二手房，当前具备较高性价比。

五、购房决策建议：把握红利窗口，理性适配需求

面对 11 月调控 “换道” 带来的市场变化，购房者既需把握政策红利窗口，也需避免盲目跟风，应结合自身需求与城市基本面做出理性决策。

对于刚需群体，当前是难得的入场时机。税收减免与低利率形成的成本优势，短期内难以复制，可重点关注核心城市外围区域的品牌房企刚需项目，这类房源性价比突出，且能享受政策全额红利。同时，可充分利用公积金贷款优惠，上海、北京等城市的公积金额度提升政策，能有效降低商业贷款依赖度，减少月供压力。

对于改善群体，可抓住置换成本降低的契机，优先选择 “次新二手房 + 核心区域配套” 的组合。当前二手房市场挂牌量充足，“以价换量” 行情仍在延续，议价空间较大；而 140 平方米户型的契税优惠与增值税免征政策，能最大程度降低换房成本，建议优先考虑户型方正、物业优质的次新小区。

对于投资需求，需保持谨慎态度。政策支持的核心是 “居住需求”，投机性购房仍受约束，北京、上海内环内等核心区域的限购政策未完全放开，彰显 “房住不炒” 底线。若确有投资需求，应聚焦人口持续流入的强二线城市核心板块，避免涉足三四线城市及非核心区域，防范库存高企带来的流动性风险。

总体而言，11 月房地产调控 “换道” 是行业从 “高杠杆开发” 向 “高质量发展” 转型的关键一步。政策红利的释放将推动市场逐步筑底回稳，但复苏过程仍需时间，正如光大证券分析所言，房地产市场的止跌回稳将是渐进过程。购房者需结合自身需求、资金实力与城市基本面，在政策窗口期间做出理性决策，才能真正享受到调控转型带来的红利。