城中村+危旧房改造“双轮驱动”，楼市要变天了？

政策大动作：100万套改造，不只是拆旧建新

住建部部长倪虹在2024年10月的国新办发布会上宣布：新增实施100万套城中村和危旧房改造，并全面推行货币化安置。这可不是简单“刷墙铺路”，而是城市更新的深度升级。

过去我们总以为“旧改”就是外立面翻新，但这次政策明确将危旧房与城中村并列推进，意味着大量存在安全隐患、功能严重缺失的老房子，将被系统性纳入改造轨道。

更关键的是，货币化安置成为主流。居民不再需要苦等十几个月过渡期，而是拿着补偿款直接买房入住，既满足自主选择权，又加速新房去库存。

短期影响：稳信心、促消费、带投资

政策一出，市场最关心的是：对当下楼市有什么用？

首先，提振居民信心。据统计，“十四五”期间全国已改造老旧小区24万多个，惠及超4000万户家庭。加装电梯、增设充电桩、修缮管网……这些“小切口”解决的是“大民生”，让老百姓住得更安心，自然更敢消费。

其次，拉动上下游产业链。从建材、施工到家电、装修，旧改每投入1元，可撬动3倍以上社会投资。在当前经济修复阶段，这是一剂强心针。

最后，消化存量商品房。货币化安置释放的购房需求，直接流向新房和次新房市场，尤其利好核心城区库存去化。

但要注意：政策明确“房住不炒”，不会刺激炒房，对新房市场影响偏稳健，重在“稳”而非“涨”。

长远变革：楼市进入“品质为王”新时代

如果说短期是“救急”，那么长期就是“重塑”。

倪虹多次强调“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”目标。这意味着，未来房子的价值不再只看地段和价格，更要看绿色、智慧、健康、安全等硬指标。

老旧小区改造后，不仅居住体验提升，房产价值也水涨船高。数据显示，北京、上海完成改造的小区，二手房价格可达周边次新盘的85%以上；加装电梯的房源，普遍溢价25%。

而城中村改造则释放大量城市中心低效土地，用于建设高品质住宅或导入新兴产业，如集成电路、生物医药等。城市功能升级，房价支撑力自然增强。

新房 vs 二手房：供需结构正在重构

这次改造政策，对新房和二手房市场的影响截然不同，却又相辅相成。

新房市场：货币化安置直接增加需求，尤其利好现房或准现房。同时，腾退土地用于建设更高标准的新房，推动产品力升级。

二手房市场：一方面，部分安置居民会选择购买现成二手房，提升流通率；另一方面，大量“老破小”经过改造后，品质提升、去劣化加速，整体市场结构优化。

更关键的是，供给端正在多元化。政府收购存量商品房，用于保障房、人才公寓、青年宿舍等，形成“市场+保障”双轨制，避免供需错配。

资金从哪来？五大政策工具保驾护航

很多人担心：这么大规模的改造，钱从哪里来？会不会增加地方债务？

倪虹明确给出了五大支持政策：

1. 重点支持地级以上城市；
2. 开发性、政策性金融机构提供专项借款；
3. 允许地方发行政府专项债（2025年额度达4.4万亿元）；
4. 给予税费优惠；
5. 商业银行根据项目评估发放商业贷款。

同时，项目必须满足两个前提：群众改造意愿强烈、安全隐患突出；且征收方案和资金平衡方案成熟，严防新增债务风险。

这种“政府引导+市场运作+居民参与”的模式，让旧改不再是财政单方面“输血”，而是多方共赢的“造血”工程。

普通人如何抓住这波红利？

政策再好，最终要落到每个家庭的选择上。

如果你住在2000年前建成的老旧小区，尤其是核心城区，不妨主动关注所在社区是否纳入改造计划。广州、上海等地已明确，改造需经业主“双2/3”同意，居民全程参与权被写入政策。

对于购房者，与其盲目追逐远郊新盘，不如关注主城改造潜力区。越秀、荔湾等老城区，教育、医疗资源稀缺，叠加旧改红利，居住与资产价值双重提升。

而对投资者来说，要清醒认识到：政策导向是“住有所居”，不是“炒有所利”。未来楼市的赢家，一定是那些能提供“好房子”的开发商，而非靠高杠杆赌地价的玩家。

结语：城市更新，是一场静悄悄的革命

从“大拆大建”到“有机更新”，从“卖地造城”到“存量提质”，中国房地产正在经历一场深刻的范式转移。

倪虹的这轮政策，看似聚焦城中村和危旧房，实则重构了整个住房体系的底层逻辑：房子回归居住本质，城市追求宜居韧性，居民获得尊严生活。

这场变革不会一夜完成，但方向已然清晰。你，准备好了吗？