租金回报率改善，买房出租可行吗？

作 者丨李宇嘉

李宇嘉地产笔记出品ID：liyujiadichanbiji

低位入手一些笋盘，租出去，挺划算的！

近期，这个观点挺流行的，理由也很简单：

房价下跌幅度大，而租房的人多了，租赁也是很刚的需求，租金下跌小。于是租金回报率改善了。

从数据来看也是如此：

2022-2025年上半年，百城住宅租金年平均跌幅为-1.80%，百城二手房价年平均下跌-3.83%。

二手房价跌幅远大于租金，回报率可不就改善了嘛！

这也好理解，房价下跌有去泡沫的成分、有看空情绪的驱动，大尺度调整是全球共性。但是，租金上涨或下跌，一般是由基本面驱动（比如收入、拆迁等），跌幅就没有那么大。

同时，租赁供需两端发生质变，也提振了租金回报率！

先看需求端！

前几年，房价上涨的时候，但凡收入高一点的、有点积蓄的，大多都想方设法买了房。租房的人，基本都是收入较低的，对高租金承受能力有限，导致租金偏低。但这几年，对房价的预期不乐观，加上年轻人消费观念转变，比如推迟买房、甚至不买房，一些收入高的人也进入租赁市场。这些人不仅租金的支付能力高了，而且也更愿意租住高品质的房源。

再看供给端！

前几年，投入租赁市场的房源，以老破小为主。同时，房价上涨预期强烈，资产涨价的收益大，租金高一点、低一点，很多业主来并没那么在乎。所以，房东也不会给房子做美容，房源卖相整体偏低。这几年，次新房（楼龄10年以内的）进入市场，很多二手房卖不掉，加上荷包缩水，收入预期转弱，多一份租金收入是莫大安慰，房源品质迅速提升。

近几年，房源“适租化”改造是个大趋势，坪效的观念深入人心。哪怕是城中村的二房东，也会从里到外做公寓化改造，激发租客愿意为品质和体验买单，也抑制了租金过分下跌。

让租赁变得划算，还有一个刺激因素，就是无风险利率下调！

经过几次调降以后，中长期存款利率已经跌破“2%”，比如5年期存款利率现在只有1.3%，无风险利率下降驱动货币基金、国债等利率同步下调。而且，为了激活银行调降贷款利率的动力，以及缓解居民“储蓄倾向”，刺激内需和消费，无风险利率还有继续下调的可能。

幸福都是比较出来的。过去，2%的租金回报率被嫌弃，那是因为市场上超出3%的保本理财产品遍地是。现在，当存款一路狂奔向零利率而不复返，出租房子的回报率开始可观。

因此，有一种说法，与其卖不出去，或被强势的买家和中介割肉，不如不卖了，干脆转租赁吧！

因此，近期有两个现象，一是二手房议价率走低，冰山指数显示，10月份40城二手房成交议价率为9.4%，上一期为9.7%。前期房价快速下跌后，急售的基本出清，继续下跌超出很多业主的承受。二是由售转租或“租售房”（一边出租、一边售卖）明显增加。

比如，上海租售房占到20%。

我们总是喜欢拿国际经验说事，认为3-5%的租金回报率是合理的。因此，目前2%左右的水平还有提升空间。不管是从提升租住品质的“租赁好房子”角度看，还是买房年龄推迟（一线城市首次买房达到36岁）、长租需求增长，中高收入群体愿意租房等角度看，亦或是国家鼓励租购并举的大方向来看，大部分城市租金回报率的改善应该是大趋势。

当然，这里说的租金回报率改善，指的是租金回报率相对于无风险利率（或二者之差）的比较。

但是，国际上讲的租金回报率合理区间，更多指的是机构资金青睐的核心区商办物业，其回报率波动性更小，更易受资金、利率、汇率等影响。就住宅租赁而言，它有两个特点：

• 客户内生性

• 产品非标性

更重要的是，住宅层面的租金回报率，与其说受利率、利差（租金回报率-无风险利率）的影响，还不如说受住房供给、住房政策的影响更大。比如，某一区域突然出现了几个“商办改租赁”的项目，突然有几个保租房项目入市，甚至商品房项目交付，租金可能被打下来。

站在住房供求关系发生重大变化的形势下看，租赁房源供给也明显大于需求，我们从贝壳数据可见一斑。今年上半年，某新一线城市贝壳房源成交周期基本上在80-90天左右，而客源成交周期在30-35天，“租客挑房源”的态势很明显。而且，租赁层次性也很鲜明，从城中村、老破小、公寓楼，再到住宅次新房，租金的梯度差异很明显，丰简由君。

当形势不乐观，租期到了，就从容地从高租金的地方，搬到低租金的地方，甚至搬到城中村、选择合租。这些年地铁四通八达，也为租赁迁徙创造了条件。因此，租期一直比较短。住房租赁产业研究院（ICCRA）调查，2022年平均租期为9.8个月，2025年为11.2个月。

租期到了以后，约60%的租客选择换租。换租的前10大理由中，有4个与当前房源租金高有关，前三个理由是：市场租金下跌，租更便宜的房子，工作变动，收入预期降低，到租金较低区域。

因此，这几年机构发布的报告显示，多数租客只愿意支付不超过收入1/3、租金2000元以下/月的房源。有什么样的需求，自然就决定有什么样的供给。今年上半年，根据安居客的统计，重点10城租赁房源供需向中低价格转移，2000元/月以下房源供应上升，1500元/月以下房源需求显著增长，但2000-3500元/月的租赁房源，需求则同比下降6%-7%。

你所看到的某某小区，租金回报率达到4%或更高，更可能只是一个局部现象或短期现象。局部现象，即某几套房，由于其购买时的价格很低，而现在的租金较可观；短期现象，即现在的收益率在4%以上，但后续租客要降租金、或到期不续租，出现了空置，4%难以保障。

网上一些房产博主，提出租金回报率提升成为“全国性大趋势”，二手住房价格跌出“投资价值”，租金回报率高过存款利率、“以租能养贷”等观点，倡导买房收租等投资策略。

下面对“买房收租”提出一些建议：

本质上，我们必须要从存量时代看待租赁市场，即租赁市场也进入存量时代，供应量大、不缺房源，房东之间竞争，租客主导市场，这也是租赁市场的特性。

确实有一些房产，前期价格超跌，租赁回报率还不错，但能否成为可行选择，需慎重。微观层面我提几条建议：

一是，购买这类房产，最好是一次性付款，如果买房还要贷款，租赁回报率很低了；

二是，投资这类房产的资金，必须是中短期内不用的资金，且没有超过3%、稳定的投资渠道；

三是，算收益率的时候，要把个税、契税、中介费、增值税、赎楼过桥以及取暖费、维修费等各种成本都加进来；

四是，如果未来打算出售，还要考虑出售时的成本（特别是公寓涉及到的税费）及未来房价的波动。

五是，在区位选择上，中心城区、存量房绝对主导，地铁站一公里范围内、就业集中的区域附近；

六是，物业选择上，最好是小面积的次新房，或者楼龄虽长、卖相虽差，但可以通过“少投入”的装饰来的提高体验感、溢价率；

七是，要考虑可能存在的空置情况、租客到期要求降租金/退租的情况，要权衡降低租金和降低空置率的关系；

八是，一些非住宅的公寓项目，价格跌幅比较大。这类项目户型小、年轻人愿意选择，可以作为标的范畴；

九是，多看房、多和中介交流，发扬淘宝的精神，才能对哪些房产超跌，哪些房产受租客欢迎，做出比较理性的判断。也才能淘到急售、愿意低价抛售的房产，这样的标的更可能是长期回报率可以保持的。

目前，“资产越来越荒”成为普遍共识的背景下，市场上不缺钱、不缺鹰眼，缺的是好的投资标的。不仅是我们这样的微观个体，在挖苦心思地找这样的结构性投资机会，大量的投资机构、私募或股权投资基金，资金体量大的个人投资者，也在找这样的标的。

这就导致，市场上只有结构性机会，而缺少趋势性机会。即便是结构性机会，也可能稍纵即逝，且需要长期浸泡在市场中，付出淘宝般的努力，才能找到这样的标的。比如上面讲的第9条，我们要很懂这个市场，最起码对自己看好的某一个片区市场是非常熟悉的。

作者：李宇嘉

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